香港
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@愛吐槽的Helen
我是愛吐槽的Helen，香港打工，優才來港。
我在香港說買房就買了，沒有半點拖泥帶水，有點無知無畏的感覺。
01
先說下為什么要買房？
促使我買房的，是最樸素的自住需求。
租房時大多能將就，但老舊窗機的轟鳴和失調的室溫，成了我無法再忍受的瞬間。與房東溝通換新失敗后，我意識到，寄人籬下的生活終非長久之計。
更關鍵的是，經過理性測算，我發現月供與月租相差不多。同樣的月度支出，性質卻截然不同：月供是在積累資產，而租金則是純粹的消費。這筆經濟賬，最終讓我下定了決心。
02
買房過程劃重點
我的買房流程其實很清晰：先通過地產APP篩選房源，再聯系中介實地看房。
由于房子就買在我租住的小區，我對哪棟樓位置好、哪棟樓景觀佳早已心中有數，所以看房目標非常明確。
我把自己的需求和預算清晰地告訴了中介。他很專業，推薦的房源基本都符合我的要求。經過一番比較，有一套房子因其綜合優勢：格局、視野和性價比，成為了我的首選。
目標鎖定，接下來就是最關鍵的一步：談價。
我的經驗是，談價前務必先查銀行估價。最好多對比幾家銀行的評估，并以其中最低的估價作為你的談判基準。這一點至關重要，因為如果成交價遠高于銀行估價，很可能導致貸款額度不足。
同時，不妨直接向中介打聽該樓盤近期的貸款審批情況，做到心中有數。
必須承認，香港房價近幾個月仍在回調。我買的這套房，現在的銀行估價已比我買入時低了一些，所幸還未跌破我的買入價。這也提醒我們，時機選擇很重要。
關于談價技巧，我的心得是：報給中介的“底價”，應比你內心的真實底線再低一些。這樣做是為了給談判留出余地，讓中介有動力去為你爭取。不必擔心因此談崩，一個好的中介懂得如何把握節奏。
中介在談價之前，可能會讓你先把臨約簽掉，然后會讓你開一張支票表達如果價格談成你一定會買，他們會帶著臨約和支票去跟客戶談，中介的說法是這樣才能談出底價。
我找香港同事驗證了一下，的確是香港的操作。
重點來了，簽臨約一定要把條款仔仔細細看清楚，不能同意的要讓中介劃掉，因為這份臨約可能就是最后成交的合同。
簽完臨約之后，就要開始付小訂大訂，找律師和辦理貸款。我讓中介給我介紹了律師，他們有長期合作的律師，通常他們介紹的律師是專門負責房產交易的，熟悉流程。當時我只提了一個要求就是會講普通話，但是我建議大家再提一個要求就是服務態度好，要不可能碰到花錢還受氣的情形。
我找的這個律師真得態度不太好，好像我欠了他的錢一樣，但是因為我的錢已經出去了，我以大局為重都忍了。雖然態度不太好，還是幫我提前完成了交易，中間我也沒有去研究房產交易的具體步驟和事項。專業最重要，情緒價值就nice to have吧。
辦理貸款的話，我找的地產中介的貸款部門，他們幫我和銀行牽線。買房之前，我就找他咨詢過香港的貸款政策，評估自己的貸款能力，然后才能知道自己是否有足夠的現金買房。這個步驟其實也非常重要。在香港貸款，銀行還會給客戶返現的，論返現的力度應該沒有一家銀行可以跟東亞銀行相比的，他們還有給優才高才額外的返現，大概會多0.4%。
簽正式合約。我沒有簽，因為上面很多不平等條約，而且違背了臨約的規定。關于這個我在網上發過帖子分享，然后很多人給我評論，讓我了解到，香港的正式合約的模版已經使用很多年了，香港人也這么簽，律師自己買樓也這么簽，即使他們覺得里面的條款不合理。這讓我感受到香港還是更加保護有錢人的利益的。最后我是用臨約完成交易的。
總體來說，買房前期主要是和中介合作，他們會把你交接到律所和銀行，貸款辦下來，律所會幫你走完流程，中間你需要自己做的事情就是申請貸款和按照中介和律所的指示付款到對方律所和自己律所。
沒有很簡單，也沒有很復雜。
給我造成很大沖擊的就是正式合約的那個環節，估計我的律師會覺得我是個神經病客人吧，還仔仔細細讀條款，把不合理的地方圈出來。
中間的交易過程大概花了3個月，和內地的速度還是不能比。這中間我也沒有見過上任業主，都是通過中介和律師在溝通。雖然和內地的流程不一樣，但是也不能說哪個更好，我覺得各有優劣。
最后，我個人不會建議我的朋友為了投資來香港買房，因為不動產的流動性太差，而且香港房產的持有成本也不低，以及管理它耗費的心力。
*以上內容為作者投稿，僅代表作者觀點，不代表“港房湯姆”平臺意見。
這篇買房體驗很有真實感，讀起來是一位理性又敢沖的投資者的口述實錄。
整體優點是：細節扎實、過程完整，對首次在港置業的人很有參考價值。
不過從專業角度看，仍有幾個需要補充和澄清的地方：
關于中介返傭及貸款返現
這類安排在香港房地產市場確實存在，但須注意所有地產代理在交易中，如有任何形式的傭金、回贈或利益安排，必須事先以書面形式向買家披露。
買家若獲告知有返現或分傭，應主動要求中介提供書面確認，包括返現金額、來源及發放條件，以免日后產生爭議或違規風險。
至于“貸款返現”，部分銀行或貸款中介會提供現金回贈，但回贈比例、資格及審批均因機構政策因你自己的個人情況而異，且需以正式批核文件為準。買家可以通過持牌按揭中介或直接自己向銀行查詢，避免僅依口頭承諾作出財務決策。
關于“未簽正式合約”
在香港買樓通常有臨約階段，但最終應簽署正式買賣合約才更為穩妥。臨約雖可快速鎖盤，但若放棄簽正式合約，法律保障可能不足。建議買家在律師建議下完成正式合約，以明確權利、責任、違約條款等。
香港的買房流程，說復雜也復雜，說簡單也簡單。簽約、貸款、返現，每一步都可能影響你的真實成本。
這些細枝末節，不查不懂，不問不明。
如果你也在考慮香港置業，找對人、問對路，比什么都重要。
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