樓市新變局下，我們的資產(chǎn)該如何安放？

十月份的樓市數(shù)據(jù)一出來(lái)，讓不少老鐵一問(wèn)一個(gè)不吱聲。

調(diào)整的幅度比預(yù)期中大了一些，年內(nèi)并不多見(jiàn)。

以下，咱們把克而瑞最新公布的一系列數(shù)據(jù)詳細(xì)拆解一下，理性分析到底怎么個(gè)事兒——

從操盤(pán)銷售金額來(lái)看， 雖環(huán)比有小幅微漲，但同比出現(xiàn)了顯著回落。

TOP 100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額2530億，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比卻減少了41.9%。

10月份的單月數(shù)據(jù)一下跌，順帶著把累計(jì)數(shù)據(jù)也拉下來(lái)了：

今年1-10月的總銷售額25766.6億，同比降幅為16%，比1-9月擴(kuò)大了4個(gè)百分點(diǎn)。

從房企排名視角來(lái)看，各梯隊(duì)門(mén)檻均出現(xiàn)明顯下降。

10月份，共有48家百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)。

其中20家單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于三成，萬(wàn)科、華發(fā)、越秀、中鐵建、綠地等頭部房企榜上有名。

但是，百?gòu)?qiáng)房企TOP 10、TOP 30、TOP 50、TOP 100四個(gè)梯隊(duì)的入圍門(mén)檻均降至今年新低：

達(dá)標(biāo)銷售門(mén)檻分別為678.9億、193.9億、113.2億和43.6億，同比降幅分別為9.4%、5.4%、11.6%和23.4%。

這意味著，行業(yè)向頭部集中的大趨勢(shì)仍在持續(xù)。

從新房成交層面來(lái)看，一線城市與二三線城市環(huán)比均出現(xiàn)止跌跡象，但同比仍在調(diào)整過(guò)程中。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示：10月份，一線城市成交規(guī)模合計(jì)168萬(wàn)㎡，環(huán)比持平，前10個(gè)月累計(jì)同比微跌3%。

克而瑞重點(diǎn)檢測(cè)的26座二三線城市，10月份合計(jì)成交791萬(wàn)㎡，環(huán)比微增1%，但前10月累計(jì)同比下降7%。

那么，為啥作為傳統(tǒng)旺季的十月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這樣的局面呢？

首先，離不開(kāi)去年四季度的高基數(shù)效應(yīng)。

2024年的“9.24”一攬子救市方案至今歷歷在目。

降準(zhǔn)、降息、化債以及創(chuàng)新型的貨幣政策工具，指向了穩(wěn)增長(zhǎng)、促消費(fèi)、穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市等多元目標(biāo)。

一線城市與諸多二線城市止跌企穩(wěn)的信號(hào)十分明顯——

這樣一來(lái)，客觀上造就了2024年四季度的高基數(shù)現(xiàn)象。

反觀2025年三四季度之交，我們并未出臺(tái)類似去年“9.24”那么大力度的一攬子救市方案。

這在很大程度上放大了之前咱們講的2024年同期出現(xiàn)的高基數(shù)效應(yīng)。

此外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更堅(jiān)實(shí)的基本面支撐。

2025年前三季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)5.2%，全年增速目標(biāo)為5%左右。

分季度看，一季度增長(zhǎng)5.4%，二季度5.2%，三季度放緩至4.8%。

生產(chǎn)端方面，今年4-10月制造業(yè)PMI指數(shù)持續(xù)徘徊在50均線下方；

消費(fèi)端方面，下半年以來(lái)核心CPI持續(xù)處于相對(duì)緩慢的弱復(fù)蘇通道。

以上跡象表明，當(dāng)前的基本面對(duì)樓市需求端的支撐效應(yīng)有待持續(xù)釋放和鞏固。

而這一切，其實(shí)各大房企同樣看在眼里。

10月份的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)，就是最好的證明——

因稀缺優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次回落，疊加各地郊縣熱門(mén)住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市。

截至10月25日，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地成交建面6057萬(wàn)㎡，環(huán)比減少13%，成交金額1519億，環(huán)比下降20%。

核心城市雖出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，但當(dāng)月平均溢價(jià)率僅為2.7%，處于年內(nèi)低點(diǎn)。

但從深層來(lái)看，當(dāng)前的政策工具，更側(cè)重于長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建，而非短期強(qiáng)刺激，這在客觀上放大了同期對(duì)比波動(dòng)。

為什么這么說(shuō)？

隨著市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展階段得變化，傳統(tǒng)調(diào)控工具得適應(yīng)性面臨著新的考驗(yàn)。

這促使政策思路向著更具前瞻性和可持續(xù)性的方向演進(jìn)。

關(guān)于這一點(diǎn)，“十五五”規(guī)劃建議其實(shí)已經(jīng)講得明明白白，濃縮起來(lái)就是10個(gè)字：

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

何為“高質(zhì)量發(fā)展”？我們明確了六大重點(diǎn)任務(wù)，具體可以詳見(jiàn)下面這張表——

筆者認(rèn)為，這其中釋放了歷史使命、行業(yè)內(nèi)核和經(jīng)營(yíng)模式等三個(gè)層面的重大轉(zhuǎn)變。

以下，我們進(jìn)行一一拆解——

首先，是房地產(chǎn)的歷史使命與定位正在面臨歷史性變化。

自98房改之后的二十多年里，房地產(chǎn)行業(yè)被賦予了國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重任。

在拉動(dòng)GDP、帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈以及支撐地方財(cái)政等方面扮演著關(guān)鍵角色。

確實(shí)應(yīng)該充分肯定房地產(chǎn)在特定歷史階段發(fā)揮了積極作用。

但隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程與債務(wù)周期的變化，這一發(fā)展邏輯已經(jīng)迎來(lái)歷史拐點(diǎn)。

從六大重點(diǎn)任務(wù)的側(cè)重點(diǎn)和表述中不難發(fā)現(xiàn)：我們已將住房的民生屬性置于前所未有的戰(zhàn)略高度。

其最顯著的標(biāo)志，便是構(gòu)建清晰的“市場(chǎng)+保障”的雙軌制住房供給體系。

一方面，扛起“保基本、兜底線”的民生責(zé)任。

完善公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房的多層次體系，建立住房保障輪候庫(kù)制度：

為低收入群體、新市民和青年人提供與其支付能力相匹配的住房選擇。

另一方面，讓商品房回歸其正常的市場(chǎng)屬性。

在市場(chǎng)語(yǔ)境下，更加強(qiáng)調(diào)“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)；

根據(jù)客觀人口變化與需求科學(xué)安排土地供應(yīng)，因城施策地進(jìn)行調(diào)控。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)核，正在從“金融屬性”向“居住屬性”過(guò)渡。

以往的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式要運(yùn)轉(zhuǎn)下去，依賴兩個(gè)最基本的前提：

供需兩端要有足夠大的增量規(guī)模，各方要有持續(xù)普漲的預(yù)期。

但目前的客觀情況是，行業(yè)正在經(jīng)歷深刻的范式轉(zhuǎn)變，向著更加注重質(zhì)量和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的方向過(guò)渡。

正因如此，“十五五”規(guī)劃建議中明確“推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制”，從根本上遏制了“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)，更剝離了期房先前的金融屬性。

這樣一來(lái)，各家房企不得不通過(guò)“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程”，將行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)卡牢在產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)層面。

第三，經(jīng)營(yíng)模式正在從“短期刺激”走向“長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)”。

“六大重點(diǎn)任務(wù)”中提出的“實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升”與“建立房屋全生命周期安全管理制度”，堪稱里程碑式的理念。

前者訴諸于持續(xù)改善居住體驗(yàn)，后者則像汽車年檢一樣，為龐大住房建立定期的“體檢”制度：

確保從建成到拆除的幾十年間，房屋的安全與健康狀態(tài)始終處于可控、可管的范圍。

這一理念，正從根本上重構(gòu)整個(gè)行業(yè)的商業(yè)邏輯：從“一錘子買(mǎi)賣”的銷售導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向貫穿始終的“長(zhǎng)期主義運(yùn)營(yíng)”。

站在企業(yè)端來(lái)看，其價(jià)值創(chuàng)造與盈利模式將發(fā)生深刻變革：

未來(lái)的房企，將不再僅僅是開(kāi)發(fā)商，而必須轉(zhuǎn)型為綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商；

其盈利點(diǎn)將不再僅僅依賴于一次性銷售，而是延伸至持有、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)環(huán)節(jié)。

在這套新模式下——

未來(lái)房企收入來(lái)源也將逐步多元化，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心能力也將被重塑，市場(chǎng)主體的估值邏輯也將發(fā)生改變。

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性底層重構(gòu)，筆者的態(tài)度一直十分堅(jiān)定——

越是到這個(gè)階段，越要聚焦于個(gè)人財(cái)務(wù)與生活的微觀生態(tài)。

在此以下三條主線任務(wù)，或許能為大家打開(kāi)些思路：

其一，理性配置資產(chǎn)。

核心在于適度降低房地產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中的占比，以換取流動(dòng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

當(dāng)然，降低占比不意味著急于拋售，降低絕對(duì)值與降低比重完全是兩回事。

房產(chǎn)數(shù)量等同于資產(chǎn)規(guī)模的敘事，正在變得愈發(fā)過(guò)時(shí)，唯一的例外是“核心城市+核心資產(chǎn)”。

只不過(guò)這樣的情況在現(xiàn)實(shí)生活中，其實(shí)根本沒(méi)有那么多。

可以認(rèn)真評(píng)估一下手上房產(chǎn)的流動(dòng)性，尤其是議價(jià)空間與平均去化周期，務(wù)必實(shí)事求是。

對(duì)于城市能級(jí)不高、板塊供應(yīng)同質(zhì)化明顯、房齡較老舊、租賃空置期不理想的房源，可以理性評(píng)估其價(jià)值，適時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

其二，負(fù)債可承受。

可承受的標(biāo)準(zhǔn)并非嚴(yán)格的銀行風(fēng)控模型，這取決于你生活的舒適區(qū)。

具體來(lái)講，至少有三件事是可以提上日程的——

嚴(yán)格執(zhí)行“每月按揭還款總額不超過(guò)家庭月收入40%”的紀(jì)律。

不過(guò)這只是上限，我們的努力目標(biāo)還可以是努力控制在30%以內(nèi)。

多出來(lái)的這10個(gè)百分點(diǎn)的空間，既可以貼補(bǔ)家用、也可以用作自我提升。

家庭至少須保留6個(gè)月應(yīng)急儲(chǔ)蓄：

必須確保家庭活期存款，能夠覆蓋至少6個(gè)月無(wú)收入狀態(tài)下的所有開(kāi)支——

月供、生活、教育、醫(yī)療等，都要考慮得仔仔細(xì)細(xì)。

這筆錢(qián)是你的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，能讓你在突發(fā)狀態(tài)下保持相對(duì)的定力與回旋空間。

不貪圖一時(shí)便宜，而盲目抄底：

樓市經(jīng)歷了深度調(diào)整后，目前許多熱門(mén)城市都能找到價(jià)格親民的物件。

按照以往的眼光來(lái)看，好多堪稱物美價(jià)廉。

目前整體上依舊是買(mǎi)方市場(chǎng)，有充分的空間保持定力、從容應(yīng)對(duì)。

其三，投資個(gè)人成長(zhǎng)。

不妨為自己設(shè)立一個(gè)專門(mén)的“健康與學(xué)習(xí)基金”——

在保持規(guī)律作息、科學(xué)鍛煉的基礎(chǔ)之上，將這筆錢(qián)用于參加培訓(xùn)、考取證書(shū)、購(gòu)買(mǎi)專業(yè)書(shū)籍。

這幾乎是現(xiàn)階段收益率最高的投資。

另一方面，可以將本職工作作為圓心，積極拓展技能半徑。

在這個(gè)過(guò)程中既能提升自身職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，又為發(fā)展副業(yè)提供可能性。

眼下，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷階段性重構(gòu)。

對(duì)于我們普通人而言，房產(chǎn)依舊是最重要的家庭資產(chǎn)構(gòu)成，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。

而健康的財(cái)務(wù)規(guī)劃、不斷增值的個(gè)人能力與豐盈安定的生活——

才是這個(gè)時(shí)代更加值得信賴、也更加堅(jiān)不可摧的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。