福州市區(qū)，30年的老小區(qū)，業(yè)主賣(mài)房引來(lái)50多組客戶(hù)

你可能認(rèn)為，現(xiàn)在福州市中心的老破舊，“送”給你都不要，臟亂差不說(shuō)，交通還十分擁擠，周邊的環(huán)境也是層出不窮，什么樣的人都有。

然而，事實(shí)上并非如此，貝殼網(wǎng)顯示，鼓樓區(qū)成交二手房超50余套，幸福里占市場(chǎng)50%份額計(jì)算，大概總成交套數(shù)超過(guò)200多套。也就是說(shuō)，每個(gè)月買(mǎi)老破舊的人，仍然不在少數(shù)。

為什么老破舊可以買(mǎi)？

這個(gè)問(wèn)題，或許有很多人都很困惑，特別是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)看跌的人，人口出生率減少，老房子居住品質(zhì)差等問(wèn)題，是當(dāng)下或者未來(lái)必須面對(duì)的情況。難道買(mǎi)老破舊的人，就看不明白這一點(diǎn)嗎？

答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，但凡是買(mǎi)這些房子的人都有兩個(gè)特性：

一：家長(zhǎng)解決當(dāng)下的讀書(shū)需求；

我有幾個(gè)外地的客戶(hù)，他們想在福州買(mǎi)房，最關(guān)心的問(wèn)題不是買(mǎi)哪里，而是孩子在哪所學(xué)校讀書(shū)。寧可自己住老一點(diǎn)的小區(qū)，也要給孩子一個(gè)好的教育條件。

不論未來(lái)的出生率是否降低，對(duì)于有條件的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，一定會(huì)把收入騰出一部分，用于孩子的學(xué)習(xí)需求，特別是在房?jī)r(jià)低迷階段，買(mǎi)套房子太容易了，他們?cè)敢饣ㄟ@個(gè)錢(qián)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

二：剛需解決當(dāng)下住房問(wèn)題。

沒(méi)有在北上廣深工作的人，是無(wú)法體會(huì)到通勤時(shí)間成本的重要性，上班或下班路上，花費(fèi)1個(gè)多小時(shí)趕車(chē)，對(duì)于福州人來(lái)說(shuō)，是無(wú)法理解的存在。

小編在福州工作多年，從工作單位到家里，騎電動(dòng)車(chē)，最多不超過(guò)10分鐘，一溜煙的功夫就到了，上班的時(shí)候，經(jīng)常都是第一個(gè)打卡。

小戶(hù)型，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，買(mǎi)這種老房子，是一件很劃算的事情。不僅解決了住房的問(wèn)題，還不用跑那么老遠(yuǎn)的路，同時(shí)還能兼顧到未來(lái)孩子教育的問(wèn)題。

剛剛在我身邊成交了一套老破舊的二手房，也是福州正中心的老破舊小區(qū)，雙拋橋一里，給大家做個(gè)參考成交分析。

成交小區(qū)：雙拋橋一里；

成交時(shí)間：2025年10月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)78平米，3房1廳，中樓層，南北朝向，精裝修，135萬(wàn)，成交單價(jià)17308元/平米。

房源成交分析：

1.、這套房子掛牌110天，帶看客戶(hù)40余組，業(yè)主掛牌價(jià)格145萬(wàn)，買(mǎi)家談10萬(wàn)后成交。從成交數(shù)據(jù)分析：該房子的流量較好，關(guān)注度較高，房產(chǎn)中介全部聚焦在這套房子上，才產(chǎn)生這么多客戶(hù)帶看，業(yè)主掛牌價(jià)格相對(duì)較低，也是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)。

總結(jié)一句話(huà)是：便宜的房子，永遠(yuǎn)不缺客戶(hù)，缺一個(gè)匹配它的買(mǎi)家，帶看幾十組，才配對(duì)到這么一個(gè)人。

2、雙拋橋一里，已經(jīng)很久沒(méi)有二手房交易參考，查詢(xún)到上一套是在2025年2月份，成交單價(jià)是17169元/平米，可見(jiàn)這一年下來(lái)，雙拋橋一里的價(jià)格，并未出現(xiàn)價(jià)格下跌的情況。以現(xiàn)在的市場(chǎng)來(lái)看，大概率是這個(gè)客戶(hù)的價(jià)格買(mǎi)貴了嗎？

3、雙拋橋一里是一個(gè)讓我都不喜歡的小區(qū)，1995年交付使用的安置房，小區(qū)一共有9棟樓，平臺(tái)架空2層，再上去6層樓，平臺(tái)上不能停車(chē)，有雜物間，可以停電動(dòng)車(chē)。小區(qū)沒(méi)有綠化，更是沒(méi)有物業(yè)管理，出入也比較隨意，屬于真正的安置房，老破舊系列。

4、雙拋橋一里，劃片入讀達(dá)明小，十八中，讓我評(píng)價(jià)這個(gè)學(xué)校，只能用一般來(lái)形容，十八中還是不錯(cuò)的，可惜達(dá)明小90%都是隨遷子女入讀這個(gè)學(xué)校，大家都說(shuō)，十八中的成績(jī)，就是被達(dá)明小拉下來(lái)的，也不知道真假。所以，但凡是買(mǎi)學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)，很少會(huì)選擇在達(dá)明小，寧可去井大小也很少買(mǎi)在這里。

購(gòu)房建議：

至于老破舊還有那么多人買(mǎi)，原因也有多方面組合而成。

低總價(jià)與高性?xún)r(jià)比

單價(jià)普遍在 1 萬(wàn) —1.5 萬(wàn)元 /㎡，首付與月供壓力遠(yuǎn)低于同區(qū)域新房，如臺(tái)江達(dá)道社區(qū) 77㎡房源總價(jià) 75 萬(wàn)元，首付 15 萬(wàn)元即可 “上車(chē)”，適合預(yù)算有限的年輕人與新福州人。

月供與租房成本接近，甚至可 “以租養(yǎng)貸”，長(zhǎng)期看更劃算，且能以低價(jià)獲得市中心交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套，性?xún)r(jià)比突出。

核心地段的不可復(fù)制性

多位于地鐵 1、2 號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)，如達(dá)道社區(qū)距地鐵 1 號(hào)線(xiàn)達(dá)道站步行僅 3 分鐘，通勤效率遠(yuǎn)超外圍新區(qū)，節(jié)省通勤時(shí)間。

周邊配套成熟，形成 “15 分鐘生活圈”：樓下即菜市場(chǎng)、超市、藥店，步行可達(dá)醫(yī)院、商圈，生活便利性強(qiáng)，難以被新興板塊快速替代。

學(xué)區(qū)房的 “信仰溢價(jià)”

頂級(jí)學(xué)區(qū)房（如鼓二小、延安中學(xué)劃片小區(qū)）價(jià)格堅(jiān)挺，即使房齡老、戶(hù)型差，家長(zhǎng)仍愿為子女教育支付高額溢價(jià)，如安泰中心 53㎡房源單價(jià)超 5 萬(wàn)元 /㎡。

即使非頂級(jí)學(xué)區(qū)，市中心教育資源整體仍?xún)?yōu)于外圍，對(duì)預(yù)算有限但重視教育的家庭是折中選擇，且小戶(hù)型 “越小越貴”，金融屬性強(qiáng)，受投資者青睞。

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