今年地產行業又一次的斷層領先

什么是戰略

是宏大敘事，還是單盤主義

今年保利在天津的首發之作，也是2025年整個保利內部戰略級作品

都成為此刻窺視這個品牌內核最好的落點

其實很多時候我們會習慣給項目冠以各種稱謂以此突顯產品定位高級

但卻很少提及背后城市是誰

道理也很簡單，因為相比單一落位地產項目的具體，本質上根據各個城市特質或者脾性做好屬地化是最難的

如何解讀城市是最難的

尤其是對于大廠房企，在規模不斷擴大同時，要知道在一個地方成功的案例如果一比一復制到其他地方極有可能失敗

因為地段不同決定客戶不同

客戶不同直接決定審美偏好也會不同

各位放眼去看日本京都的安縵，包括天津的麗思卡爾頓，無論是選址還是本身空間設計這方面頂級酒店都超前太多

甚至就是讓酒店本身成為當地文化故事的講述者

所以

我想如果有這樣一個項目，能夠為一座城市以及生活在這里人群，講好一個真正意義上可以精神共鳴的故事

那一定是行業最浪漫的一件事

了解這一點，我們或許也才能夠讀懂津門天珺這個項目真正的金貴

01

其實對于津門天珺而言

天津應該是全國城市里最難做屬地化轉譯的了

這里不僅匯聚了九國租界，擁有877棟英國、意大利等歷史風貌建筑庭院閣樓各具特色，享有萬國建筑博覽會的美譽

但另一方面和上海深度融合不同，天津租界與老城廂一直以來的物理隔離，又使得天津本土民俗文化也能很好保持獨立性

之所以說天津這座城市浪漫

是既有厚重的國際底蘊，又充滿了市井的煙火氣息，一個古今共存的矛盾統一體

也滋養出天津人骨子里的復雜與鮮活

所以

再來看津門天珺的處理方式其實非常精妙，他沒有選擇剝離其中任一元素，而是將整個意識形態技法化

所謂的：中魂西技

這也是為什么來到津門天珺給到人的第一眼

會是這樣的

我特意拍了張有銷售小姐的實景圖，因為只有在人視角的維度，各位也才能真正感受到什么叫做置身全國第一門庭禮序

12米高的門庭結合橫向26米前場區域

從而構成一個完整約450平的酒店式環島落客區

都讓這樣尺度可以得到更強放大

但這也還只是空間的形似

位于光之門正中央的藝術裝置

原型來自皇家華蓋，其實是將古式藻井與西式穹頂結合，頂部中心又向下延伸出3個直徑5.5米的金屬圓環

分別對應世界時間、中國傳統時間、中國標準時間

當三個圓環在同一時刻自下而上轉動，長久凝望就仿佛是在透過光影和古今、中外對話

又因為整體環抱式設計

這些年在行業看過多少門頭也沒再見過這種質感的建筑品相了，建筑的親人與威嚴同步存在，線條的細膩和恢宏一并交付

所以

創造儀式感只是第一步

保利天津整個產品部比較用心的地方就是，針對目前這樣的產品線，都有傳承和再造

而且幾乎是每個區域都會有布局的優化和天津歷史文化禮制的升華

于是當歷史文化與保利呈現更大尺度和空間感的能力相疊加，圍繞“光之門”、“花之門”與“水之門”，三重門儀串聯起天津的百年風貌

也構成了津門天珺的產品哲思：場所精神

推門而入7.5米的維·海廳

也因為天津的發祥地是位于三河交匯處，是城市運勢發端的起點

借鑒乾隆年間天津畫卷《潞河督運圖》，頂部燈飾造型的琉璃羽翼層疊如帆影，燈光透過肌理投射地面

如同千帆逐浪

包括維·芳廳“水之門”的設計，也是以維多利亞花園女王廳為母體

精心挑選景德鎮冰裂紋陶板，定制調整7個色調實現色彩由下至上漸變，又與墻面內嵌的琺瑯彩紋樣相呼應

如海河流淌，美輪美奐

不做形式的復制，更多追求精神的共鳴

從而讓每位天津客戶產生一種強烈的身份認同和歸屬感

場所精神由此而來

02

有傳承也有改良，做到這樣對于一般開發商來說已經是優秀，但是在保利一切才剛剛開始

什么是項目投入度：

直接將手工上升到非遺級別

仔細看大門所在的位置，整體銅門高度10.4米復刻天津中國銀行對稱形制，來自國家非遺大師朱炳仁親鑄

而大門兩側琺瑯彩執手

非遺琺瑯彩制作過程

全部經由設計團隊親自下沉到源頭從選材到把關非遺制作，利用非遺工藝掐絲琺瑯鑲嵌了9條錦鯉和5條金色的蝙蝠

都是非遺匠人以針代筆，將千年匠藝轉換為可以觸碰的溫潤

包括門板下端，是由數十名工匠人共同手工鍛打而成的海浪紋理，每塊紋樣都需經折邊、蝕刻、灑花、預氧化等18道工序

簡直是嘆為觀止

類似這樣的細節還有很多，就連局部裝飾

兩側壁柱是迪加爾灰石材整切成麥穗造型，整個門面特邀非遺大師打造的琺瑯彩花，經由自然風干也讓每條紋理都是獨一無二

其實這兩年地產行業逐漸開始有了摒棄奢石元素的趨勢

但我想說奢石不是原罪

為什么天津麗思卡爾頓被奉為經典

正是因為背后深厚的歷史文脈、卓越的設計理念以及對細節的精細把控，能夠把冰冷的石材轉化成為有溫度、有故事的空間藝術

津門天珺同樣如此

所有線條的存在只是為了勾勒，而不是為了切割，內襯著背景空間顯得熠熠生輝

甚至

這種非遺技法是可以遍布整個軟裝設計

哪怕是最不起眼的一張掛畫、角落的一盞臺燈、以及大漆桌面上的布品擺件

都不只是為了裝點好看

就好比眼前這張彩貝藝術桌面

外圈是寶相花紋的現代轉譯，內圈則復刻了天津五大道民園廣場的拱門造型

是的，你沒看錯，連桌面紋理的微雕也在最大程度致敬城市

每一處細節都是文化與質感的共生

而細節的存在又會產生量變到質變的情況

“中魂”為神，“西技”為用，當代生活方式加上國際審美的技法，這種體系最后又變成一種感覺交付給每一位客戶

也是整個中魂西技內核所在

03

背后如何做到

就是當所有環節上變得無比復雜的時候，是對執行能力巨大的考驗

來自全鏈條“重塑筋骨”

而這次在保利津門天珺，整體落地的顆粒度又有不同

有三個環節的根本性改變

首先區別于事后包裝

整個津門天珺故事線共創是貫穿前端設計、工程以及后端營銷，通過“兩軸一環”、“五園”、“八院”的結構

建筑、景觀、精裝三專業拉通本質

就是讓保利作為核心環節可以更好整合資源從而為項目輸出指導方針

好比中央九河映翠的設計，女王客廳成為項目的視覺和情緒中心

而景觀水池又作為天津水系脈絡“九河匯聚”的載體，模擬出河流在天津大地上蜿蜒分布的自然之態

冬季飄雪時欣賞會更加震撼

于是整個景觀體系如同一部徐徐展開的津門風情畫卷，每個故事場景又融合在一起成為一體

整體項目的故事性非常完整

第二，關于設計理念徹底落位，這次保利將整體供應鏈穿透到加工廠級別

保利為了項目的品控能夠達到極度嚴苛的標準，并且在落地環節不出現任何的變形，直接自己來到源頭端自己選材

從選材定樣到加工監督再到石材運輸保護，派專人負責石材專項管控

包括藝術裝置也是5次去到工廠，在與廠家多次溝通中修改燈光、旋轉及金屬網節點構造

這也是為什么項目超級符號會落位的如此極致

你幾乎很難在地面找到一塊一樣的拼花

所謂感覺背后，都凝聚了幾乎團隊每個個體下沉到一線事無巨細的精細化管理

最后第三件事

在如此高規格并且全流程的運轉模式下，內部還會保持每座城市天珺持續迭代

津門天珺大門如此尺度的呈現也是多輪迭代之后的結果，包括材料工藝、軟裝部品產品力都在持續做加法做迭代

也因為全鏈條重塑筋骨

讓產品從總圖適配到故事場景到美學符號到材料工藝再到節點構造都能夠一以貫之

04

好了，看到這里我們反思一個核心問題

什么才是屬地化

很多人會說是致敬城市，是對當地文化的二次演繹，這些當然都對，也才有了如此濃墨重彩的津派風格呈現

但任何時候都值得多問一個問題：我們做了屬地化的風格演繹，是不是就放棄了很多基礎的生活屬性

本質上各種儀式感會占用大量用地來兌現好看的場景，但是我們在實現風格的時候，有沒有考慮兼顧個體的舒適

所以對于項目而言，津派生活另一個重要考量

也沒有忘記講好“人”的故事

作為天津市中心陳塘板塊容積率僅2.0，經過上百次總圖規劃迭代，最終確定西高東低錯落布局，另外結合天津地庫上抬新規

從而為社區釋放出約2300平會所空間

之所以說滿配邏輯

項目創造了多個天津唯一以及整個天津之最

——天津人均會所面積最大社區，天津唯一配備2+N 會所配套空間

——天津最奢侈會所，整體奢石用量最大，且非遺種類最多、加工工藝最復雜

——此外還是最能弘揚天津萬國建筑博覽魅力，也是天津唯一金屬屋面系統的社區

這些都不是為了刻意彰顯

相較于豪宅會所標配的泳池，津門天珺還是天津唯一配備賽事級網球場

要知道中國網球場的發源地就在天津，早在民國時期，首批參加網球競技體育的中國女性就來自天津，未來也還會配備專業教練

打造一個更精英活力的社交劇場

當然這樣的利好也不只是在室內，除了沿街商鋪之外，大門兩側轉角塔樓的設計未來也能作為社區功能的延續

對于保利津門天珺來說

津派的風格呈現并沒有讓他忘本，這樣對于產品舒適度以及居住屬性的品質感同樣也和風格一起植入到這條產品線內

是讓建筑與天津當地人群生活聯系

植入在項目內部整個好房子體系包含恒久、舒適、智慧、健康、美學、鄰里六大體系

就跟大家說幾個細節

比如在140戶型做到約45平方廳尺度，結合超大落地窗帶來很好采光的同時

有沒有感覺整體燈光也很溫潤

也因為天津很重視小孩教育，客廳射燈顯色指數RA值均為95以上且可調節，讓燈光顯色無限趨近自然光，還原真實色彩

讓孩子作業和家庭使用都能享受非常舒適的照明

包括更多看不見的隱蔽工程

比如體現在環保及靜音，木作板材、木地板選材達到 E0級環保標準，甲醛釋放≤0.5mg/L，衛生間、廚房配hdpe靜音排水管；

當然更重要是因地制宜，因為臨海天津夏季炎熱多雨潮濕，冬季寒冷干燥，項目為客戶專屬定制五衡系統，打造衡溫、衡凈、衡潔、衡靜、衡光確保四季舒適...

太多來不及細說都被納入好房子范疇，但本質上都是用戶生活居住的體驗感

這才是真正意義上津派生活的精髓

保利是少有行業內為客戶著想的開發商之一，這一點在天珺有很好的呈現

05

所以今天我們談論保利，談論津門天珺這個項目，到底在談論什么

今年我們看到保利可以一年的時間在高端市場形成這么多品類項目的同時落地

而且無一失手

這些都是結果

但是我們需要窺視到對于這些結果保利為此投入的機制和代價，整個保利體系正在一個獨特的機制中快速運轉

站在2025年這個時間節點，保利已經連續三年位居行業第一

很多人歸結于背后規模

但我想今天各位看完整個津門天珺也會和我有一樣的感受：

產品力成就品牌力

單盤是一家企業的戰術，也是一家企業的戰略本身

不久前才跟各位分享了保利集團的戰略，然后我們就看見這件事在保利天津這個項目如此徹頭徹尾的執行

所有這些戰略都在此刻被真實兌現

最后給各位看一段話，是關于介紹保利津門天珺的由來

凡銘刻進一座城市內核的經典作品

都是當代技藝與城市底蘊傳承的琴瑟和鳴

如何傳承這座城市的底蘊

如何回應這座城市里曾經發生的故事

如何演繹這座城市里應有的根骨文化

如何提取這座城市應有的符號氣質

對城市發展的愿景、對土地生命力的尊敬、對城市文化的敬仰

保利·津門天珺 正是由此誕生

我想這才是這個項目金貴的地方

你看不到任何對產品的復制，更多的，反而是兌現一個個真實具象的滿腔熱血

這是保利一次行業內豪宅產品模式的高標準輸出

也會是開始

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6288篇原創文章

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