永旺、龍湖、凱德涌入，增量霸榜第一！長沙這個區(qū)的商業(yè)又要“開掛”了

商圈觀察

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 馬茹茹

圖片來源 · 各項目官方

頭圖來源 · 視覺中國

“人心悅處是天心”。

當(dāng)“悅天心”地域文化IP勾勒出這片土地的獨(dú)特氣質(zhì)，長沙天心區(qū)正以“三千年長沙城心+長株潭幾何中心”的雙重身份，展開一幅層次豐富的商業(yè)圖景——不僅匯聚天心古閣、白沙古井、賈誼故居等全市60%歷史文化景點，更成為王府井、天虹、友阿、中海、印力商業(yè)巨頭扎根的戰(zhàn)略要地；不僅有成熟繁榮的五一商圈，更有潛力十足的長株潭商圈。

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，全區(qū)已開業(yè)購物中心和百貨有17個，商業(yè)存量128.1萬方。如今，永旺、龍湖、凱德三大新玩家入局，長沙永旺夢樂城省府、龍湖長沙新姚天街、長沙碧湘楚巷3個籌開項目帶來37.7萬方商業(yè)面積，將天心區(qū)推上長沙行政區(qū)商業(yè)增量榜首。

這片商業(yè)熱土的商業(yè)密碼，藏在歷史與現(xiàn)代的交融里，更藏在“北有五一、中有湘府、南有長株潭”的格局升級中。

01.

先看“新增現(xiàn)場”：

3大新項目將添37.7萬方商業(yè)面積，長沙各行政區(qū)增量第一

贏商大數(shù)據(jù)顯示，長沙當(dāng)前人均購物中心商業(yè)面積為0.89平米，而天心區(qū)已達(dá)1.15平米，位列長沙各行政區(qū)第五，遠(yuǎn)超全市平均水平。

而新一輪商業(yè)增量，將進(jìn)一步拉大這份優(yōu)勢。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，天心區(qū)有3個重點商業(yè)項目籌備開業(yè)，分別是長沙永旺夢樂城省府店、龍湖長沙新姚天街與長沙碧湘楚巷，預(yù)計帶來37.7萬方商業(yè)增量，擬新增商業(yè)面積在長沙各行政區(qū)中排名第一。

永旺夢樂城省府：

湖南第三座落地，打造大型商業(yè)綜合體

2024年12月，永旺夢樂城天心項目簽約儀式在日本永旺株式會社舉行。天心區(qū)政府、永旺集團(tuán)與五江控股三方共同簽訂合作框架協(xié)議，標(biāo)志著湖南第三座永旺夢樂城正式落地五江廣場。該項目計劃打造集綜合百貨、超市、電影院、專賣店、餐飲、娛樂和文化教育于一體的大型商業(yè)綜合體。

湖南省1號店永旺夢樂城星沙已于2024年9月開業(yè)，2號店永旺夢樂城湘江新區(qū)項目預(yù)計今年11月27日開業(yè)。天心區(qū)項目的加入將進(jìn)一步完善永旺夢樂城在長沙的商業(yè)版圖。

龍湖新姚天街：

定位城南品質(zhì)生活目的地

龍湖長沙新姚天街也在加速推進(jìn)，近期不僅首次曝光內(nèi)部效果圖，更官宣將于12月30日實現(xiàn)全面封頂。

據(jù)了解，項目位于長沙市天心區(qū)省府片區(qū)友誼路和新姚路交匯處，2023年8月開工建設(shè)，總體量約13萬方，定位為城南品質(zhì)生活目的地，融合型空間活力聚場，以社交歡聚、環(huán)保健康、悠享漫步、無界空間為標(biāo)簽，集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業(yè)態(tài)一站式商業(yè)綜合體。

值得關(guān)注的是，加上2026年即將開業(yè)的開福天街，以及已投運(yùn)的芙蓉天街、洋湖天街、月亮島天街，龍湖在長沙的“天街矩陣”已達(dá)5座。

商業(yè)格局升級，

天心區(qū)加速實現(xiàn)“三極”規(guī)劃

兩個頭部玩家撐場，將進(jìn)一步激活湘府消費(fèi)中心的潛力。未來隨著永旺夢樂城省府店、龍湖新姚天街兩大頭部商業(yè)綜合體的入市，湘府消費(fèi)中心將實現(xiàn)大幅度提質(zhì)升級。天心區(qū)“北優(yōu)”“南融”“中提”的區(qū)域規(guī)劃正加速落地，推動形成“北有五一商圈、中有湘府消費(fèi)中心、南有長株潭商圈”的消費(fèi)新格局，為長沙的商業(yè)發(fā)展注入新的活力。

02.

再探“底氣來源”：

四階段二十余年演進(jìn)

從步行街到多元體驗

在長沙的商業(yè)版圖中，天心區(qū)是獨(dú)特的存在，既承載著深厚的歷史底蘊(yùn)，又有著蓬勃的現(xiàn)代商業(yè)活力，堪稱城市商業(yè)發(fā)展的鮮活縮影。

從商業(yè)集聚來看，南北商圈各有特色。

• 北部長沙核心商圈（天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開福區(qū)）依舊保持強(qiáng)勢勢能，黃興南路步行街的熱鬧、長沙太平街歷史文化街區(qū)的古韻與長沙悅方IDMALL、長沙印象匯、長沙國金街、長沙王府井百貨(五一廣場店)、長沙友阿春天百貨、長沙7mall、長沙海信廣場、長沙云璽潮匯等商業(yè)體形成豐富、多維的商業(yè)矩陣。

• 南部長株潭商圈則聚焦區(qū)域消費(fèi)，聚集了友阿奧特萊斯、環(huán)宇城、鑫遠(yuǎn)鑫悅匯等商業(yè)項目，成為服務(wù)周邊居民、承接長株潭消費(fèi)聯(lián)動的重要節(jié)點。

從發(fā)展歷程來看，呈現(xiàn)階段性演進(jìn)特征。天心區(qū)的商業(yè)發(fā)展大致可劃分為四個清晰的階段，每個階段都對應(yīng)著城市商業(yè)形態(tài)的迭代與升級。

起步階段（2000-2004年）：

以2002年開業(yè)的長沙黃興南路步行街為標(biāo)志，天心區(qū)商業(yè)開始規(guī)模化發(fā)展。隨后，友阿春天百貨、長沙印象匯（前身長沙悅薈廣場）、王府井百貨相繼落地，初步構(gòu)建了以五一廣場為核心的商圈雛形，形成了早期百貨+步行街的商業(yè)格局。

長沙黃興南路步行商業(yè)街從南門口到司門口，全長838米，位于五一廣場商圈核心，步行街日均客流量逾10萬人次，周末達(dá)到20萬人次，節(jié)假日最高超60萬人次，是一條集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化及旅游等諸多功能于一體的商業(yè)街。項目也在不斷適應(yīng)新需求，已成為湖南最大的二次元客流聚集地，目前有連鎖品牌32家，涵蓋漫庫、次元波板糖、墟彌、貓受屋、暴蒙、漫魂、烏丸屋、快看漫畫、網(wǎng)易樂谷等二次元頭部品牌商家。

長沙黃興南路步行商業(yè)街

平穩(wěn)發(fā)展（2005-2010年）：

這一階段商業(yè)發(fā)展相對平穩(wěn)，兩大代表性項目的落地。2007年開業(yè)的長沙太平街歷史文化街區(qū)，創(chuàng)新性地將老街區(qū)的歷史肌理、文化底蘊(yùn)與商業(yè)消費(fèi)場景深度融合，賦予了商業(yè)獨(dú)特的人文屬性。2008年12月6日，天虹集團(tuán)進(jìn)入湖南的首店——長沙芙蓉天虹正式開業(yè)，進(jìn)一步豐富區(qū)域商業(yè)形態(tài)。

長沙芙蓉天虹位于長沙市天心區(qū)芙蓉南路368號，定位為“品質(zhì)歡樂社區(qū)生活中心”，打造社區(qū)“會客廳”，以親密鏈接驅(qū)動增長，以業(yè)態(tài)升級與情感服務(wù)深化顧客鏈接。值得關(guān)注的是，芙蓉天虹打造的1F街區(qū)化活力聚場，銷售、坪效逐年提升；2-3F女性友好親密空間聚焦女性客群需求，營造高粘性體驗場域，顯著提升了女性顧客到店頻次與消費(fèi)粘性。

長沙芙蓉

快速發(fā)展（2011–2017年）：

這一階段是天心區(qū)商業(yè)發(fā)展的“黃金時期”，呈現(xiàn)出大型商業(yè)體集中落地、商業(yè)規(guī)模與品質(zhì)雙提升的顯著特征。商業(yè)體面積普遍突破10萬平方米，業(yè)態(tài)組合更趨豐富，品牌能級也實現(xiàn)了跨越式提升。

2011年開業(yè)的長沙友阿奧特萊斯是長沙首個奧特萊斯項目，2012年亮相的長沙悅方IDMALL代表了現(xiàn)代購物中心的興起，2016年更是迎來了長沙海信廣場和長沙環(huán)宇城兩個大型購物中心的集中開業(yè)。

聚焦“全業(yè)態(tài)·親子向·體驗式”的長沙環(huán)宇城，是長株潭商圈第一個商業(yè)綜合體，擁有“103米星空天幕”“103米星空天幕”“30000立方城市會客廳”，引進(jìn)溫爾登超市、萬達(dá)影城、UR、孩子王、海底撈、星巴克等十余個主力品牌，通過多元化業(yè)態(tài)與品牌組合疊加的商業(yè)內(nèi)容，以“常逛常新”的運(yùn)營手段持續(xù)優(yōu)化項目，現(xiàn)已成為長沙南城全業(yè)態(tài)消費(fèi)中心。

長沙環(huán)宇城

多元化發(fā)展（2017-2025年）：

這一階段，天心區(qū)商業(yè)步入多元化發(fā)展新階段，呈現(xiàn)出“密集落地、定位差異化、體驗感強(qiáng)化”三大特征，尤其聚焦年輕消費(fèi)群體需求，持續(xù)豐富區(qū)域商業(yè)生態(tài)。

2017年，長沙鑫遠(yuǎn)鑫悅匯、長沙叮叮mall、長沙國金街三大項目同期開業(yè)，2020年,長沙南郊生活廣場落地；2022年，長沙云璽潮匯開業(yè)；2025年，長沙油脂廠1936亮相。

此階段天心區(qū)新增了多個5萬平方米以下的小體量商業(yè)項目，如叮叮mall、國金街、云璽潮匯等，這類項目普遍強(qiáng)調(diào)“主題化、場景化、體驗感”，但市場表現(xiàn)卻呈現(xiàn)“冰與火之歌”。

國金街作為湖南首個中心交通樞紐級地鐵商業(yè)，開創(chuàng)了獨(dú)特的“地下商業(yè)樞紐模式”，憑借精準(zhǔn)定位與高效運(yùn)營，實現(xiàn)年度超5000萬客流量、日均13萬+穩(wěn)定客流，成為年輕人打卡消費(fèi)的首選地，堪稱“小體量大能量”的“小而美”商業(yè)典范。

而同為地鐵商業(yè)代表的叮叮mall，曾以“長沙首個可呼吸式的地下商業(yè)空間”為亮點，獨(dú)創(chuàng)三大地下主題街區(qū)，聚集了60+美食品牌、30+原創(chuàng)小店及多家潮牌，一度吸引大量長沙潮人關(guān)注。但如今，項目卻面臨門庭冷落、商戶大面積撤鋪的困境，前后境遇對比令人唏噓。

長沙油脂廠1936是今年新亮相的長沙唯一油罐型態(tài)工業(yè)遺存非標(biāo)商業(yè)項目，以“藝文新秀場”為定位，致力于打造為長沙獨(dú)具特色的“小而美”文旅商業(yè)地標(biāo)。通過“一鋪一特色”與城市主理人共創(chuàng)，構(gòu)建面向年輕消費(fèi)群體，融合藝術(shù)展覽、潮流零售、互動體驗、文化社交于一體的策展型商業(yè)。項目通過引進(jìn)沉浸式戲劇米婭秀場、漾應(yīng)音樂廠牌等湖南首店，以及打造“油罐咖啡”獨(dú)特場景，強(qiáng)化體驗。同時，依托國內(nèi)外知名IP與青年藝術(shù)家展覽，如韓國“治愈小狗eteecy”中國首展，成功吸引數(shù)萬人次打卡，以萌寵治愈力激活工業(yè)空間，成為文旅商融合的先鋒案例。

03.

最后問“未來”：

存量時代，天心區(qū)靠什么持續(xù)“領(lǐng)跑”？

天心區(qū)商業(yè)發(fā)展是長沙商業(yè)從單一到多元、從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的生動寫照。但這“多強(qiáng)引領(lǐng)、錯位發(fā)展”的格局要在存量時代持續(xù)繁榮，還需破解兩大關(guān)鍵：

■如何平衡“歷史”與“商業(yè)”：天心區(qū)有天心古閣、白沙古井等文化IP，如何像太平街、油脂廠1936那樣，讓文化不只是“背景板”，而是能帶動消費(fèi)的“流量密碼”？

■如何做好“差異化運(yùn)營”：區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)展“冷熱不均”證明，商業(yè)項目拼的不是規(guī)模，而是精準(zhǔn)定位與運(yùn)營。未來新項目如何避免實現(xiàn)差異化運(yùn)營，找到自己的客群與特色，提升消費(fèi)黏性？

但可以肯定的是，當(dāng)“北五一、中湘府、南長株潭”的規(guī)劃落地，這片“人心悅處”的土地，還將繼續(xù)改寫長沙商業(yè)的天花板。

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