香港中旅擬剝離旅游地產業務，咸陽海泉灣位列其中！

上市企業剝離盈利能力較差的業務，以此改善公司的盈利能力，這是常規的操作之一。

去年以來，就有多家上市企業剝離了其地產開發業務，畢竟地產行業目前的盈利能處于低谷中。

這一次，是老牌央企中國旅游集團旗下的上市平臺香港中旅，宣布剝離旅游地產業務。

香港中旅此次剝離的旅游地產中，就包括位于陜西的咸陽海泉灣項目！

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香港中旅擬剝離旅游地產業務

2025年10月12日晚間，香港中旅發布公告宣布擬以實物分派的形式剝離旅游地產業務。

在關注香港中旅擬剝離旅游地產業務之前，我們先來關注一下香港中旅的母公司中國旅游集團。

中國旅游集團是總部設在香港的央企之一，是我國唯一一家以旅游為主業的央企，其歷史可以追溯到1923年8月15日上海商業儲蓄銀行設立的旅行部。

經過百年的發展之后，中國旅游集團形成了由旅行社、景區、酒店、免稅、旅游交通、證件業務、郵輪、地產、文創以及在港綜合業務組成的產業布局，截止2024年末其總資產超過2000億元，每年接待游客超過8千萬人次，港中旅、國旅、中旅、中免等這些都是中國旅游集團旗下的品牌。

中國旅游集團旗下目前有兩家上市公司平臺，分別是香港中旅、中國中免。

香港中旅是一家在港交所上市的公司，1992年11月份的時候就已經上市，業務主要包括旅游投資和運營，剔除2020-2022年這幾年比較特殊之外，近些年年營收基本在40億元左右，今年上半年營收18億元、凈利潤虧損7921萬元，分別較上年同期下降7.64%、下降237.36%。

中國中免則是在A+H股上市公司，2009年在上交所上市，2022年在港交所主板上市，主要業務是旅游零售、免稅等，位居2025年《財富》中國500強企業第297位。這幾年年營收在五六百億元，2025年上半年營收281.5億元、凈利潤26億元，較上年同期分別下降9.96%、下降20.81%。

此次要剝離旅游地產業務的，是香港中旅。

香港中旅要剝離旅游地產業務的原因是該業務持續表現欠佳，未來盈利能力存在不確定因素。

今年上半年香港中旅凈利潤虧損7921萬元，這其中有6000萬元就是旗下兩家旅游地產公司計提的減值。

同時，旅游景區業務較高的利潤率也被當前旅游地產業務較低的利潤率攤薄，導致投資者難以單獨對旅游景區業務進行估值。

公告顯示，香港中旅此次擬將旅游地產業務進行內部重組，通過實物分派將其分拆。建議分派完成后，持有旅游地產業務的私人公司將不再為香港中旅的附屬公司，而是由其控股股東控制。

剝離旅游地產業務之后，香港中旅將能夠更好的將資源聚集于旅游景區及相關業務。

公開信息顯示，截至2025年8月，香港中旅共計投資運營約60家國內外景區度假區，其中5A景區17家、4A景區21家，具有文旅全產業鏈運作、超級IP打造和國內領先的綜合運管能力。

香港中旅運營的代表項目包括：世界之窗、沙坡頭景區、德天瀑布、瀘州老窖文化旅游及瀘沽湖等。

另外，香港中旅的業務還有旅游證件及相關業務、酒店業務、客運業務等。

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咸陽海泉灣位列其中

香港中旅在公告中提到，目前公司的旅游地產業務主要由港中旅（珠海）海泉灣有限公司、中旅（咸陽）海泉灣有限公司、港中旅（安吉）旅游發展有限公司、中旅（深圳）城市發展有限公司及中旅海泉灣風景（成都）置業有限公司營運。

對應的5個旅游地產項目分別為：

(1)珠海海泉灣項目，位于廣東省珠海市的綜合度假酒店及住宅綜合體；

(2)咸陽海泉灣度假區項目，位于陜西省咸陽市的度假酒店項目，包含一個度假酒店及一項溫泉設施；

(3)安吉度假村項目，位于浙江省安吉縣的度假酒店及住宅綜合體；

(4)大空港項目，位于廣東省深圳市，為中旅投資大廈名下的商業綜合體項目，且已完成建筑工程；

(5)金堂項目，位于四川省成都市，擁有土地儲備以供未來物業發展。

也就是說，咸陽海泉灣度假區項目（以下簡稱咸陽海泉灣）屬于此次香港中旅剝離的旅游地產項目之一。

咸陽海泉灣位于西安、咸陽交界處的世紀大道上，一期4.6萬平方米的溫泉世界是2008年11月開業的，二期維景國際大酒店是2012年4月開業的，配套的住宅中旅·海泉灣公館是2019年底開盤的。

開業初期的那幾年，咸陽海泉灣可以說是西安、咸陽最火的旅游目的地之一，不過這兩年則開始下降。

香港中旅的財報顯示，2023年、2024年、2025年上半年咸陽海泉灣營收較上年同期分別減少89%、25%、54%，很明顯營收在持續下滑。

同時，今年上半年，香港中旅還對咸陽海泉灣進行了資產計提減值，計提減值3700萬元，計提價值后的資產為1.74億元。

在旅游消費規模整體增長的背景之下，咸陽海泉灣這幾年營收增長的持續下降，主要還是由于西安、咸陽及周邊新建開業的文旅項目越來越多，市民有了更多的選擇。

例如：位于灃西新城陜旅絲路歡樂世界、袁家村的瑞斯麗溫泉度假酒店、太白山唐鎮·瑞斯麗溫泉度假酒店、茯茶文化維景溫泉酒店等。

這些，必然會對咸陽海泉灣的客流進行分流。

當然，此次剝離，只是上市公司層面的剝離，不影響咸陽海泉灣本身的運營，咸陽海泉灣將由香港中旅上市公司資產包剝離至大股東中國旅游集團旗下。

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中旅的地產版圖

香港中旅剝離旅游地產業務的消息傳出后，很多媒體提到又一家央企剝離地產業務。

實際上，這只是香港中旅將旅游地產剝離出上市公司，而中國旅游集團的地產開發業務實際上本身就不在上市公司香港中旅的業務里，中國旅游集團的地產開發業務平臺是中旅投資，全稱中國旅游集團投資運營有限公司。

中國旅游集團，也是國務院國資委確認的以“房地產開發”為主業的中央企業之一，只不過長期以來其規模要遠遠小于中海地產、華潤置地、保利發展、招商蛇口等央企，很多人對其比較不了解罷了。

中旅投資已經布局北京、上海、廣州、深圳、三亞、成都等17個城市，以“地產開發+運營型業務+服務型業務”為一體兩翼，地產開發已打造了“馥棠系、璞樾系、文旅系”三大產品系。

值得注意的是，在這兩年各大TOP級房企拿地放緩的情況之下，中旅投資則不斷提速。

中指研究院的數據顯示，今年前9個月中旅投資共計斥資50億元在成都、上海等城市拿地，拿地金額位居中國房企第28位，而今年前9個月中旅投資的銷售額為123億元位居中國房企第51位，也就是說中旅投資拿地銷售比已經達到了40.65%，超過了保利、華潤、招商、綠城等房企，這說明中旅投資手中的資金寬裕度。

其中，備受關注的是今年9月份上海誕生的439.5億元“全國總價地王”，合作拿地企業中就包括中旅投資的身影。

除了大手筆拿地之外，中旅投資還吸引了多位龍湖系高管的加入。例如：原原龍湖副總裁胡若翔加入中旅投資擔任總經理，原龍湖深港分公司總經理孫保鋒任中旅投資廣州公司城市總經理……

中旅投資在西安的布局，大家印象比較深的就是2020年8月西安土拍市場上，經過99輪競價以102.52%溢價率拿下灃西新城138.06畝、容積率1.6-2.1的地塊，綜合土地成本樓面地價9802.82元/㎡，也就是后來的中旅名門府項目。

這塊地，拿在了土地市場高點，因此拿地之后項目曾經短暫亮相，但目前基本處于封盤之中。

除了灃西的中旅名門府之外，實際上中旅投資在西安還參與了兩個項目的投資，均位于高新CID，一個是中海未來之境，一個是招商天青云麓，中旅投資的股份占比均為30%。

對于西安市場而言，中旅投資目前最重要的還是要盤活存量的灃西項目，以此才能實現新增投資。

保利云谷和著、高科越秀星匯云瀾實際上已經提供了一定的參考，但由于具體情況還有一定的不同，因此具體模式還需要摸索。