房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向！從房住不炒到構(gòu)建新發(fā)展模式

文｜鄧浩志

“十五五”規(guī)劃建議剛剛發(fā)布，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容如下：

圖片源于網(wǎng)絡(luò)（財經(jīng)通訊社）

總體而言，規(guī)劃有以下幾個重點值得我們關(guān)注：

1. 確立了“構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式”為核心的目標(biāo)與政策方向。

實際上，在2023年以前，“房住不炒”一直是房地產(chǎn)政策調(diào)控的核心目標(biāo)，已延續(xù)近10年；但凡出臺房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策，必以此開頭。2023年下半年起，這一提法逐漸減少，直至不再出現(xiàn)。取而代之的是各種新的表述，但一直未明確哪一表述占據(jù)核心地位?！皹?gòu)建新發(fā)展模式”到底新在哪里？也有待進(jìn)一步闡釋。直至“十五五”規(guī)劃發(fā)布，關(guān)于房地產(chǎn)未來的引導(dǎo)方向，現(xiàn)已徹底明晰。預(yù)計至少未來五年，房地產(chǎn)調(diào)控都將圍繞“構(gòu)建新發(fā)展模式”展開。至于“新”的具體內(nèi)涵，規(guī)劃已給出若干表述，但仍需在實踐中持續(xù)調(diào)整、不斷優(yōu)化。因此，無論是企業(yè)、市場、投資者還是從業(yè)人員，都將面臨不斷學(xué)習(xí)、不斷適應(yīng)的過程。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

2. 關(guān)于保障性住房的表述為：“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求?！?/strong>

文中既未提出籌建多少萬套保障性住房，也未使用“加快”字樣，而是用了“優(yōu)化”?？梢?，保障性住房的主要矛盾已不再是總量不足，而是結(jié)構(gòu)性問題。所謂優(yōu)化，是指當(dāng)前保障性住房供應(yīng)存在區(qū)域錯配：三四線城市或城鎮(zhèn)因人口流出，部分保障性住房出現(xiàn)閑置；一二線城市則明顯供不應(yīng)求。此外，近幾年樓市下行，大量商品房滯銷，各地開始考慮收購商品房替代政府自建保障房；部分商業(yè)用房也可通過功能改造轉(zhuǎn)為“保租房”。

3. “因城施策，增加改善性住房供給。建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。”

2023年以前，“因城施策”之后往往緊跟調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的措施。如今樓市持續(xù)下行，投資需求和首次置業(yè)需求均大幅減少，商品房庫存高企，市場一邊消化存量，一邊為改善型需求提供居住升級產(chǎn)品。規(guī)劃中的這一提法與當(dāng)前市場發(fā)展方向一致。后續(xù)是否有具體支持措施，仍需進(jìn)一步觀察。

4. “建立房地產(chǎn)全生命周期安全管理制度?！?/strong>

這是管理層新的關(guān)注點，尤需留意。中國全面進(jìn)入商品房市場已整整25年，最早一批商品房（如廣州東湖新村等）已有30~40年歷史。未來，越來越多的房屋將進(jìn)入大規(guī)模維修期。哪些要修、誰來修、資金如何安排？這類問題將從過去的“幾乎不存在”轉(zhuǎn)為陸續(xù)出現(xiàn)、日益增多并趨于日常化。如何處理這些問題，將成為未來房地產(chǎn)政策重點發(fā)力的領(lǐng)域。畢竟，與前幾點相比，新房仍有市場、有利可圖，企業(yè)為提升競爭力會自覺優(yōu)化產(chǎn)品和服務(wù)；而老房子的問題則是全新課題，如何規(guī)范各方權(quán)責(zé)、協(xié)調(diào)各方利益、發(fā)掘潛在市場，都值得關(guān)注。

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