換物業大變樣，“彈性定價”激活太原和泰紫園十二年老小區“生長力”

在太原市小店區學府街道晉陽街社區的和泰紫園小區，今年元旦通過“彈性定價”模式更換了新物業，并重新簽署了由業主們自己選定的物業服務內容，該模式屬太原首例。經十個多月運營，如今小區面貌徹底煥新。

太原和泰紫園小區面貌煥然一新

破敗舊貌，昔日老盤失管陷困局

太原和泰紫園樓齡12年，雖地處龍城大街核心地段，卻早已從昔日高品質樓盤淪為業主口中“問題成堆”的老舊小區。

基礎設施近乎癱瘓是最突出的痛點。全小區污水管道因長期未疏通清掏，多處嚴重堵塞，不少業主家的儲藏室被污水侵占，完全無法使用；中區水泵頻繁故障，停水問題反復出現，長期困擾業主日常生活；電梯故障頻發，如同“定時炸彈”，隨時可能停運，給業主出行帶來極大安全隱患。

公共管理更是混亂無序。地下車庫車位因前期預售遺留問題、業主亂停亂放及車位編號被涂改等原因，管理陷入僵局，大量業主愛車“無家可歸”；園區環境失管，設施老化無人維護，曾經的整潔有序不復存在，整體面貌黯淡破敗。這些問題長期得不到解決，讓居住在此的業主苦不堪言。

隨著業主更換物業的呼聲日益高漲，2024年11月，在街道社區的工作指導下，和泰紫園小區成立了首屆業主委員會；同年12月，業委會完成街道備案后，立即啟動物業公開招標工作。太原萬科物業憑借專業服務方案，在涉及776戶居民的投票中，以506票的絕對優勢中標，并于2025年1月1日進駐。

和泰紫園小區物業公司選聘計票單

彈性定價，業主親選服務內容和頻次

和泰紫園業委會成立后，定了兩件關鍵事：一是找品牌物業，用專業能力把小區設備和環境，該修的修、該換的換，讓老小區趕緊變樣；二是物業費還按原來的2元收。又要升級品質，又不能漲費，怎么破題？

小區物業經理介紹：“彈性定價”模式是萬科物業結合30多年服務經驗，對物業服務范圍內的95個服務空間以及1530個作業對象進行了全面梳理，最終形成508項SLA服務清單，其中包括158項必選服務，這些服務基于法律法規、行業規范要求以及符合萬科物業價值觀，是“標準化底線”；另外還有350項可選服務，即業主結合小區情況及個性化需求，自主選擇服務事項及服務頻次，也就是業主定“個性化服務高線”。

具體到和泰紫園，前后改了5輪服務方案，專家團隊去現場補充查勘了3次，最后定下242項服務，包括158項必選和84項可選。

這方案怎么來的？萬科物業先上門拜訪、打電話，還組織專家座談，摸排了776戶業主的需求；專家團隊去現場查勘后，結合這些需求出了初版方案，再和業委會、業主代表就服務事項和細節問題反復商討。一開始業主沒接觸過“彈性定價”，覺得像“點餐”一樣的選服務挺好，但又搞不清要選哪些不選哪些、物業具體怎么干活、怎么判斷干得好不好，帶著不少疑問。萬科物業就用實際案例拆解模式，逐步讓大家達成共識：用彈性定價模式拆解物業費對應的真實服務標準、對比看當前服務缺口，方案才能更對路子、更貼合小區。

業主代表還提出，物業服務的針對性和精細度還要再提升：

一方面，事關園區服務內容的選擇。比如業主想提升居住質感，像樓棟大堂清潔要看著精致，“入戶有面子”，主動加了8項可選服務，比如細化到大堂的水晶燈、沙發都怎么清潔；電梯轎廂是人群高頻接觸區域要重點加強清潔，具體細化到電梯轎廂的溝槽；小區的次干道和小輔路也希望能定期全清潔。

另一方面，事關服務頻次的約定。比如大堂清潔分等級維護：大堂及電梯前室地面，之前業主很少看見保潔在擦，新方案要求每天擦2次；大堂的皮沙發、地面瓷磚、玻璃門窗、室內宣傳欄和信報箱等這些細節之處，原來的保潔很少關注到，新方案要求每天擦1次……

和泰紫園小區可選服務項的部分內容截圖

變化很大，收繳率和滿意度源自行動力

進駐太原和泰紫園10個多月來，老小區煥發新生機。物業費收繳率逐步提升，3月僅54%，9月達80.56%；目前，客戶滿意度已達到96%。“變化實實在在！”住了十年的張阿姨說。這背后是可見的環境改善與隱形的設備養護。

和泰紫園打破“老小區難智慧化”認知，引入萬科物業自研24小時“鳳梨一號”智慧物業服務機、“黑貓”智慧通行系統，北門增加了“睿牟”人臉識別入園設備，以及騎手快遞外賣員可自助掃碼通行的“睿開”，還落地了“靈石”邊緣服務器，搭建起小區“AI大腦”，結合智能攝像頭與AI算法，自動捕捉違規、排查異常，物業響應更快，業主住得更安心。

園區在環境、設施、安全等多維度同步發力：

環境上，開展“洗臉行動”，清理西門十年垃圾頑疾，今年補草坪2750㎡、播草籽210公斤、種綠植超3.8萬株，完成喬灌木及草坪修剪9次，平均一個月除3次雜草；

設施上，重啟癱瘓十年的噴泉水系，修復兒童游樂區、廊亭涼亭，翻新休閑座椅，新增32個電動車阻梯監控，升級15個單元刷臉門禁并增設非機動車充電棚；

安全上，煥新智能監控，第三季度僅地庫、天臺、全園巡檢就達820次，開展防汛防火等18場應急演習，尤其重視消防安全，精細巡檢2280個滅火器和980個消火栓，筑牢家園安全防線；

此外，還加裝了125扇護欄、70個石墩，修復15處單元大堂吊燈、新增48盞廊亭燈……

便民服務與社文活動也同步發力：常態化組織義診、免費洗車洗地墊，聯動“樸鄰”“幸福社”提供房屋租售、家政保潔、家電清洗等服務，業主手機“住這兒”APP即可預約；物業組織每月召開業主懇談會，從兒童游樂場翻新到垃圾站選址，物業和業主們面對面坐下溝通。

今年物業以來，已辦義診5場、便民服務18次，及自然課堂、夏令營、樸里節、燒烤電影節等近20場社文活動，超1500位業主參與。“小區熱鬧有活力，還認識了新鄰居，我們也成了別人羨慕的小區！”業主乾先生的感慨，道出了不少居民的共同心聲。

太原和泰紫園增設電動車充電停車棚

太原和泰紫園十年未開啟噴泉重新水流潺潺

太原和泰紫園兒童娛樂設施改造前

太原和泰紫園兒童娛樂設施改造后

和泰紫園小區西門十年頑疾的垃圾堆放點

和泰紫園小區西門恢復整潔并加裝智慧設施

太原和泰紫園大堂吊燈改造前

太原和泰紫園大堂吊燈改造后

和泰紫園小區綠化改造前

和泰紫園小區綠化改造后

太原和泰紫園改造成果展示墻

質價相符，手機上數字服務報告來監督

3月18日，太原和泰紫園小區業主通過“住這兒”APP收到第一份“數字服務報告”。該報告披露了萬科物業進駐以來物業服務執行數據、呈現作業過程和結果數據，包含當月服務計劃執行次數、工單處理詳情、設備維護記錄等全維度信息，業主可隨時查閱，監督物業服務是否如實、如期履約。

“未來，這份報告每月初都會自動生成，推送給業主。”萬科物業副總經理鄒明指出，很長一段時間內，業委會代表廣大業主在選擇物業公司時，往往以“人頭”為標準，即關注物業公司提供多少人來為小區提供服務，而非完成小區所有事務所需的人力配置和服務質量。對物業服務內容的認知偏差，加上經濟周期下行對價格的敏感性提高，導致了物業行業“質價不符”的矛盾愈發尖銳。

太原和泰紫園數字服務報告的部分內容截圖

同樣是2元物業費，新的服務方案真正實現了“質價相符”。業主從“被動接受服務”轉變為“主動參與定價”，讓錢花得明白、服務選得稱心。同時，太原和泰紫園的案例，也說明彈性定價模式能為更多“疑難雜癥”小區提供有效解決方案。