未來五年，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來重大變局

這可能是這一代年輕人，遇到過的最大的紅利，未來 5 年，房價(jià)將會(huì)回到一個(gè)大家能夠接受的水平，還沒買房的年輕人，這一次真的是賭對了！

你看看這一次的十五五規(guī)劃，對房地產(chǎn)的描述出現(xiàn)了重大變化，以前房地產(chǎn)那是國民經(jīng)濟(jì)的支柱，是國家稅收的重要來源，是中國基建的頂梁柱，可你看看這一次的描述，房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)支柱直接變成了民生項(xiàng)目，國家說得非常清楚：要加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕。

也就是說房地產(chǎn)行業(yè)成了落實(shí)共同富裕的重要領(lǐng)域了，既然是為了抹除差異，那房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯就必然會(huì)出現(xiàn)翻天覆地的改變，如果你現(xiàn)在準(zhǔn)備買房子，請千萬不要急，看懂未來的趨勢，能幫你省下一大筆。

為什么我這樣講？我先問大家一個(gè)問題，為什么過去 20 年，中國的房價(jià)能一直漲？

原因很簡單，決定房價(jià)的三大因素：土地、人口、金融，在過去 20 年全都處于擴(kuò)張的狀態(tài)。

再說明白點(diǎn)的就是：

第一，過去20年，中國進(jìn)行了轟轟烈烈的城市化運(yùn)動(dòng)，3-4 億農(nóng)民進(jìn)城，他們需要解決住房問題，那必然就會(huì)造成城市土地規(guī)劃的大擴(kuò)張，土地越批越多，房子越建越多，進(jìn)城的人越來越多，房價(jià)自然就漲上去了。

第二， 過去20年，中國的人口還處于增長的狀態(tài)，從 12 億 - 14.1 億，好幾億的新增人口，大量的年輕勞動(dòng)力，他們在大城市安家落戶，全都需要買房子。

第三， 我國的金融政策整體處于寬松的狀態(tài)，源源不斷的貨幣供應(yīng)讓中國市場到處都是錢，流動(dòng)的資金多了，自然就有很大一部分會(huì)流入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

這三大因素合在一起，就造成了中國房地產(chǎn)市場空前的繁榮，但是時(shí)間來到了 2025 年，如今房價(jià)上漲的三大靠山全都靠不住了。

首先是中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了 67%，開始接近很多發(fā)達(dá)國家的城市化水平，未來中國將不會(huì)再有大量的人進(jìn)城。

然后是中國的結(jié)婚率不斷下滑，00 后人數(shù)相比 90 后又出現(xiàn)了大幅的減少，年輕人少了，不婚不育的人多了，那自然就沒有多少人買房子，畢竟中國的國情我們都懂，買房是和結(jié)婚生子綁定在一起，很多人之所以買房子，不是他自己愿意，而是不買就娶不到媳婦，不買孩子就沒辦法上學(xué)，這是都是倒逼出來的結(jié)果，可現(xiàn)在年輕人活明白了，直接不結(jié)婚也不生孩子了，你說多出來的房子還能賣給哪些人？

最后是國家現(xiàn)在的態(tài)度已經(jīng)非常清晰了，不會(huì)再大放水救市了，更不會(huì)去救房地產(chǎn)了，而且不僅不會(huì)救，還嚴(yán)格卡著房地產(chǎn)領(lǐng)域很多開發(fā)商的周轉(zhuǎn)資金，在這樣的局面下，開發(fā)商壓根就沒有漲價(jià)的底氣！所以中國房地產(chǎn)市場的基本邏輯，一夜之間就全部都被顛覆了。

不信你看看現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的基本格局，北京、上海、深圳多個(gè)大城市的房價(jià)降價(jià)了 15%-30%，甚至極個(gè)別人口外流的城市，房價(jià)更是接近腰斬，全國的商品房無論是銷售金額還是銷售面積，相比前幾年都出現(xiàn)了大幅回縮，市場肉眼可見的蕭條，當(dāng)初月薪好幾萬的地產(chǎn)銷售，如今轉(zhuǎn)行送外賣了，當(dāng)初擠都擠不進(jìn)去的售樓中心，如今門口趴著幾只曬太陽的貓咪，還有很多城市的二手房市場，最近的一次成交竟然是 3 個(gè)月以前，種種跡象表明，房地產(chǎn)市場的風(fēng)向徹底變了。

而且現(xiàn)在對咱們老百姓而言，最有意思的一件事情是什么你知道嗎？答案是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場正在變成了買方市場，游戲的規(guī)則開始由我們掌控了。

這次十五五規(guī)劃明確說了，以后要全面推廣現(xiàn)房銷售制度，不允許再用期房去坑人，消息傳出，全國各大城市積極響應(yīng)。

首先是湖南平江縣，他們出臺(tái)了一個(gè)叫《全面推行現(xiàn)房銷售和 “好房子” 規(guī)劃建設(shè)的若干措施（試行）》的文件，里面明確說了，新出讓的土地項(xiàng)目須竣工驗(yàn)收后才能銷售，如果你搞個(gè)半成品，當(dāng)?shù)卣ⅠR就會(huì)來找你。

還有河南信陽，在今年上半年的時(shí)候，信陽市就發(fā)布了政策，要求新出讓土地開發(fā)的商品房一律現(xiàn)房銷售，嚴(yán)厲管控開發(fā)商攜款跑路的行為，所有預(yù)售資金全部都要由專門的部門監(jiān)管。

還有湖北的荊門市，作為全國現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)城市，荊門的某個(gè)樓盤在宣布現(xiàn)房銷售之后，開盤當(dāng)天就賣光了 106 套房子，開發(fā)商表示，他們是拿地即開工 —— 建設(shè)即監(jiān)管 —— 交付即辦證，整個(gè)流程絕對不讓老百姓擔(dān)一絲風(fēng)險(xiǎn)。

還有上海深圳等大城市，雖然他們整體的房產(chǎn)銷售在下滑，但是現(xiàn)房銷售的比例卻在不斷上漲，根據(jù)上海有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，在今年 5 月份的時(shí)候，上海新增商品房中現(xiàn)房銷售的比例從 7% 提升到 26%，這說明未來現(xiàn)房銷售將會(huì)成為大勢所趨，魔幻的期房時(shí)代將會(huì)被徹底終結(jié)。

看到這種現(xiàn)象，我不由感嘆，真的是時(shí)代變了，以前的開發(fā)商有多么囂張？他們找銀行貸款拿一塊地，隨便打個(gè)地基就能直接開賣期房，消費(fèi)者連房子什么樣都沒有看到，周邊的配套也全部都是口頭承諾，沒有任何保障，就這種高風(fēng)險(xiǎn)的操作，全國各地竟然都是這樣玩，他們空手套白狼，套取了老百姓大量的資金，然后暴雷了就和恒大一樣，受傷的還是咱們老百姓自己。

可現(xiàn)在不行了，你想要賣房子，行啊，先把房子給建好，然后有關(guān)部門來驗(yàn)收，確定質(zhì)量沒有問題之后，才能帶消費(fèi)者過來看房，還有賣房的資金，開發(fā)商也別想卷款跑路，現(xiàn)在是嚴(yán)格監(jiān)管，時(shí)時(shí)刻刻盯著你，有專門的監(jiān)管賬戶做最后一道保障。

更讓我感到魔幻的是開發(fā)商變化的態(tài)度。

以前開發(fā)商和銷售有多牛你知道不？買個(gè)房子要先驗(yàn)資，深圳某個(gè)樓盤要確定你銀行卡至少有 500 萬以上的資金才讓你進(jìn)門，否則你就是低端客戶，連售樓部的大門都不讓你進(jìn)入。

還有銷售的態(tài)度也是惡劣到離譜，買個(gè)房子要排號(hào)，要獲得買房資格，需要先給他們交十幾萬的茶水費(fèi)，什么叫茶水費(fèi)？說白了和保護(hù)費(fèi)和賄賂沒有任何區(qū)別，就是花錢買關(guān)系，就這么簡單，那時(shí)候的地產(chǎn)銷售，月入幾萬，十幾萬的大有人在，他們趾高氣昂，看不起普通的消費(fèi)者。

可現(xiàn)在是什么樣子？他們每天發(fā)微信打電話噓寒問暖，大哥，您今天有空過來看房不？我這邊隨時(shí)可以去接你！現(xiàn)在買房不僅可以送車位還能送樓下的店鋪，甚至我給你一個(gè)友情價(jià)打個(gè) 9 折也不是問題。

你看看這態(tài)度的轉(zhuǎn)變，果然買方市場就是好啊，主動(dòng)權(quán)在咱老百姓自己手里。

而且這次的十五五規(guī)劃，甚至還直接告訴了大家未來行業(yè)的基本走勢是什么樣子，規(guī)劃里面明確說了，未來中國房地產(chǎn)市場，要因城施策，以后不存在房價(jià)普漲的情況了，每一個(gè)城市的房價(jià)能不能漲，要看很多因素。

比如說，就業(yè)環(huán)境好不好，城市基建行不行，還有治理能力優(yōu)不優(yōu)秀，這些以后都會(huì)成為影響房價(jià)的重要因素，因?yàn)檎f白了，房子這個(gè)東西，它本質(zhì)上就是一件商品，以前之所以會(huì)被炒作到價(jià)格虛高的地步，是因?yàn)樗徒鹑趶?qiáng)相關(guān)，很多人通過買房賣房來賺錢，把房子當(dāng)成了金融產(chǎn)品，這就和股票一樣，炒的人多了，價(jià)格就虛了，泡沫了。

現(xiàn)在國家要做的是，戳破這個(gè)泡沫，讓房子從金融產(chǎn)品變成民生消費(fèi)品，那既然是消費(fèi)品，能決定其價(jià)格的最大因素就是商品本身的質(zhì)量了。

也就是以后中國的房價(jià)還會(huì)不會(huì)漲？我個(gè)人認(rèn)為，依然還會(huì)漲，但是能漲的只會(huì)是那些人口凈流入的城市，是那些城市的核心地段高品質(zhì)的房子，至于那些人口持續(xù)流出，沒有產(chǎn)業(yè)，基建破爛，房子品質(zhì)低劣的城市，房價(jià)我看還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到底。

如果大家現(xiàn)在想要去買房子，我建議大家一定不要著急，先等一等，按照現(xiàn)在的趨勢，未來 5 年中國絕大多數(shù)區(qū)域的房子，價(jià)格還有進(jìn)一步向下調(diào)整的空間，而且未來 5 年，中國房子的質(zhì)量很大可能也會(huì)進(jìn)行更新?lián)Q代，你如果現(xiàn)在著急去買，那就相當(dāng)于 49 年加入了國軍，沒有能吃上最大的一波紅利。

所以請耐心地等待一下，多了解一下房子的剛需屬性，比如說有沒有地鐵、有沒有學(xué)區(qū)房、小區(qū)的綠化好不好，是不是超高樓層等等，這些因素你都要考慮清楚。

這就和我們?nèi)ベI手機(jī)一樣，適不適合咱們，一定要親自去店里體驗(yàn)，以后的房子，本質(zhì)上就是一個(gè)大號(hào)的手機(jī)，二者都是消費(fèi)品，銷量行不行，關(guān)鍵還是要用質(zhì)量說話，總而言之，我相信，再經(jīng)過 5 年左右的調(diào)整，中國的房子一定會(huì)徹底回歸到居住屬性。