為什么說“最好的選址老師”就是你的競爭對手？

我是專注即時零售運營的立權。

一個好的選址，每個月能為閃購商家省下幾千乃至上萬的隱形成本，這相當于直接省出了上千單的純毛利。它決定了商家能否在即時零售行業中長期生存并盈利。

精準鎖定目標區域

之前我們的選址方法過于復雜，需要利用各種高深的數據分析工具進行定位為測算。經過我們多年實踐，總結出一套更為直接高效的適合新手小白的選址策略：那就是尋找被市場驗證過的對手，緊貼布局。

首先，先在你所處城市區域內，找到那些訂單量高的閃電倉和前置倉同行，將他們的位置標注出來，然后圍繞他們500米范圍內尋找可租倉店（可以是寫字樓，可以是地下室）。

實際操作很簡單。直接在閃購平臺搜索你的主營品類關鍵詞，收集月銷優異的商家信息，然后使用地圖工具將這些競爭對手的位置標記出來。這里有個關鍵細節：一定要找準真正的競爭對手。根據自己設定的門店定位來確定——是做垂直品類倉，還是混合型倉儲？定位不同，競爭對手也不同。

為什么要緊貼已被市場驗證的對手？原因有兩個。第一，這些區域已經培養了消費者穩定的消費習慣，用戶認知成本大大降低；第二，競爭對手的高月銷量數據證明了商圈的流量足夠大，即使現在我們切入也有機會分一杯羹。在閃購行業，集群效應往往比孤立存在更有優勢，當用戶想買某種商品時，他們會自然流向商家集中的區域。

備選物業如何評估？

確定好目標區域后，聯系一個靠譜的房產中介，篩選合適的場地也是是非重要的，當然，租金價格、倉體條件、后續運營是否方便是決定閃購是否能做成的核心考察點。

除了咱最關心的月租金之外，還應該理清押金如何支付、房租繳納期限、物業費等，這種七七八八看不到的附加費用可都是咱的運營成本。

150平左右是最佳的面積段，層高也是關鍵，層高高空間利用率就越大，柱子分布規整、房子方正才能使貨物堆砌碼放，發揮最大空間價值；當然，防水防潮、電力容量也值得注意，不然后期貨品存放、電閘短路也都是問題。

運營便利這點，是好多新手商家剛起步時特別容易忽略的！我們曾經有這么一個閃電倉老板，將自己的倉開在一個舊廠房里，租金費用很低，大大降低了他的運營成本，最開始的運營十分不錯，但后來一段時間店鋪差評量持續增多，平臺因配送問題把店鋪降權，訂單量直線下跌，后來通過回訪顧客、外賣人家才知道，這個廠房每晚12點就關門，外賣人員取貨要不需要繞路，要不需要翻墻，時間一長自然就沒有人愿意再接他家訂單了。

我們之前有個閃電倉老板，把倉開在一個舊廠房里，運營做的不錯，結果后來因為差評越來越多、平臺因為配送問題把店鋪降權，單量直接掉下來了。我們后來通過回訪顧客、外賣小哥才了解到，該廠房半夜 12 點就把大門鎖得死死的，騎手來取貨時，要么得翻墻，要么得繞老遠去送小門。時間一長，外賣小哥看到他們家的單，直接就故意不接了！

再說倉庫布局。方方正正、敞亮通透的布局是最實用。只有讓揀貨路線一目了然，干活效率會高得很。

像那些被隔成一堆小房間的場地，哪怕房東白送你 100 平都別要！只會拖慢揀貨速度，還得多雇人。把這幾個方面都考察清楚，挑出幾個最有潛力的地址后，接下來就談租金！

學會這些，租倉能省一大半

即時零售的倉店和傳統實體店不一樣，不用非得找熱門地段。像商場地下沒人用的儲藏室、居民樓或寫字樓里的閑置房、交通方便的舊廠房都可以。只要技巧用對了，把租金談到原來的 4-6 折都有可能！

立權教你幾個實用招。你可以直接問房東 “這房子空了多久了？之前有沒有人來看過？為啥沒成交啊？” 要是房子空了 3 個月以上，房東大概率都愿意降價。例如針對空置時間長，可以強調你愿意簽訂長期租約，業主也擔心租了又空

看房子有沒有明顯的毛病，如果存在補貨還得人工爬樓、騎手取貨不方便、手機信號差這些毛病，都是你拿捏對方的籌碼。但是你也不能只知道指責物業的缺陷，還要以能接受這些缺陷但需要價格補償為主，表示出你的誠意。

得直接跟中介說清楚，要是能把我幫租金壓下來，成交后額外給你發紅包；這樣中介會真心實意幫你砍價。

根據我們的經驗，非熱門地段的房子更怕房子一直空著。只要你提前準備，說話有條理，肯定能跟房東談到滿意的價格。談租金不是跟房東吵架，關鍵得摸準人家的心思。

我是立權。一個在即時零售行業摸爬滾打多年的運營老兵。當您遭遇：平臺規則難捉摸、團隊執行不到位、增長策略難見效時，我們提供'全托管式'代運營服務，用200+品牌驗證過的方法論，帶您避開試錯陷阱，最短路徑達成業績目標。

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整理：立權

排版：立權

校對：十三