畢馬威觀察：4大領域不良資產持續供給

房地產、地方債、中小金融機構、產業轉型——以上4大領域正在持續向不良資產市場輸出供給，且未來數年仍將持續輸出，這是畢馬威最新報告《中國不良資產行業發展研究（2025年）》的觀察結果。

那么，畢馬威是如何分析市場的呢？

領域1：房地產市場

價格下行+流動性困局，擠出新增不良

畢馬威根據統計數據指出，2024年銷售額T50上市房企總負債10余萬億元，全國法拍土地數量同比激增87%。隨著高風險房企杠桿率攀升，房企賬面現金減少，迭加開發商債務重組、房企信用風險持續暴露等因素，預計未來若干年每年仍將新增大量房地產類不良供給。

房地產市場3個表現

1.增量多，處置難

房企債務違約是房地產不良資產的主要來源。2025年房企到期債務規模5257億元，第3季度單季償債高峰約1574億元。由于銷售回款乏力，銀行業房地產不良貸款規模隨之上升。2025年前3季度，全國法拍房成交均價下降1.6個百分點，反映市場整體價格承壓。

2.熱度分化

2025年前3季度，全國法拍房成交金額1858.3億元，同比收窄21.3%。然而，廣東、浙江、重慶、四川、江蘇等熱點城市成交量整體高于2024年同期，低活躍度城市及部分商業物業流拍頻發。

3.成交形態分化

核心城市核心地段流動性強，可溢價成交；部分優質稀缺資源區，二手房高于周邊新房。三四線城市及非核心區，流動性弱，資產折價，需政策盤活支持。相比之下，住宅類剛需更明顯，2025年1~8月，法拍房住宅成交金額占比53.3%，商業房源占比22.3%。

領域2：地方債

隱性變顯性

畢馬威指出，2024年，中央推出12萬億元一攬子化債方案，夯實了地方政府及融資平臺資產負債表，但隱性債務化解之路漫長，未來漸進式風險釋放，為不良資產市場提供了潛在的巨大來源。

地方債市場3個表現

1.風險敞口實際擴大

截至2025年7月末，全國地方政府債務余額52.76萬億元，規模與經濟轉型壓力疊加。2025年我國廣義赤字規模13.86萬億元，廣義赤字率攀升至9.8%，均為歷史最高。地方政府為“穩增長”提供了關鍵資金，同時也導致地方債務風險敞口擴大。

2.中央加杠桿，地方降壓力

2025年新增赤字，95%由中央承擔。2025年特別國債總發行規模1.8萬億元（較2024年增8000億元），其中新增特別國債5000億元，專項補充國有大型銀行核心一級資本。地方政府融資平臺，因受土地財政收入下滑影響，資產質量有惡化風險，部分地區出現實質性償債困難，反映風險或由隱性轉為顯性，未來不良資產供應呈現區域性特征。

3.化債成效初現，部分區域需警惕

2025年1~7月，全國發行再融資債券37964億元，債務滾續機制總體暢通。但是，在經濟結構調整、土地出讓收入承壓背景下，部分地區“三保”（保基本民生、保工資、保運轉）支出與債務償付之間的壓力顯現。動態債務高風險地區中，部分中西部省份及資源型城市債務率逼近警戒線。地方債風險，正通過城投平臺違約、金融系統資產質量下滑等渠道，持續向不良資產市場傳導。

領域3：中小金融機構

合并重組

畢馬威指出，地方中小金融機構風險處置節奏明顯加快。2024年有超200家中小銀行合并重組，數量遠超過去3年。未來，中小金融機構并購重組仍將持續，銀行業將持續對外處置大量不良資產。

中小金融機構3個市場表現

1.分化

得益于經濟發達及產業升級，長三角地區城商行不良率最低，中西部及東北地區城商行因經濟結構轉型壓力大、中小企業抗風險能力弱，不良率較高（東北某行可高達3.38%，而長三角某行可低至0.76%）。經濟基礎較弱地區的金融機構，正在成為不良資產的新增來源。

2.整合加速

2025年中小銀行合并重組大幅提升，前5個月有184家中小銀行獲批合并或解散，數量達2024年同期7倍。中國信達2025年上半年收購54家地方中小銀行不良債權，本息近600億元，同比增長85.4%。大量中小銀行股權拍賣市場遇冷，反映市場對非上市銀行股權估值持謹慎態度。

3.處置能力充足，但仍需防風險

當前監管部門積極推進中小銀行風險化解，處置工具豐富，且以“一行一策”精準處置。對于資產質量較差、風險較高的機構，通常采用AMC收購不良資產、與其他機構兼并重組等方式化險，但仍需警惕部分地區中小銀行與其他市場多重因素交織影響。

領域4：產業轉型

傳統行業風險釋放，新興產業風險積累

畢馬威分析認為，隨著我國供給側改革深化、聚焦新質生產力、通過科技創新與技術升級重塑供給體系，盤活存量資產及產業升級的市場機會，將為資產管理公司提供廣闊空間。

市場表現

傳統產業轉型導致經營風險上升

新興產業因技術迭代及不及預期出現資產質量波動

2025年，我國高新技術產業增加值同比增長9.5%，高于整體工業增速；煤炭、多晶硅等行業則產能過剩。制造業不良貸款集中于產能過剩及低端加工領域。落后產能升級滯后更易形成不良資產。而高技術制造業的高增長，重塑制造業格局，也為不良資產處置提供了新的產業基礎。服務業也出現行業分化，傳統服務業轉型滯后易形成不良資產。金融科技、高端商務服務等現代服務業增長強勁，不良率相對較低。

5大供給+政策+新工具機遇

畢馬威認為，在當前形勢下，不良資產行業蘊含著豐富的市場機會。

其中，巨量與持續的市場供給是前提，具體包括5個方面。

1.經濟轉型，包括銀行體系不良貸款、企業應收賬款、困境企業重組、違約債券等。

2.商業銀行不良資產高位運行，商業銀行已連續5年處置不良資產超過3萬億元。

3.非銀機構風險暴露，包括信托、租賃、小貸、P2P遺留問題、私募基金等非銀機構風險資產的風險釋放。

4.房地產市場調整，包括涉房類不良資產及困境地產項目重組機會。

5.金融市場違約，包括債券違約形成的信用債不良以及股票質押爆倉產生的股權類不良資產供給。

在政策支持下（國家連續出臺多項政策），不良資產市場也迎來了多元化資金的涌入，各類資本也更有可能進入募資環節。模式創新（如更多地運用債轉股、并購重組、資產重整、結構化交易、引入產業投資者等投行化手段）與科技賦能（互聯網平臺、大數據與人工智能以及區塊鏈等）將是發展方向。不良資產證券化作為處置不良資產的重要工具，近年來試點范圍不斷擴大。

4大AMC市場表現

通過數據分析，畢馬威指出，4大AMC（中國信達、中信金資、東方資產、長城資產）2024年凈利潤合計155億元，同比上年增加35%。

然而，不良資產經營及處置凈收入對凈利潤增長的貢獻度為-133%。這意味著，經濟下行周期中，不良資產處置周期拉長，處置價格下降。不良資產經營及處置回收率從2020年的7.55%一路下滑至2024年的3.99%。

為夯實資產質量，4大AMC不斷增加減值計提，2024年信用減值損失合計887億元，增幅366%。

另一方面，4大AMC頻頻入股上市高息股。2024年，聯營企業投資對凈利潤貢獻度355%。

如中信金資2023年起，持續投入光大銀行、中信股份、中國銀行、大秦鐵路等長期股權；中國信達投資浦發銀行、長城資產投資民生銀行及建設銀行長期股權等。

20家地方AMC表現

通過對20家地方AMC的數據分析，畢馬威認為，2024年末，資產規模大于500億元的6家頭部機構總資產占比63%，行業集中度持續提升。2024年由于多重壓力、不良資產處置二級市場不活躍等原因，綜合營業收入回落至419億元，降幅10.8%。其中，中原資產、山東金資、廣州資產3家營收降幅明顯，下滑總額占20家公司營業收入下降總金額的97%。

2020年至2024年，20家公司總資產收益率降幅23.7%、凈資產收益率降幅37.1%，顯示行業需要扭轉當前“增產不增利”發展困境。

總體而言，地方AMC從“跑馬圈地”進入到“精耕細作”階段。

畢馬威分析認為，對于地方AMC來說，不良資產投資作為主業，不僅包括傳統銀行不良貸款收購，而且也逐步擴展至違約債券、困境房企資產等領域，退出方式包括資產包重組、證券化等。此外，股權類資產、私募基金、資產管理計劃等類別資產補充，也助于擴展盈利來源。

總之，畢馬威認為，在不良資產多元供給持續增長的背景下（截至2024年末，中國不良資產存量規模約8.5萬億元），中國不良資產管理行業正站在一個關鍵的轉型節點，即將經歷一場從“風險處置”到“價值重塑”與“高質量發展”的深刻變革。

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮