房地產轉向！從房住不炒到構建新發展模式

文｜鄧浩志

“十五五”規劃建議剛剛發布，其中與房地產相關的內容如下：

圖片源于網絡（財經通訊社）

總體而言，規劃有以下幾個重點值得我們關注：

1. 確立了“構建房地產新發展模式”為核心的目標與政策方向。

實際上，在2023年以前，“房住不炒”一直是房地產政策調控的核心目標，已延續近10年；但凡出臺房地產相關調控政策，必以此開頭。2023年下半年起，這一提法逐漸減少，直至不再出現。取而代之的是各種新的表述，但一直未明確哪一表述占據核心地位。“構建新發展模式”到底新在哪里？也有待進一步闡釋。直至“十五五”規劃發布，關于房地產未來的引導方向，現已徹底明晰。預計至少未來五年，房地產調控都將圍繞“構建新發展模式”展開。至于“新”的具體內涵，規劃已給出若干表述，但仍需在實踐中持續調整、不斷優化。因此，無論是企業、市場、投資者還是從業人員，都將面臨不斷學習、不斷適應的過程。

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2. 關于保障性住房的表述為：“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。”

文中既未提出籌建多少萬套保障性住房，也未使用“加快”字樣，而是用了“優化”。可見，保障性住房的主要矛盾已不再是總量不足，而是結構性問題。所謂優化，是指當前保障性住房供應存在區域錯配：三四線城市或城鎮因人口流出，部分保障性住房出現閑置；一二線城市則明顯供不應求。此外，近幾年樓市下行，大量商品房滯銷，各地開始考慮收購商品房替代政府自建保障房；部分商業用房也可通過功能改造轉為“保租房”。

3. “因城施策，增加改善性住房供給。建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。”

2023年以前，“因城施策”之后往往緊跟調控房地產市場過熱的措施。如今樓市持續下行，投資需求和首次置業需求均大幅減少，商品房庫存高企，市場一邊消化存量，一邊為改善型需求提供居住升級產品。規劃中的這一提法與當前市場發展方向一致。后續是否有具體支持措施，仍需進一步觀察。

4. “建立房地產全生命周期安全管理制度。”

這是管理層新的關注點，尤需留意。中國全面進入商品房市場已整整25年，最早一批商品房（如廣州東湖新村等）已有30~40年歷史。未來，越來越多的房屋將進入大規模維修期。哪些要修、誰來修、資金如何安排？這類問題將從過去的“幾乎不存在”轉為陸續出現、日益增多并趨于日常化。如何處理這些問題，將成為未來房地產政策重點發力的領域。畢竟，與前幾點相比，新房仍有市場、有利可圖，企業為提升競爭力會自覺優化產品和服務；而老房子的問題則是全新課題，如何規范各方權責、協調各方利益、發掘潛在市場，都值得關注。

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