低于市場價(jià)30%！銀行“甩賣”房產(chǎn)，是撿漏機(jī)會還是風(fēng)險(xiǎn)信號？

這幾天，多家媒體報(bào)道，上個月底，蘭州農(nóng)商行名下近200個房產(chǎn)標(biāo)的在京東資產(chǎn)平臺掛牌競價(jià)。

這些房源的價(jià)格從幾萬元到幾億元不等，而且涵蓋住宅、商業(yè)及辦公房產(chǎn)。

蘭州農(nóng)商行的做法不是孤例，而不過是揭開了冰山一角。

據(jù)媒體梳理，相較于大型銀行與股份制銀行的房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)尚處于起步階段，蘭州銀行、吉林農(nóng)商行、蘭州農(nóng)商行等城商行、農(nóng)商行及農(nóng)信社早已“批量下場”，直售規(guī)模呈幾何級增長。

譬如，自2024年8月以來,廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有12386個；2024年11月以來,四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量達(dá)到24821個。

壹

從界面新聞的報(bào)道中，銀行這些房源要么是司法拍賣流拍后被迫接收的“以物抵債” 房產(chǎn)，要么是銀行通過司法程序主動追回的抵押資產(chǎn)。

譬如，蘭州農(nóng)商行在撫順的200多套房源，本質(zhì)是開發(fā)商4.6億元欠款無法償還，銀行只能硬接的 “燙手山芋”。

而開源證券研報(bào)的數(shù)據(jù)更戳破了銀行“脫下長衫賣房” 的底層邏輯 ——2025年中報(bào)顯示，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行漲幅超20個基點(diǎn)。在不良資產(chǎn)壓頂?shù)膲毫ο拢H自下場賣房早已不是 “跨界嘗試”，而是信貸風(fēng)控的必要手段。

更棘手的是處置周期的拉長。從貸款違約到房產(chǎn)最終售出，通常需要兩年以上。如今市場低迷，這個周期還在進(jìn)一步延長。

對銀行來說，每多持有一天房產(chǎn)，就多一天資金成本壓力，這也解釋了為何銀行愿意以低于市價(jià)10%-30%的價(jià)格 “清倉甩賣”。

另一方面，在樓市降溫期，和普通二手房、法拍房比，銀行直供房反而在價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)控制上藏著雙重優(yōu)勢。

譬如，蘭州農(nóng)商行9月底拍賣的城關(guān)區(qū)鐵路東村街道房源，125平方米的抵債房最終以151萬元成交；而第三方中介數(shù)據(jù)顯示，同小區(qū)同面積戶型的掛牌價(jià)普遍在180萬- 220萬元之間，相當(dāng)于直接打了7折左右。

對購房者來說，這種“銀行定價(jià)” 避開了二手房業(yè)主的心理預(yù)期溢價(jià)，價(jià)格優(yōu)勢很明顯。

雖然銀行直供房和法拍房都是銀行處置的不良資產(chǎn)，但交易風(fēng)險(xiǎn)卻并不一樣。

法拍房常埋著的那些“坑”，比如隱性的民間借貸糾紛、沒到期的長期租約，甚至可能存在二次抵押，讓購房者一不小心就會踩雷。而銀行直供房在掛牌前會做三輪嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)核查，隱性租約、二次抵押這些問題會提前剝離，產(chǎn)權(quán)清晰無糾紛，而且交易對手直接是銀行，不用和復(fù)雜的第三方周旋，能有效規(guī)避法拍房的潛在隱患。

貳

從表面來看，銀行“親自下場”賣房對銀行自身及購房者都是皆大歡喜的好事，銀行回籠了資金，購房者也得到了實(shí)惠。然而，從長遠(yuǎn)來看，銀行直供房的增加不僅是金融風(fēng)險(xiǎn)的顯性釋放，而且會打破房地產(chǎn)市場的定價(jià)機(jī)制。

對于銀行來說，除了通過法拍或者變賣這種零零碎碎的方式處理房產(chǎn)，還可以通過把不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓給AMC的模式剝離風(fēng)險(xiǎn)。

但現(xiàn)在，很多AMC自身難保。

雖然2024年不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)量達(dá)到3.8萬億元，刷新了歷史紀(jì)錄。

譬如，中國信達(dá)2024年收購中小銀行不良資產(chǎn)超1400億元，仍難覆蓋房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的激增規(guī)模。

然而，受宏觀環(huán)境影響，不良資產(chǎn)處置難度有所加大，行業(yè)競爭日益加劇，AMC增收不增利。

根據(jù)媒體前半年的報(bào)道，在已披露2024年財(cái)報(bào)的32家地方AMC中，有18家凈利潤同比下滑，3家凈利潤為負(fù)。

銀行被迫成為風(fēng)險(xiǎn)的最終承接者，更暴露了信貸風(fēng)控的深層缺陷。

在預(yù)售制度之下，銀行對于房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識別的滯后性被無限放大。

這幾年，在多地爆出的爛尾樓項(xiàng)目中，有哪些在貸款發(fā)放時不是滿足了銀行的“合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)”？但這也正是銀行不良資產(chǎn)激增的重要誘因。

此外，一些背負(fù)房貸的人不堪重負(fù)，在自家的房子淪為負(fù)資產(chǎn)之際，不得不選擇斷供。

沒辦法，貸款賣房的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了。

“當(dāng)初房貸本息超過650萬元，如今市價(jià)只有360萬。”90后業(yè)主小曾的故事讓多少高位進(jìn)場的人心有戚戚焉。

這種“理性違約”現(xiàn)象的蔓延，也把銀行逼成了 “房東”。

此外，銀行直供房的增加，雖然短期讓部分購房者獲利，但從長期來看，卻會沖擊房地產(chǎn)市場的定價(jià)機(jī)制。

新房的定價(jià)，房企需要核算拿地和建設(shè)等成本，二手房業(yè)主報(bào)價(jià)也需要參考鄰居的成交價(jià)，但銀行直供房的定價(jià)邏輯只有一個，那就是盡快回收貸款本金。

這種“無成本約束” 的定價(jià)模式，不僅會讓購房者期待更便宜的銀行房源，也會使房價(jià)陷入降價(jià)螺旋通道中——銀行直供房會讓法拍房陷入被動；法拍房價(jià)格下跌又倒逼二手房降價(jià)；二手房降價(jià)進(jìn)一步加劇 “負(fù)資產(chǎn)” 家庭的斷供潮，催生更多銀行直供房。

這絕非一場皆大歡喜的“撿漏”狂歡。