昆明死磕TOD：一個不行來兩個，兩個不行搞三個

盡管昆明至今沒有建成任何真正意義上的TOD，兩個最初打著TOD名號的項目也都陷入困境，但這并不妨礙昆明繼續謀劃新的TOD，目前籌備中的就有3個，相關土地已經出現在昆明市最近的土地推介清單中。

一個是地鐵五一路站TOD項目，位于五一路地鐵站C出口旁邊，緊臨東風西路，土地面積只有10.36畝，而且形狀很不規則，全部是商業用地。

這塊地目前尚未公布容積率、限高等指標，估計應該只能開發多層商業建筑。

五一路TOD地塊位置

五一路地鐵站是3號線和5號線換乘站，因為旁邊就是昆明最大商圈，是昆明客流量最大的地鐵站之一，商業價值的確比較高。根據昆明市的規定，地鐵站旁邊地塊的一級開發屬于軌道集團，但目前此地塊還有一部分尚未完成拆遷，以軌道公司如今的資金狀況，自行開發的可能性不大，最終有可能干脆出讓或者合作開發。

第二個TOD項目是早就公布過的一二一大街TOD，位置在原云南師大西院，地鐵1號線西北延師范大學站出口處，一二一大街和建設路交匯口。這個項目占地21.71畝，屬于商住混合用地，容積率只有2.8，建筑限高60米。

一二一大街TOD項目位置

一二一大街TOD項目土地面積較大，又是商住混合，更符合TOD本質。從前段時間流出的效果圖看，項目規劃有3棟住宅和一棟商業，住宅和商業都應該在地下連通地鐵站，如果建成的話算是昆明位置最好的真正TOD項目。

但一二一大街TOD項目的尷尬之處是地鐵1號線西北延建設進展緩慢，通車時間至今未定。

本項目土地一級開發也是軌道集團，是三個新TOD項目中推進最快的，因為師范大學地鐵站本身也在建設中，理論上TOD項目和地鐵站可以同步建設。今年8月，昆明市委書記劉洪建率隊調研軌道交通建設運營情況時，還專程到一二一大街站TOD項目現場聽取情況匯報。

第三個新TOD項目位于人民西路西端，如今的公交眠山停車場，是三個新TOD項目中面積最大的，有62.25畝，容積率2.8，但這個項目至今土地性質還不明確，如果要進行商業開發的話至少要先調整控詳規。

眠山公交TOD項目位置

眠山公交TOD依托的是地鐵3號線眠山站，加上本身就是公交停車場，土地面積也比較大，理論上更容易發揮TOD的交通一體化優勢，也更有發揮空間，開發模式應該接近于樞紐曜城，但樞紐曜城作為昆明首個真正的TOD項目如今舉步維艱，甚至一度停工，如果眠山公交TOD仍舊按樞紐曜城的模式來開發，即公交集團和昆明交投自己投資建設的話，前景不是很樂觀。

昆明現有6條地鐵，軌道交通米字型骨架也早就建成，從七八年前開始，昆明就開始籌劃多個TOD項目，如果除掉房企開發的打擦邊球項目，首個真正的TOD是樞紐曜城，然后是世博車輛段上蓋TOD，利用的是地鐵和公交的土地資源，開發條件本來最好，可是這兩個項目的開發都不順利，樞紐曜城一度因資金跟不上而停工，如今部分住宅已轉為安置房，商業開發則無力推進。

世博車輛段上蓋TOD項目效果圖

世博車輛段蓋上TOD項目在完成部分建設后也前景不明。去年6月，曾有報道稱世博車輛段上蓋TOD項目將改為配售型保障房，而且很快就要動工，但之后并無實質進展。今年，軌道公司又多次對外招商此項目，說明改為配售型保障房的計劃也有變數。從昆明配售型保障房的開發進展看，在去年初密集上馬一批項目后，之后明顯放慢節奏，連首個新建配售型保障房項目到現在都還沒有上市銷售，世博車輛段上蓋TOD項目如果再次調整開發計劃也不意外。

總的來說，昆明開發TOD項目和昆明修建地鐵一樣，開局似乎形勢大好，可是后面就拉稀擺帶。最新推出的3個TOD項目規模相對較小，有兩個還在一環，位置優越，反倒有可能后發先至。