銀行直供房激增，是“撿漏”的機會，還是隱藏的風險？

“銀行直供房”正在中國房地產市場掀起波瀾，《經濟觀察報》、《第一財經》等主流媒體紛紛報道了這一情況。包括農業銀行、建設銀行、交通銀行等多家大型銀行，近期均通過線上平臺大量直接銷售房產。

這些被稱為“銀行直供房”的房源，主要來自不良貸款處置，大多為抵債資產。當借款人無力還貸時，銀行通過法律手段將債權剝離，取得房產的完整產權，然后通過在市場上直接出售來回收債權。

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與傳統銀行處置債權方式不同，這種直售模式正成為銀行快速處理不良債權的新選擇。但與此同時，銀行親自下場“拋售”房產，也不禁讓人感到擔憂：會不會對給當下已然不太景氣的房地產市場帶來新一輪的沖擊？

銀行賣房新動向

近期，銀行直接出售房產的規模正呈現爆發式增長，從國有大行到地方銀行，紛紛加入這一行列。

在阿里資產平臺的“銀行清倉”欄目中，可以找到全國各地的銀行掛出的房產資產，價格從幾萬元至上億元不等。其中，地方城商行與農信社掛牌的規模尤其引人注目。

據《第一財經》報道，在城商行中，蘭州銀行2025年掛牌直售房產標的為1779個，比去年掛牌數增長超過50%。吉林銀行掛牌出售的房產超過2000個，天津銀行超過1200個。而農信系統的房產處置規模更為龐大，四川農信系統自2024年上半年以來，掛牌出售的房產標的數量超過25000個，遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的達11000個。

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對于銀行來說，房產直售并非這兩年才出現的新模式，之前一直都有，只是規模不大。但在目前的市場情況下，相比于傳統的不良資產處置方式，房產直售模式開始展現出顯著的優勢——這也是近期銀行直售房產的掛牌量快速攀升的主要原因。有機構反饋稱，直售模式的不良資產回收率要比之前的債權轉讓方式高出15%-20%，整個周期也能縮短1/3以上，使得銀行的不良資產處理效率大大提升。

而對于市場（尤其是買家）來說，價格優勢是這些“銀行直供房”最吸引人的地方。與普通二手房及法拍房相比，這類房產普遍具有顯著價格優勢。據《經濟觀察報》的報道，蘭州農商行出售的沈撫新區育才壹品小區的房產單價僅為2300元/平方米，而該小區目前在貝殼找房網上掛出的二手房單價約在3.3萬元/平至4.6萬元/平之間，二者間存在著巨大的價差。除開上述這樣的極端案例外，銀行直售房普遍比同區域二手房市場價要便宜10-30%。這對購房者來說，不啻為一個值得探究的“撿漏”機會。

撿漏機會與風險并存

對于有意購買“銀行直供房”的購房者來說，盡管這些資產標的蘊含著巨大的機會，但其中隱藏的風險亦同樣不容忽視。

最顯而易見的問題還是價格。雖然絕大多數銀行直售房產的價格看起來比市場價低，但你要知道的是，銀行絕對不是什么慈善組織，而是追求盈利的金融機構。銀行之所以會給資產掛出低價，背后必定有原因。而對于購房者來說，落到每一套待售房產的頭上，這些原因就需要仔細剖析了。有些房產的掛價低，可能是該房產作為資產來說，本身具有很大的問題，比如該樓盤缺少流動性。如果是這樣，若是期待通過購買該標的來實現盈利，恐怕就不是什么好選擇了；但若是出于購買一套性價比高的房子自住的目的，那看上去倒是個不錯的機會。

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另一個關鍵問題是標的資產是不是“干凈”。相比于其他方式——比如司法拍賣——銀行直售房產的所有人、控制人是銀行，相對來說要干凈一些。但是，牽涉到每套房子的具體情況，是否合法合規辦理了產證，依然存在著風險。同時，稅費如何繳納，是否存在著巨大的欠費（物業、水電），房屋本身是否有長租、被占用，都需要購房者認真審核。一旦有所遺漏，但造成的損失都可能會是極為巨大的。

對于房產中介來說，銀行直售模式擴大，同樣帶來了風險與機遇并存的局面。銀行直售，理論上不需要中介的參與，也就不需要再額外支付一筆總價1%-3%的中介費，房屋的按揭貸款也可由資產出售銀行直接一站式辦理。這對于那些價格敏感度較高的群體來說，是一個省錢的加分項，自然對傳統中介業務會造成一定的沖擊。

但實際上，銀行并非專業的賣房銷售，也不可能像傳統房企那樣去養一個龐大而專業的銷售團隊，他們在處置這些房產的時候恰恰需要一些獨立的專業人士的協助，而這可能是目前房產中介的一個不錯的轉型機遇。

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銀行直售模式，目前與絕大多數普通購房者之間存在著不小的信息鴻溝，尤其是在三四線城市，普通購房者往往很難接觸到這些消息。這就導致即便銀行掛低了價格，依然賣不出去的情況。對此，一個可行的解決方案是，銀行主動尋求與這些地方的中介機構合作，把他們作為自己的線下銷售來協助賣房。這既能提升銀行的資產處置效率，也能給中介機構帶來收入，是一個雙贏的安排。

而從中介的角度來看，完全可以換個思路轉型成為“銀行/法拍房經紀人”，在傳統中介業務的基礎上，略微擴寬自身的專業技能，為購房者提供包括標的篩選、產權盡職調查、競拍咨詢、收房清場等在內的服務，獲得比目前二手房交易更高的中介服務費。

對房地產市場的沖擊

當然，銀行大規模直接出售房產的舉動，勢必會對中國房地產市場造成影響。

目前的房產價格體系會遭受嚴峻的挑戰。當下的房產價格通常由該區域的新房申報定價、二手房市場定價、法拍定價三個體系來確定，如果銀行帶著明顯低于當前價格的直售價格大規模的加入其中，必定會對房價造成巨大的沖擊。

可以想見的是，這會反噬二手房已經一跌再跌的價格陣地，并進一步間接倒逼新房定價水平。同時，銀行大規模低價售房還會拉低區域價格預期，加劇二手房市場壓力，導致周邊業主陷入家庭資產估值縮水的困境。

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這對現在已經不太景氣的房地產交易市場來說，肯定會造成雪上加霜的局面。而購房者出于對房價繼續下跌的悲觀預期，也會在買房決策上更加猶豫，繼續持幣觀望。這可能會使房產價格陷入到一個被動的下跌循環之中，房產價格極有可能會繼續下跌。

這樣的局勢下，對于普通購房者來說，即便這次“撿漏”到一套性價比不錯的銀行直售房，賬面的浮盈亦有可能在不長的時間內就被消耗殆盡甚至發生虧空。

總而言之，對普通人來說，這幾年做出的任何買房決策，都應慎之又慎。