銀行直供房激增，是“撿漏”的機(jī)會(huì)，還是隱藏的風(fēng)險(xiǎn)？

“銀行直供房”正在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起波瀾，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、《第一財(cái)經(jīng)》等主流媒體紛紛報(bào)道了這一情況。包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家大型銀行，近期均通過(guò)線上平臺(tái)大量直接銷售房產(chǎn)。

這些被稱為“銀行直供房”的房源，主要來(lái)自不良貸款處置，大多為抵債資產(chǎn)。當(dāng)借款人無(wú)力還貸時(shí)，銀行通過(guò)法律手段將債權(quán)剝離，取得房產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)，然后通過(guò)在市場(chǎng)上直接出售來(lái)回收債權(quán)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

與傳統(tǒng)銀行處置債權(quán)方式不同，這種直售模式正成為銀行快速處理不良債權(quán)的新選擇。但與此同時(shí)，銀行親自下場(chǎng)“拋售”房產(chǎn)，也不禁讓人感到擔(dān)憂：會(huì)不會(huì)對(duì)給當(dāng)下已然不太景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新一輪的沖擊？

銀行賣房新動(dòng)向

近期，銀行直接出售房產(chǎn)的規(guī)模正呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，從國(guó)有大行到地方銀行，紛紛加入這一行列。

在阿里資產(chǎn)平臺(tái)的“銀行清倉(cāng)”欄目中，可以找到全國(guó)各地的銀行掛出的房產(chǎn)資產(chǎn)，價(jià)格從幾萬(wàn)元至上億元不等。其中，地方城商行與農(nóng)信社掛牌的規(guī)模尤其引人注目。

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道，在城商行中，蘭州銀行2025年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1779個(gè)，比去年掛牌數(shù)增長(zhǎng)超過(guò)50%。吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)超過(guò)2000個(gè)，天津銀行超過(guò)1200個(gè)。而農(nóng)信系統(tǒng)的房產(chǎn)處置規(guī)模更為龐大，四川農(nóng)信系統(tǒng)自2024年上半年以來(lái)，掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過(guò)25000個(gè)，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的達(dá)11000個(gè)。

圖源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)直售并非這兩年才出現(xiàn)的新模式，之前一直都有，只是規(guī)模不大。但在目前的市場(chǎng)情況下，相比于傳統(tǒng)的不良資產(chǎn)處置方式，房產(chǎn)直售模式開(kāi)始展現(xiàn)出顯著的優(yōu)勢(shì)——這也是近期銀行直售房產(chǎn)的掛牌量快速攀升的主要原因。有機(jī)構(gòu)反饋稱，直售模式的不良資產(chǎn)回收率要比之前的債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式高出15%-20%，整個(gè)周期也能縮短1/3以上，使得銀行的不良資產(chǎn)處理效率大大提升。

而對(duì)于市場(chǎng)（尤其是買家）來(lái)說(shuō)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是這些“銀行直供房”最吸引人的地方。與普通二手房及法拍房相比，這類房產(chǎn)普遍具有顯著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的報(bào)道，蘭州農(nóng)商行出售的沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)的房產(chǎn)單價(jià)僅為2300元/平方米，而該小區(qū)目前在貝殼找房網(wǎng)上掛出的二手房單價(jià)約在3.3萬(wàn)元/平至4.6萬(wàn)元/平之間，二者間存在著巨大的價(jià)差。除開(kāi)上述這樣的極端案例外，銀行直售房普遍比同區(qū)域二手房市場(chǎng)價(jià)要便宜10-30%。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不啻為一個(gè)值得探究的“撿漏”機(jī)會(huì)。

撿漏機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

對(duì)于有意購(gòu)買“銀行直供房”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，盡管這些資產(chǎn)標(biāo)的蘊(yùn)含著巨大的機(jī)會(huì)，但其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)亦同樣不容忽視。

最顯而易見(jiàn)的問(wèn)題還是價(jià)格。雖然絕大多數(shù)銀行直售房產(chǎn)的價(jià)格看起來(lái)比市場(chǎng)價(jià)低，但你要知道的是，銀行絕對(duì)不是什么慈善組織，而是追求盈利的金融機(jī)構(gòu)。銀行之所以會(huì)給資產(chǎn)掛出低價(jià)，背后必定有原因。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，落到每一套待售房產(chǎn)的頭上，這些原因就需要仔細(xì)剖析了。有些房產(chǎn)的掛價(jià)低，可能是該房產(chǎn)作為資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，本身具有很大的問(wèn)題，比如該樓盤缺少流動(dòng)性。如果是這樣，若是期待通過(guò)購(gòu)買該標(biāo)的來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，恐怕就不是什么好選擇了；但若是出于購(gòu)買一套性價(jià)比高的房子自住的目的，那看上去倒是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是標(biāo)的資產(chǎn)是不是“干凈”。相比于其他方式——比如司法拍賣——銀行直售房產(chǎn)的所有人、控制人是銀行，相對(duì)來(lái)說(shuō)要干凈一些。但是，牽涉到每套房子的具體情況，是否合法合規(guī)辦理了產(chǎn)證，依然存在著風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，稅費(fèi)如何繳納，是否存在著巨大的欠費(fèi)（物業(yè)、水電），房屋本身是否有長(zhǎng)租、被占用，都需要購(gòu)房者認(rèn)真審核。一旦有所遺漏，但造成的損失都可能會(huì)是極為巨大的。

對(duì)于房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，銀行直售模式擴(kuò)大，同樣帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的局面。銀行直售，理論上不需要中介的參與，也就不需要再額外支付一筆總價(jià)1%-3%的中介費(fèi)，房屋的按揭貸款也可由資產(chǎn)出售銀行直接一站式辦理。這對(duì)于那些價(jià)格敏感度較高的群體來(lái)說(shuō)，是一個(gè)省錢的加分項(xiàng)，自然對(duì)傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)會(huì)造成一定的沖擊。

但實(shí)際上，銀行并非專業(yè)的賣房銷售，也不可能像傳統(tǒng)房企那樣去養(yǎng)一個(gè)龐大而專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，他們?cè)谔幹眠@些房產(chǎn)的時(shí)候恰恰需要一些獨(dú)立的專業(yè)人士的協(xié)助，而這可能是目前房產(chǎn)中介的一個(gè)不錯(cuò)的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。

圖源：AI

銀行直售模式，目前與絕大多數(shù)普通購(gòu)房者之間存在著不小的信息鴻溝，尤其是在三四線城市，普通購(gòu)房者往往很難接觸到這些消息。這就導(dǎo)致即便銀行掛低了價(jià)格，依然賣不出去的情況。對(duì)此，一個(gè)可行的解決方案是，銀行主動(dòng)尋求與這些地方的中介機(jī)構(gòu)合作，把他們作為自己的線下銷售來(lái)協(xié)助賣房。這既能提升銀行的資產(chǎn)處置效率，也能給中介機(jī)構(gòu)帶來(lái)收入，是一個(gè)雙贏的安排。

而從中介的角度來(lái)看，完全可以換個(gè)思路轉(zhuǎn)型成為“銀行/法拍房經(jīng)紀(jì)人”，在傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，略微擴(kuò)寬自身的專業(yè)技能，為購(gòu)房者提供包括標(biāo)的篩選、產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查、競(jìng)拍咨詢、收房清場(chǎng)等在內(nèi)的服務(wù)，獲得比目前二手房交易更高的中介服務(wù)費(fèi)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊

當(dāng)然，銀行大規(guī)模直接出售房產(chǎn)的舉動(dòng)，勢(shì)必會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。

目前的房產(chǎn)價(jià)格體系會(huì)遭受嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。當(dāng)下的房產(chǎn)價(jià)格通常由該區(qū)域的新房申報(bào)定價(jià)、二手房市場(chǎng)定價(jià)、法拍定價(jià)三個(gè)體系來(lái)確定，如果銀行帶著明顯低于當(dāng)前價(jià)格的直售價(jià)格大規(guī)模的加入其中，必定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成巨大的沖擊。

可以想見(jiàn)的是，這會(huì)反噬二手房已經(jīng)一跌再跌的價(jià)格陣地，并進(jìn)一步間接倒逼新房定價(jià)水平。同時(shí)，銀行大規(guī)模低價(jià)售房還會(huì)拉低區(qū)域價(jià)格預(yù)期，加劇二手房市場(chǎng)壓力，導(dǎo)致周邊業(yè)主陷入家庭資產(chǎn)估值縮水的困境。

圖源：AI

這對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)不太景氣的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，肯定會(huì)造成雪上加霜的局面。而購(gòu)房者出于對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的悲觀預(yù)期，也會(huì)在買房決策上更加猶豫，繼續(xù)持幣觀望。這可能會(huì)使房產(chǎn)價(jià)格陷入到一個(gè)被動(dòng)的下跌循環(huán)之中，房產(chǎn)價(jià)格極有可能會(huì)繼續(xù)下跌。

這樣的局勢(shì)下，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即便這次“撿漏”到一套性價(jià)比不錯(cuò)的銀行直售房，賬面的浮盈亦有可能在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)就被消耗殆盡甚至發(fā)生虧空。

總而言之，對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，這幾年做出的任何買房決策，都應(yīng)慎之又慎。