房貸斷供率暴漲130%，失控恐懼下的樓市即將進(jìn)入的周期終局

這幾天，有一個(gè)熱門(mén)話題，是有關(guān)住房斷供率的。說(shuō)是全國(guó)的平均住房斷供率達(dá)到了3.7%， 相比2022暴漲130% 。但這個(gè)數(shù)據(jù)明顯存在很奇怪的地方。

問(wèn)題出在哪呢？

作為我們知識(shí)星球1萬(wàn)多會(huì)員的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)守護(hù)者，我一直在持續(xù)跟蹤各項(xiàng)數(shù)據(jù)，這其中，當(dāng)然也少不了跟蹤銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

那么，以最新的2025三季報(bào)為例，各大銀行的總體不良貸款率如下：

沒(méi)有任何一家超過(guò)1.6%的不良率，并且一般來(lái)說(shuō)，房貸的不良貸款率，要遠(yuǎn)低于平均的不良貸款率，究其原因，在于房貸是無(wú)限責(zé)任。比如，以招行最新的三季報(bào)為例（如下圖），房貸不良貸款率只有0.45%，即使計(jì)算逾期貸款率，也只有0.83%。

也就是逾期貸款率都不到1%， 更不要說(shuō)斷供了。

并且，逾期率和房貸不良率，都低于招行的總體不良貸款率0.94%。并且，房貸逾期總額大約只有信用卡逾期總額的三分之一。

即使我們把實(shí)際操作中通過(guò)房產(chǎn)抵押產(chǎn)生的小微貸款（也就是大家熟知的經(jīng)營(yíng)貸），全部累加到房貸里，逾期規(guī)模也低于信用卡逾期。

當(dāng)然，以上只是以招行舉例，每個(gè)銀行都有各自的經(jīng)營(yíng)情況，但總的不良貸款率在上面都有列明，總體看在可控范圍內(nèi)，沒(méi)有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

如果這么看，克而瑞發(fā)布的斷供3.7%的數(shù)據(jù)就很奇怪了，因?yàn)槊黠@高于銀行的不良貸款率和逾期率。

克爾瑞是易居中國(guó)的子公司， 目前暫不清楚克爾瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，從何而來(lái)。但我考慮了一種可能性，就是克爾瑞的數(shù)據(jù)大概率是以筆數(shù)（或者是房產(chǎn)套數(shù)）為維度計(jì)算，而銀行的數(shù)據(jù)則以金額為維度計(jì)算。

那么，如果發(fā)生斷供的房產(chǎn)，主要處于四五線城市，貸款總額都較低。那么，就有可能出現(xiàn)房產(chǎn)套數(shù)維度的3.7%，和貸款金額維度的逾期貸款率1%左右，兩種數(shù)據(jù)并存的情況。

但不管怎么說(shuō)，不管兩者數(shù)據(jù)是沖突，還是符合我上述的維度猜想，我們可以確定的是， 克爾瑞的數(shù)據(jù)是主動(dòng)發(fā)布，沒(méi)有經(jīng)過(guò)審計(jì)，而上市銀行的數(shù)據(jù)是強(qiáng)制披露，且需嚴(yán)格審計(jì)。那么可信度方面，我們肯定更加愿意相信銀行的數(shù)據(jù)。

那么答案就是，目前房貸逾期率可控，并未造成銀行的風(fēng)險(xiǎn)。至于未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)上升，這個(gè)我會(huì)持續(xù)的跟蹤數(shù)據(jù)，若出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)在知識(shí)星球同步。

我們更進(jìn)一步的推論則是，既然風(fēng)險(xiǎn)可控，那么出臺(tái)刺激性政策的可能性就較低。而更大的可能性，就是房產(chǎn)在持續(xù)下跌的過(guò)程中，使得可控的不良債務(wù)逐漸出清，慢慢實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的觸底。

經(jīng)過(guò)上述討論，我們通過(guò)數(shù)據(jù)確認(rèn)了該報(bào)告所提到的斷供率不構(gòu)成銀行風(fēng)險(xiǎn)，且判斷出臺(tái)刺激政策的可能性較低。不過(guò)這個(gè)只是就事論事。

我還想從更通用性的維度，來(lái)跟讀者分享下我們分析問(wèn)題的思路，以便大家能在未來(lái)的投資中靈活運(yùn)用。

當(dāng)我們遇到任何報(bào)告結(jié)論，或是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象時(shí)，我們一般分兩步去分析。

1 通過(guò)經(jīng)濟(jì)常識(shí)，大致判斷一個(gè)方向。

2 通過(guò)數(shù)據(jù)去校驗(yàn)該方向是否正確。

比如，從2022年9月銀行估值十年大底以來(lái)（2022.9在星球有提示投資機(jī)會(huì)，見(jiàn)下圖），雖然房?jī)r(jià)從2022年底一直持續(xù)下跌至今，但銀行卻走出了超級(jí)大牛市，總體上漲了1倍以上。

如果銀行背后的斷供問(wèn)題有風(fēng)險(xiǎn)，那么這三年資本市場(chǎng)就不會(huì)給予銀行越來(lái)越高的估值，推動(dòng)銀行股上漲。

這個(gè)就是通過(guò)常識(shí)得出的結(jié)論。

當(dāng)常識(shí)判斷無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，再通過(guò)真實(shí)數(shù)據(jù)去校驗(yàn)，最后就能如前文分析的那樣，得出和大眾感受完全不同的結(jié)論。

我們?cè)倥e一例。

比如全球疫情期間，有些地方是直接給居民發(fā)錢(qián)的，有些地方卻沒(méi)有發(fā)。那么發(fā)不發(fā)錢(qián)，會(huì)有什么影響？

其主要影響，就在于是否補(bǔ)償式的構(gòu)建了商家和消費(fèi)者的虛擬交易通路。

這句話怎么理解？

比如因疫情，導(dǎo)致商家無(wú)法營(yíng)業(yè)，那么商家在短期失去收入的同時(shí)，需要支付房屋租金，員工工資，甚至貸款的月供利息。

而消費(fèi)者無(wú)法消費(fèi)，就積累了存款。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是突發(fā)狀況下，消費(fèi)者積累了存款，而商家積累了負(fù)債。

那么怎么解決？最簡(jiǎn)單的，就是發(fā)錢(qián)。

但請(qǐng)注意，操盤(pán)手不創(chuàng)造財(cái)富，只轉(zhuǎn)移財(cái)富，所以印錢(qián)發(fā)錢(qián)的動(dòng)作，實(shí)際是同時(shí)增加了國(guó)債和貨幣總量。那么我們?cè)賮?lái)分析這三方。

小商家或自由職業(yè)者：雖然突發(fā)疫情導(dǎo)致不能工作賺錢(qián)，但國(guó)家發(fā)錢(qián)補(bǔ)償了。等同于我獲得收入了。

消費(fèi)者：雖然疫情時(shí)我沒(méi)有消費(fèi)導(dǎo)致存款變多了，但操盤(pán)手印錢(qián)的動(dòng)作使得通脹發(fā)生，所以我存款的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力變少了，等同于我消費(fèi)了。

國(guó)家：同時(shí)增加了債務(wù)和貨幣，通脹發(fā)生，使得消費(fèi)者的真實(shí)財(cái)富流向工作者。

因此，通過(guò)這個(gè)手段，原本在疫情沒(méi)有發(fā)生消費(fèi)的行為，變得好像發(fā)生過(guò)一樣（ 虛擬交易通路 ）。工作者因?yàn)榘l(fā)錢(qián)增加了財(cái)富，而消費(fèi)者因通脹減少了財(cái)富。

也就是我上述所說(shuō)， 補(bǔ)償式的構(gòu)建了小商家和消費(fèi)者的虛擬交易通路。

但如果不發(fā)錢(qián)，那么財(cái)富就沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，于是消費(fèi)者因減少消費(fèi)導(dǎo)致財(cái)富增多，而商家因?yàn)闊o(wú)法營(yíng)業(yè)導(dǎo)致負(fù)債增多。

那么進(jìn)一步的思考就是，商家如何降低負(fù)債？

答案就只能是，縮表！

也就是通過(guò)賣出資產(chǎn)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移債務(wù)。雖然縮表的可能只有一小部分小商家和失業(yè)者，但大家知道邊際量雖然占總量不多，但邊際量的供過(guò)于求，會(huì)造成價(jià)格的大幅下行。

分析到此，我們大致有了一個(gè)方向，那就是樓市可能迎來(lái)調(diào)整。基于此，我在2022年疫情快要結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，對(duì)京滬多套房產(chǎn)立即做了掛牌出售的操作。

那么掛牌之后的第二步是什么？

不是立即賣房，因?yàn)檫@時(shí)還沒(méi)有房?jī)r(jià)下行的確定性。還需確認(rèn)數(shù)據(jù)。

根據(jù)我們前文所說(shuō)，第二步就是跟蹤和確認(rèn)數(shù)據(jù)。而根據(jù)我們第一步的分析，我們需要跟蹤的，有兩個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)是掛牌房源是否急劇上升，第二個(gè)是居民新增債務(wù)是否在疫情后反彈，還是延續(xù)下跌走勢(shì)。

如上圖，2023年居民新增貸款并未恢復(fù)到2016~2021水平。當(dāng)我們確認(rèn)了數(shù)據(jù)，就能判斷樓市大概率下行，我也在2023年多次發(fā)文建議大家盡快賣房降低債務(wù)。

一旦樓市進(jìn)入下行通道，就會(huì)不斷有高債務(wù)者被迫賣房還債，于是繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)下行。房?jī)r(jià)下行會(huì)進(jìn)入負(fù)反饋循環(huán)，直至債務(wù)出清，迎來(lái)下個(gè)周期。

這個(gè)就是通過(guò)疫情狀況作出的縮表設(shè)想，外加數(shù)據(jù)驗(yàn)證的全鏈路決策過(guò)程。

當(dāng)然，如果考慮到2021年的高泡沫和上面提出的房住不炒，房?jī)r(jià)迎來(lái)一輪調(diào)整周期，也不是壞事。

只是，我們下一步的判斷，就是樓市下行大概什么時(shí)候能結(jié)束，何時(shí)能實(shí)現(xiàn)觸底。

這個(gè)，我們同樣是從最初的一點(diǎn)點(diǎn)希望，去逐步通過(guò)數(shù)據(jù)驗(yàn)證， 比如，在三季報(bào)披露結(jié)束后，我們通過(guò)數(shù)據(jù)分析看到了那一點(diǎn)點(diǎn)的曙光（點(diǎn)擊：），但曙光還很微弱，確定性還很低。盡管三季報(bào)首次實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收轉(zhuǎn)正，但如果去除保險(xiǎn)和券商的股市投資獲益部分，只看更反映實(shí)體的中證500的數(shù)據(jù)，能看出復(fù)蘇還較微弱，我們不得不持續(xù)的跟蹤和校驗(yàn)未來(lái)的數(shù)據(jù)，才能真正找到那個(gè)觸底的確定性較高的點(diǎn)。然后我們才能有所動(dòng)作。

盡管房地產(chǎn)方面的各種突發(fā)消息接踵而至（比如 克爾瑞的3.7% 斷供率），但只要我們保持?jǐn)?shù)據(jù)驗(yàn)證的習(xí)慣，我們就能把握樓市當(dāng)下的真實(shí)。做到心中有數(shù)。

后記：

本文從 克爾瑞的斷供率出發(fā)，通過(guò)銀行財(cái)報(bào)分析了當(dāng)下的債務(wù)安全狀況，由于銀行財(cái)報(bào)是強(qiáng)制披露，且經(jīng)過(guò)審計(jì)，因此數(shù)據(jù)真實(shí)性相對(duì)更高。

當(dāng)下樓市依然還在下行，但經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了微弱復(fù)蘇，接下來(lái)我們會(huì)跟蹤其持續(xù)性，進(jìn)一步幫大家把握樓市未來(lái)觸底的概率和確定性。我每周也會(huì)一如既往的在知識(shí)星球公布每周樓市分析，幫助大家找到那個(gè)出手樓市的最佳擊球點(diǎn)。