57.4畝低密寶地掛牌！馬鞍山城市更新再落子！

2025年10月24日，馬鞍山市土地市場迎來新一輪動態——雨山區采石單元一宗優質住宅用地正式掛牌出讓（馬政儲出2025-13號）。這宗位于天門大道與望閣街交叉口東南角、面積約57.4畝的地塊，不僅因其1.4的低容積率引發市場關注，更作為馬鞍山深化國土空間規劃、推進城市功能升級的重要落子，傳遞出城市發展從“規模擴張”向“品質提升”轉型的清晰信號。本文將從地塊詳情、規劃背景、城市利好三大維度，解讀這宗土地背后的發展邏輯。

NO.1|壹

低密地塊亮相，馬鞍山供地計劃聚焦“精致宜居”

此次掛牌的馬政儲出2025-13號地塊，規劃為城鎮住宅與社區服務設施用地，最大亮點在于1.0-1.4的容積率，明顯低于常規住宅項目。這一指標意味著項目未來可能以洋房、疊拼等低密產品為主，契合改善型住房需求趨勢。地塊起始價2.25億元，競買保證金4500萬元，要求競得人須在成交后10個工作日內簽訂合同，并采用“1個月內付至50%、1年內全款結清”的分期付款方式，為房企資金周轉留出彈性空間。

從區位看，地塊西鄰城市干道天門大道，北接望閣街，交通便捷；東、南兩側規劃風吟路與林散之路，未來路網密度提升將增強區域通達性。根據公告，地塊需在交付后12個月內開工，36個月內竣工，時間表緊湊，體現馬鞍山對土地高效開發的重視。

結合《馬鞍山市市級2025年度經營性用地供應計劃》，此次掛牌是年度計劃的有序落實。2025年馬鞍山經營性用地供應側重“結構性優化”，尤其強調居住用地與公共服務設施的同步配套。該地塊要求“配建公共設施與項目同步規劃、同步驗收”，且明確“不得用于建設別墅和私家莊園”，呼應了規劃中“嚴控地產開發強度、保障民生配套”的導向。可見，馬鞍山土地供應正從“量”的投放轉向“質”的管控，通過地塊規劃指標與開發要求的精細化設計，引導城市空間更均衡、更人性化發展。

NO.2|貳

規劃紅利疊加，馬鞍山“生態福地、智造名城”藍圖加速落地

地塊的推出不僅是土地市場的單一事件，更是馬鞍山整體發展勢能的縮影。根據《馬鞍山市國土空間總體規劃（2021-2035年）》，城市正圍繞“長三角中心區現代化城市”定位，從產業升級、交通聯動、生態治理等多維度蓄力，為房地產市場注入長期信心。

產業與人口方面，規劃提出“支持鋼鐵產業轉型升級、培育智能裝備等新興產業”，并依托江寧—博望一體化示范區、鄭蒲港新區等平臺深化區域合作。2025年以來，馬鞍山在長三角一體化中持續獲益，如揚馬—巢馬城際鐵路建設推進、湖北路過江通道規劃落地，進一步強化與南京、合肥的“一小時通勤圈”。產業與交通的協同發展，正吸引人才與資本流入。規劃明確“至2035年基本公共服務達到長三角平均水平”，教育、醫療等資源的提質擴容，將增強城市對人口的吸附力，為住房需求提供堅實支撐。

生態與宜居層面，馬鞍山堅持“長江大保護”戰略，重點打造“一帶四屏”生態格局。此次地塊所在的雨山區毗鄰長江生態廊道，規劃要求“沿江布局永久性城市綠帶”，未來可通過濱江綠道串聯采石磯等景區，提升居住環境品質。同時，全市推進“15分鐘社區生活圈”建設，要求每個社區配置教育、醫療、文體等設施，與該地塊“同步建設社區服務設施”的要求高度契合。這種“生態+生活”雙導向的開發模式，正是馬鞍山從“工業之城”向“宜居之城”轉型的實踐。

城市更新與空間優化亦是亮點。規劃將中心城區劃分為五大片區，此地屬于“城西片區”，重點推動“老舊工業區改造與濱江功能提升”。天門大道沿線作為傳統工業帶，正通過土地再開發實現功能置換。地塊的低容積率布局，有助于疏解老城密度，呼應規劃中“嚴控建筑高度、保護山水視廊”的風貌管控要求。未來，隨著周邊工業用地騰退及濱江客廳建設，區域城市界面有望煥新，成為“九山環一湖、翠螺出大江”城市意象的重要拼圖。

NO.3|叁

結語

土地是城市發展的鏡子。馬鞍山此次掛牌，既是對精細化供地模式的探索，也是對“生態福地、智造名城”愿景的踐行。隨著規劃利好的持續釋放，這座擁江發展的城市，正悄然書寫屬于自己的高質量發展新篇章。

第一房智庫觀點：

馬政儲出2025-13號地塊的推出，是馬鞍山國土空間規劃從“藍圖”走向“施工”的關鍵一步。低容積率與配套同步建設的要求，彰顯城市對居住品質的重視；而其所處的雨山區采石單元，更在長江生態保護與城市更新雙線推進下，迎來價值重估機遇。短期看，地塊開發將填補區域改善型住房空白；長期看，馬鞍山憑借產業升級、交通互聯與生態治理的疊加紅利，正逐步成長為長三角“小而美”的宜居樣本。房企若能緊扣政策導向，在產品設計中平衡低密舒適與社區服務，有望在區域市場搶占先機。