業(yè)主革命·物業(yè)危機（一）

一

10月20日，鴻園物業(yè)曲靖分公司正式致函陽光上城物委會及小區(qū)全體業(yè)主，物業(yè)公司將于2025年1月20日離場。

此舉意味著陽光上城若在該期限前，未能重新選聘新的物業(yè)服務(wù)公司，之后小區(qū)可能暫時處于沒有物業(yè)服務(wù)的空窗期，并且在過年期間必然會出現(xiàn)垃圾成山、高層電梯及安全消防處于缺乏維保的狀態(tài)。

10月22日，星期三。

經(jīng)小區(qū)物業(yè)會提議，由瀟湘街道、區(qū)住建局組織召集會議，共同協(xié)商討論陽光上城物業(yè)危機。在此之前，小區(qū)物委會撰寫了《陽光上城重新選聘物業(yè)公司實施方案》，并與參會各方討論應(yīng)對解決小區(qū)物業(yè)危機的對策及措施。

二、

根據(jù)《民法典》第二百七十八條、《物業(yè)管理條例》第十一條之規(guī)定，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是小區(qū)業(yè)主共同決定。或者說，陽光上城需要召開業(yè)主大會才能選聘物業(yè)公司。

根據(jù)《曲靖市物業(yè)管理辦法》（試行）第二十八條、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》第十六條之規(guī)定，未成立業(yè)委會的小區(qū)，由物委會臨時代替業(yè)委會開展工作。

面對陽光上城所面臨的物業(yè)危機，其解決路徑即由小區(qū)物委會召開臨時業(yè)主大會，并由業(yè)主大會投票表決選聘新物業(yè)公司。

于是，陽光上城物委會就成了解決這場物業(yè)危機的主體。

三、

鴻園物業(yè)曲靖分公司之所以突然離場，很大一部分原因是部分小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費。

這幾乎是一個無限循環(huán)的怪圈，小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)公司收入下降；物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量下降，又促使小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費。是小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降？還是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費？這仿佛就像是“雞生蛋，蛋生雞；先有雞？還是先有蛋？”

那么，這種無限循環(huán)的怪圈，正是小區(qū)治理的癌細(xì)胞，它侵蝕著每一個健康機體的小區(qū)。

不論是小區(qū)物委會、或者是小區(qū)業(yè)委會，雖然它為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，但又具有自身的獨立價值，即它還代表小區(qū)的整體利益。或者說，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，侵害了小區(qū)的整體利益；部分業(yè)主欠費也侵害了小區(qū)整體利益。

因此，物委會（業(yè)委會）不僅需要支持物業(yè)公司起訴欠繳物業(yè)費的業(yè)主；同時，還要做好物業(yè)服務(wù)公司的監(jiān)督工作，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不下降。唯有如此才能打破這種無限循環(huán)的怪圈，才能引導(dǎo)小區(qū)治理逐漸向健康的方向發(fā)展。

陽光上城重新選聘物業(yè)公司，不僅是打破這種無限循環(huán)怪圈的契機，但稍有差池又會陷入另一種萬劫不復(fù)的絕境。

何解？

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，物業(yè)公司由小區(qū)業(yè)主大會選聘。如果，非經(jīng)業(yè)主大會而選聘了物業(yè)公司，那此舉必然會埋下諸多禍端，并成為部分業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由，而這種拒繳物業(yè)費就仿佛癌細(xì)胞一般。于是，這必然又會讓小區(qū)重新陷入那種無限循環(huán)的怪圈，而物委會也會陷入小區(qū)業(yè)主道德責(zé)難的困境。

四、

如何在九十天內(nèi)，召開臨時業(yè)主大會選聘新物業(yè)，避免小區(qū)在春節(jié)前出現(xiàn)物業(yè)危機，其本質(zhì)體現(xiàn)了效率與公正的關(guān)系。

或者說，既要盡快選聘新的物業(yè)公司，以解決小區(qū)或?qū)⒚媾R的物業(yè)危機；同時，選聘程序還要依法依規(guī)，符合相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，以確保法律公正能打破那種無限循環(huán)的怪圈。

這種效率與公正的關(guān)系，進(jìn)一步反映為召開臨時業(yè)主大會，小區(qū)業(yè)主的參與度及投票率。

《民法典》、《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，小區(qū)業(yè)主共同決定物業(yè)公司的行聘，其本質(zhì)屬于小區(qū)政治及公民政治的范疇，但部分業(yè)主卻因各種原因而忽視業(yè)主自治的權(quán)利，從而導(dǎo)致業(yè)主大會很能召開或有效表決。

雖然，業(yè)主忽視或放棄選聘物業(yè)的投票決定權(quán)，但業(yè)委會（物委會）在實務(wù)過程中卻不能剝奪業(yè)主的該權(quán)利。否則，選舉程序違法或?qū)?dǎo)致選舉結(jié)果的無效。

然而，對于召開小區(qū)業(yè)主大會，面對業(yè)主參與度低、投票率低的困局，又應(yīng)當(dāng)如何破局解決呢？

對于業(yè)主參與度低的問題，其本質(zhì)是沙化群體缺乏組織性及紀(jì)律性。其解決對策是需要深入到每一戶業(yè)主，充分做好溝通、動員、宣傳及協(xié)商等工作。

對于投票率低的問題，其本質(zhì)是傳統(tǒng)投票方式的局限性。傳統(tǒng)投票方式僅是現(xiàn)場投票及流動投票，這就讓許多業(yè)主因工作等原因而放棄投票。投票的本質(zhì)是法定主體意思表達(dá)的真實性。因此，若是業(yè)主意思的真實表達(dá)，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的投票。于是，可借助網(wǎng)絡(luò)載體并實現(xiàn)線上投票，加之前期的溝通、動員及宣傳等工作，就能有效提升小區(qū)業(yè)主的投票率。

五、

面對陽光上城物業(yè)危機的解決，小區(qū)物委會首要難題就是缺錢。要解決業(yè)主參與度低的問題，就需要深入小區(qū)業(yè)主做好宣傳工作，這些宣傳印刷品需要錢！要解決業(yè)主投票率低的問題，就需要構(gòu)建線上投票的網(wǎng)絡(luò)載體，而企業(yè)微信則是最佳的選擇之一，而購買企業(yè)微信也需要錢！

當(dāng)然，我始終以讀書人身份自居，且羞于開口言阿堵物之事，但若要做事就需要真金白銀，這又迫使自己不得不低三下四。所幸，小區(qū)某鄰居做“礦力多”飲用天然礦泉水，從其處化緣化得5000元的宣傳材料文印費，文章末尾表示對該鄰居的感謝，并如約為其礦泉水做宣傳。

陳浩 記于知止堂上

2025年10月28日