謝逸楓：辛杰辭職，黃力平上位能否破危機(jī)，深鐵還會輸血救萬科？

文/謝逸楓

2025年9月18日萬科集團(tuán)董事長辛杰突然失聯(lián)，10月13日公布突然辭職，新的董事長黃力平10月13日公布突然上位，萬科股價突然大跌，這一切來得非常突然。因此，萬科集團(tuán)突然變天了，未來危機(jī)的化解可能增添變數(shù)。

深鐵集團(tuán)黨委書記、董事長兼萬科集團(tuán)董事長辛杰于2025年9月18日會議上被當(dāng)場帶走，失聯(lián)至今25日，截至2025年10月13日。不可思議的是辛杰被當(dāng)場帶走，失聯(lián)的具體原因沒有明確的說明，涉及什么案。

2025年10月13日早上，萬科A股發(fā)布公告稱，因個人原因，辛杰申請辭去萬科集團(tuán)公司董事、董事長職務(wù)，辭職后將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。第二十屆董事會第二十四次會議已選舉黃力平擔(dān)任董事長，正式完成交接。

總體來看，萬科集團(tuán)新任董事長由原董事會成員擔(dān)任，熟悉萬科集團(tuán)、深鐵集團(tuán)公司的經(jīng)營、投資、債務(wù)、融資全面情況，有利于萬科事務(wù)工作的延續(xù)和穩(wěn)定。個別管理者的調(diào)整不會影響企業(yè)改革化險(xiǎn)的進(jìn)程。

2025年以來，在深圳市及有關(guān)部門、大股東地鐵集團(tuán)及金融機(jī)構(gòu)等各方的大力支持下，萬科改革化險(xiǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，在多重挑戰(zhàn)下實(shí)現(xiàn)了隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。預(yù)計(jì)深鐵對萬科的持續(xù)輸血不會停止。

2025年9月18日會議上被當(dāng)場帶走，失聯(lián)至今25日，一直到10月13日辛杰請辭，萬科集團(tuán)、深鐵集團(tuán)、深圳國資系統(tǒng)均未就此發(fā)布任何正式通報(bào)。辛杰曾被深圳國資寄予厚望，堪稱 “救火隊(duì)長”，如今接手萬科僅9個月便突然離場。

2025年1月，萬科預(yù)告2024年度巨虧450億元，郁亮一眾核心高管集體辭任的動蕩時期，深鐵集團(tuán)董事長辛杰正式接任萬科董事長。因身兼深鐵集團(tuán)與萬科集團(tuán)雙重董事長職務(wù)，被視為深圳國資全面介入萬科治理的核心標(biāo)志。

辛杰與萬科的交集僅僅9個月，期間作出二項(xiàng)重大決定。決定一是主導(dǎo)萬科40年來最大的組織架構(gòu)改革，即撤銷區(qū)域公司層級，設(shè)立16個直管城市公司。2025年，在辛杰治下，萬科撤銷了萬科原有的區(qū)域公司層級。

從區(qū)域管轄到直接管理。優(yōu)化職能中心，集團(tuán)總部新增審計(jì)監(jiān)察中心、人力資源中心、財(cái)務(wù)管理中心、品牌管理中心等11個職能中心，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制、戰(zhàn)略運(yùn)營等。核心就是權(quán)力從放權(quán)到集中，地方權(quán)力被大幅削弱。

決定二是推動深鐵集團(tuán)累計(jì)9次向萬科提供259.41億元低息借款，最低利率僅2.34%。9月16日晚，萬科A發(fā)布公告稱，第一大股東深鐵集團(tuán)向公司提供不超過20.64億元借款，用于償還公司在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。

萬科的危機(jī)依然未化解，新的董事長上位之后，最主要的任務(wù)依然是應(yīng)對流動性緊張、到期債務(wù)、公司虧損、深鐵虧損的問題。2024年，萬科因銷售業(yè)大跌、虧損導(dǎo)致流動性階段性困難，回款速度與規(guī)模無法滿足公司資金需求。

第一是流動性遇到階段性困難。2025年上半年萬科實(shí)現(xiàn)營收1053.2億元，同比下滑26.23%，凈虧損約119.5億元，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅8.7%，銷售金額691億元。存量盤活回籠了57.5億元資金，相較于龐大的債務(wù)規(guī)模，依然是杯水車薪。

毫無疑問，深鐵集團(tuán)注入的資金像是“止痛藥”，能暫緩疼痛卻治不了根本，無法讓萬科完全走從危機(jī)。由于銷售回款速度與規(guī)模有限，無法滿足資金需求，主要是應(yīng)對到期債務(wù)、公司經(jīng)營、投資拿地、項(xiàng)目開發(fā)等資金需要。

萬科自身造血能力下降，受到銷售持續(xù)低迷的影響，萬科2025年前9個月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額1002.9億元，相比2024年同期對比，依然下降超4成，每個月銷售額僅在百億元級別，回血力度和規(guī)模較為有限，無法滿足資金需求。

為了增強(qiáng)流動性，萬科積極處置各類資產(chǎn)，控制資金流出，從公開土地市場隱身，僅小規(guī)模獲取地塊。2025年上半年萬科僅獲取6個新項(xiàng)目，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積55.8萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積29.6萬平方米，權(quán)益地價約13.4億元。

第二是到期債務(wù)。截至2025年6月30日，萬科合并資產(chǎn)負(fù)債表中的短期借款、其他應(yīng)付款中的股東借款及一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)金額為1553.67億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為693.48億元，說明持有現(xiàn)金無法覆蓋到期債務(wù)。

截至今年上半年，萬科短期借款為231.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為1347.13億元，合計(jì)約1578.59億元。同期的貨幣資金約740億元，較年初減少16.1%，資金缺口巨大。萬科在今年第四季度還將有98億元境內(nèi)債券到期。

萬科的狀況并未好轉(zhuǎn)。2025年上半年實(shí)現(xiàn)收入約1053.23億元，同比下降26.23%；凈虧損119.47億元。更令人擔(dān)憂的是，萬科的債務(wù)總額依然高，規(guī)模比較大，截至2025年6月30日，萬科負(fù)債總額達(dá)8729.88億元。

債務(wù)壓力尤為緊迫。截至2025年6月末，萬科一年內(nèi)到期的有息負(fù)債高達(dá)1553.76億元，占總有息負(fù)債的42.7%。2025年是萬科的償債高峰年，到期公開債總額達(dá)431.5億元，遠(yuǎn)超2026年的100億元和2027年的52億元。

深鐵集團(tuán)對萬科的支援越發(fā)直接，從接手項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯咏杩睿糜趦斶€到期債務(wù)。自2025年2月10日首次提供借款至今，深鐵集團(tuán)已陸續(xù)向萬科提供259.41億元股東借款，利率低至2.34%，用于支持萬科償還到期債務(wù)。

自2024年1月至2025年9月，萬科通過多種渠道累計(jì)完成債務(wù)償還約461.54 億元。其中深鐵集團(tuán)作為萬科第一大股東，通過259.41 億元低息借款（利率 2.34%，可謂是低利息），直接助力萬科償債，但是萬科負(fù)債仍重。

一筆筆借款支撐著萬科挨過了上半年的償債壓力。據(jù)萬科2025年半年報(bào)披露，截至8月下旬，該公司完成了243.9億元公開債務(wù)償還，2027年之前已無境外公開債到期。毫無疑問，沒有深鐵的持續(xù)輸血，萬科危機(jī)早爆發(fā)了。

截至 2025年9月，深鐵累計(jì)提供的借款中，大部分用于償還公開市場債券本金及利息。此外，在大股東深鐵的背書下，萬科通過新增融資和再融資948億元、落地293億元經(jīng)營性物業(yè)貸等方式優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為償債提供流動性支持。

第三是自上市34年來出現(xiàn)年報(bào)歸母凈利潤首次虧損，且虧損額495億。2025年3月31日，萬科2024年度報(bào)告顯示，2024年?duì)I業(yè)收入3431.8億元，同比下降26.32%。歸屬于上市公司股東的凈虧損494.78億元，去年同期凈利潤121.63億元。

年報(bào)顯示，2024年萬科凈利潤出現(xiàn)高達(dá)虧損495億元，主要是對部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備，部分其他應(yīng)收賬款需要計(jì)提減值，非主業(yè)財(cái)務(wù)投資基于成本法核算出現(xiàn)一定虧損以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

2024年，萬科流動性危機(jī)爆發(fā)，一年內(nèi)到期有息債務(wù)達(dá)1620億元，賬面上貨幣資金僅882億元，經(jīng)營凈現(xiàn)金流僅38億元，而歸母凈利潤虧損近500億元，成為A股市場已披露2024年財(cái)報(bào)虧損額最大的上市公司。

2025年7月14日，萬科A公告，預(yù)計(jì)2025年1月1日至2025年6月30日歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損100億元-120億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損95億元-115億元，每股收益虧損0.8433元/股-1.01元/股。

主要是開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模下降、毛利率低位徘徊，新增計(jì)提資產(chǎn)減值，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。上半年銷售金額691.1億元，回款率超100%，大宗交易簽約金額64.3億元，存量盤活回款57.5億元，新增獲取項(xiàng)目3個。

第四是深鐵集團(tuán)營收、虧損依然沒有逆轉(zhuǎn)。2025年8月22日晚間，深鐵集團(tuán)2025年上半年財(cái)報(bào)顯示，營收同比下滑21.67%，歸母凈利潤虧損約33.6億元，其中撐起半壁江山的站城一體化業(yè)務(wù)營收同比下跌63%，占總營收比重首次跌破三成。

作為持股27.18%的第一大股東，深鐵集團(tuán)開始拿出真金白銀馳援萬科。截至8月5日累計(jì)已向萬科提供借款達(dá)243.69億元。其中2025年8月新增的16.81億元借款，就已相當(dāng)于深鐵集團(tuán)2025年上半年凈利潤虧損額的一半。

萬科2025年上半年依然是虧損。2025年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營收1053.2億元，同比下滑26.23%，凈虧損約119.5億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅8.7%，銷售金額691億元。存量盤活回籠了57.5億元資金，面對龐大的債務(wù)規(guī)模，可謂是杯水車薪。

萬科危機(jī)化解和未來的發(fā)展，歸根結(jié)底取決于六個方面，首先是深鐵集團(tuán)的真金白銀持續(xù)輸血支持。其次是深鐵集團(tuán)持續(xù)背書為萬科融資。再其次是萬科銷售回款加速、復(fù)蘇。萬科的真正命運(yùn)，不僅取決于自身努力，關(guān)鍵是大環(huán)境的改變。

其四是萬科自身資產(chǎn)處資和盤活效果，現(xiàn)金流和成本的支出控制。其五是深圳市政府和國資系統(tǒng)的金融、財(cái)稅方面大力支持。其六是房地產(chǎn)市場的大環(huán)境改變，政策強(qiáng)刺激的出臺，這是銷售、回款加速、復(fù)蘇的關(guān)鍵因素之一。

為增加流動性，萬科不得不 “壯士斷腕”，拋售一線城市的核心資產(chǎn)。2025年9月17日，萬科將廣州核心區(qū)越秀區(qū)的兩宗資產(chǎn)擺上貨架，并要求 “最遲2025年12月15日前繳清全款”。毫無疑問，這是萬科自我拯救的最強(qiáng)烈信號。

2025年上半年萬科銷售額同比大降45.7%，自我 “造血” 能力幾乎枯竭。深鐵集團(tuán)259.41億元的輸血，只是暫時緩解了萬科的債務(wù)壓力。面對8729.88億元總債務(wù)、短期債務(wù)1553.67億元、持續(xù)虧損，唯有繼續(xù)輸血，為萬科爭取更多時間。

黃力平接手時的萬科，正處于深鐵全力支持的階段。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，深鐵集團(tuán)2025年已累計(jì)向萬科提供9次借款，總金額達(dá)259.41億元。其中最近一筆是9月提供的20.64億元借款，專門用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。

目前來看，盡管深鐵集團(tuán)持續(xù)為萬科輸血，但萬科的債務(wù)壓力依舊龐大。截至2025年上半年末萬科短期借款為231.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為1347.13億元。但是公司賬上貨幣資金只有740億，缺口高達(dá)800億。

未來12個月內(nèi)萬科債務(wù)兌付高峰發(fā)生在2025年12月份，萬科將有本息合計(jì)58.71億元的債券到期。而深鐵集團(tuán)亦遭遇行業(yè)下行的沖擊。數(shù)據(jù)顯示，上半年深鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收72.84億元，同比下降21.67%，歸屬于母公司股東凈虧損33.61億元。

深鐵集團(tuán)的真金白銀 “輸血” ，僅僅是“止痛藥”，只是為萬科爭取到 “以時間換空間” 的機(jī)會，關(guān)鍵要靠萬科自己和政府方面的支持。因出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、快速收縮新增拿地，加上萬科優(yōu)質(zhì)人才的流，說明長期主動發(fā)展的動力和底牌正在流失。

黃力平上位接手的萬科，正處在生死存亡的十字路口，流動性和債務(wù)及虧損、大環(huán)境和深鐵自身虧損和債務(wù)的多重壓力下，將是一個史無前例的重大考驗(yàn)。毫無疑問，萬科的問題，已經(jīng)是行業(yè)的基本問題。