業主革命·物業危機（一）

一

10月20日，鴻園物業曲靖分公司正式致函陽光上城物委會及小區全體業主，物業公司將于2025年1月20日離場。

此舉意味著陽光上城若在該期限前，未能重新選聘新的物業服務公司，之后小區可能暫時處于沒有物業服務的空窗期，并且在過年期間必然會出現垃圾成山、高層電梯及安全消防處于缺乏維保的狀態。

10月22日，星期三。

經小區物業會提議，由瀟湘街道、區住建局組織召集會議，共同協商討論陽光上城物業危機。在此之前，小區物委會撰寫了《陽光上城重新選聘物業公司實施方案》，并與參會各方討論應對解決小區物業危機的對策及措施。

二、

根據《民法典》第二百七十八條、《物業管理條例》第十一條之規定，重新選聘物業服務企業是小區業主共同決定。或者說，陽光上城需要召開業主大會才能選聘物業公司。

根據《曲靖市物業管理辦法》（試行）第二十八條、《云南省物業管理規定》第十六條之規定，未成立業委會的小區，由物委會臨時代替業委會開展工作。

面對陽光上城所面臨的物業危機，其解決路徑即由小區物委會召開臨時業主大會，并由業主大會投票表決選聘新物業公司。

于是，陽光上城物委會就成了解決這場物業危機的主體。

三、

鴻園物業曲靖分公司之所以突然離場，很大一部分原因是部分小區業主欠繳物業費。

這幾乎是一個無限循環的怪圈，小區業主欠繳物業費，導致物業公司收入下降；物業公司服務質量下降，又促使小區業主拒繳物業費。是小區業主欠繳物業費，導致物業服務質量下降？還是物業服務質量下降，導致小區業主拒繳物業費？這仿佛就像是“雞生蛋，蛋生雞；先有雞？還是先有蛋？”

那么，這種無限循環的怪圈，正是小區治理的癌細胞，它侵蝕著每一個健康機體的小區。

不論是小區物委會、或者是小區業委會，雖然它為小區業主服務，但又具有自身的獨立價值，即它還代表小區的整體利益。或者說，物業服務質量下降，侵害了小區的整體利益；部分業主欠費也侵害了小區整體利益。

因此，物委會（業委會）不僅需要支持物業公司起訴欠繳物業費的業主；同時，還要做好物業服務公司的監督工作，保證物業服務質量不下降。唯有如此才能打破這種無限循環的怪圈，才能引導小區治理逐漸向健康的方向發展。

陽光上城重新選聘物業公司，不僅是打破這種無限循環怪圈的契機，但稍有差池又會陷入另一種萬劫不復的絕境。

何解？

根據相關法律、法規及規章的規定，物業公司由小區業主大會選聘。如果，非經業主大會而選聘了物業公司，那此舉必然會埋下諸多禍端，并成為部分業主拒繳物業費的理由，而這種拒繳物業費就仿佛癌細胞一般。于是，這必然又會讓小區重新陷入那種無限循環的怪圈，而物委會也會陷入小區業主道德責難的困境。

四、

如何在九十天內，召開臨時業主大會選聘新物業，避免小區在春節前出現物業危機，其本質體現了效率與公正的關系。

或者說，既要盡快選聘新的物業公司，以解決小區或將面臨的物業危機；同時，選聘程序還要依法依規，符合相關法律、法規及規章的規定，以確保法律公正能打破那種無限循環的怪圈。

這種效率與公正的關系，進一步反映為召開臨時業主大會，小區業主的參與度及投票率。

《民法典》、《物業管理條例》明確規定，小區業主共同決定物業公司的行聘，其本質屬于小區政治及公民政治的范疇，但部分業主卻因各種原因而忽視業主自治的權利，從而導致業主大會很能召開或有效表決。

雖然，業主忽視或放棄選聘物業的投票決定權，但業委會（物委會）在實務過程中卻不能剝奪業主的該權利。否則，選舉程序違法或將導致選舉結果的無效。

然而，對于召開小區業主大會，面對業主參與度低、投票率低的困局，又應當如何破局解決呢？

對于業主參與度低的問題，其本質是沙化群體缺乏組織性及紀律性。其解決對策是需要深入到每一戶業主，充分做好溝通、動員、宣傳及協商等工作。

對于投票率低的問題，其本質是傳統投票方式的局限性。傳統投票方式僅是現場投票及流動投票，這就讓許多業主因工作等原因而放棄投票。投票的本質是法定主體意思表達的真實性。因此，若是業主意思的真實表達，即應當認定為合法有效的投票。于是，可借助網絡載體并實現線上投票，加之前期的溝通、動員及宣傳等工作，就能有效提升小區業主的投票率。

五、

面對陽光上城物業危機的解決，小區物委會首要難題就是缺錢。要解決業主參與度低的問題，就需要深入小區業主做好宣傳工作，這些宣傳印刷品需要錢！要解決業主投票率低的問題，就需要構建線上投票的網絡載體，而企業微信則是最佳的選擇之一，而購買企業微信也需要錢！

當然，我始終以讀書人身份自居，且羞于開口言阿堵物之事，但若要做事就需要真金白銀，這又迫使自己不得不低三下四。所幸，小區某鄰居做“礦力多”飲用天然礦泉水，從其處化緣化得5000元的宣傳材料文印費，文章末尾表示對該鄰居的感謝，并如約為其礦泉水做宣傳。

陳浩 記于知止堂上

2025年10月28日