銀行直供房？銀行改賣房子了么？不對，這是砸自己手里了

文|大 何

最近有個挺有意思的現(xiàn)象——銀行開始“直供”房子了。

第一反應是，銀行改行做房地產(chǎn)了？

再一想，不對，這更像是以前砸在開發(fā)商手里的房子，現(xiàn)在砸在了銀行自己手里。

這讓我想起一句老話：打敗你的，常常不是同行，而是跨界的對手。

房產(chǎn)中介可能未曾料到，有一天，他們面對的競爭者，竟然是急于甩賣資產(chǎn)的銀行。

近幾個月，在網(wǎng)絡拍賣平臺上，農(nóng)行、建行、交行等多家銀行都上線了大量的“直供房”，有些價格甚至比市場價低了四分之一。

這場景，想起來一個洗腦的廣告詞：xx二手車，沒有中間商賺差價。

而這些所謂的“銀行直供房”，本質(zhì)上就是銀行的不良資產(chǎn)。

它們大多來自無法按時還貸的企業(yè)或個人。

銀行通過復雜的法律程序，將債權轉化為房子的完整產(chǎn)權，然后繞過傳統(tǒng)的司法拍賣渠道，親自下場叫賣。

一套估值200萬的房子，可能150萬就成交了。

據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計：

• 自2024年8月以來，廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標的共有12386個；2024年11月以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標的數(shù)量達到24821個。

這個數(shù)字讓很多人感到驚訝。

其實，這種模式并非現(xiàn)在才有，只是過去規(guī)模小，處理方式也低調(diào)，如今被擺上臺面，恰恰說明問題已經(jīng)藏不住了。

從平臺掛牌的信息來看，這些房源大部分是商鋪、寫字樓等商業(yè)用房。

這背后，或許是無數(shù)個難以為繼的生意。

相比之下，我們普通人的房子斷供后，流程要復雜得多。

在國內(nèi)大部分地區(qū)（除了深圳和廈門），個人沒有破產(chǎn)制度，房子即便斷供，在法拍成交前也依然屬于房主。

銀行不能擅自“白菜價”處理，必須走司法拍賣。

因為萬一賣的錢不夠還貸款，剩下的債務還得由房主繼續(xù)背。

這個程序，既是保護銀行，也是保護房主。

企業(yè)不同，它們可以破產(chǎn)，房子直接歸銀行，銀行只能接受以房抵債，賣多少錢都不能繼續(xù)追債，所以，銀行現(xiàn)在大力推廣的，是那些已經(jīng)徹底完成“債權剝離”，產(chǎn)權清晰無糾紛的房產(chǎn)。

它們之所以選擇親自下場促銷，而不是像過去那樣交給資產(chǎn)管理公司，或按部就班地走法拍程序，釋放了兩個非常明確的信號：

第一，傳統(tǒng)的法拍渠道去化困難，房子賣不動了；

第二，銀行對后市的預期非常悲觀。

我們知道，資產(chǎn)持有方的行為反映市場預期。

如果銀行判斷房價未來會上漲，他們完全可以把這些房子捂在手里，等待行情回暖再慢慢賣，這樣才能最大化地收回資金。

而眼下這種急于變現(xiàn)的姿態(tài)，顯然是在和時間賽跑，生怕跑慢了虧得更多。

這就像一群角馬面對獅群，你不需要跑得比獅子快，只需要比同伴跑得快就安全了。

這種恐慌并非空穴來風，我們從市場中也能看到一些趨勢：

前幾年，賣房的最多是虧掉首付；

去年，陸續(xù)就有報道開始出現(xiàn)賣掉房子所得款項剛夠還清貸款的情況，社交媒體上也有人發(fā)帖房子免費送，前提是接手剩余貸款；

而到了最近，很多人即便賣掉已經(jīng)還貸多年的房子，所得款項甚至還不足以償還銀行的尾款。

于是有了貸款賣房的魔幻操作。

之前的文章也聊過，現(xiàn)在銀行的態(tài)度變化也是和之前天壤之別。

幾年前，他們還很強硬，催款、起訴、強制執(zhí)行；

而現(xiàn)在，面對激增的法拍房和還不上的欠款，銀行的姿態(tài)也變得“溫和”了許多，一切似乎都好商量了。

但關鍵就在于，當一個人真的走投無路時，還不上就是還不上，債務因此變?yōu)閴馁~。

于是，房地產(chǎn)問題走到這一步就是到了最后階段了，無論企業(yè)還是個人都已經(jīng)無力還款，只能拿房產(chǎn)抵債。

銀行放出去的是真金白銀，收回來的卻是一堆鋼筋水泥。

就這樣，借錢借成了房東。

現(xiàn)在，這位新“房東”只能自己降價甩賣，好讓這些房子重新變回現(xiàn)金。

但隨著中國人口結構的變化，買房子越來越不是人生必選項，購房需求越來越少。

只能說，留給銀行的房子，只怕是越來越多了。

走到今天這一步，銀行似乎顯得有些無奈。

但把時間線拉長，我們或許會發(fā)現(xiàn)，歷史并非沒有給過他們選擇的機會。

恰恰是過去幾年里，銀行在一次次的“既要又要”中，錯失了穩(wěn)住局面的最佳時機。

還記得口罩那幾年嗎？當無數(shù)小微企業(yè)和普通家庭最需要喘息的時候，大家都在呼吁，房貸能否暫緩一兩個月？

最初的回應，大多是冰冷的拒絕。

于是，大家只能咬著牙，掏空六個錢包的積蓄去硬扛。

諷刺的是，恰恰是那段最艱難的時期，一些大銀行的凈利潤創(chuàng)下了歷史新高，這在當時甚至被當作一種“勝利”來宣傳。

他們本可以在那時伸出援手，通過適當?shù)淖尷瑤椭藗兎€(wěn)住現(xiàn)金流，修復資產(chǎn)負債表，共同渡過難關。

可他們非要等到債務的雪球越滾越大，資產(chǎn)價格持續(xù)縮水，人們的心態(tài)徹底從“咬牙堅持”變?yōu)椤盁o奈躺平”時，才后知后覺地想要補救。

瞻前顧后，既要當下的超額利潤，又要未來繼續(xù)維持收益，最后證明到頭來只會什么都抓不住。

讓眾多銀行集體誤判的，或許是對中國百姓財富狀況的過度樂觀。

他們可能看到了那超過162萬億的居民存款總額，就想當然地認為大家都很富裕。

就像某些專家所言，普通家庭應該有50萬存款，沒工作可以把閑置的房子租出去。

這種脫離群眾的觀點說多了，可能連他們自己都信了。

然而，這些專家們卻都默契地對于存款集中在少數(shù)人的現(xiàn)實視若無睹。

更重要的是，他們沒意識到，背負沉重房貸的人，和銀行里有著巨額存款的人，很可能根本就不是同一群人。

或許他們還幻想著，等疫情陰霾散去后，人們就會報復性消費，房價亦會再度飆升，到時候歌照唱，肉照吃。

他們沒算到的是，當一個普通家庭的負債已經(jīng)逼近極限時，“信心”這個東西，會變得比黃金還要珍貴。

在經(jīng)濟上行的浪潮里，很少有人會真正思考“信心”到底是什么，它看不見摸不著，卻是一切財富增長的基石。

而當這股樂觀的潮水因種種原因退去時，所有曾經(jīng)的僥幸和短視，都將以悲觀的代價，加倍償還。

于是撲通一下掉在水里，冷靜冷靜。

隱約聽到一個霸氣的聲音在說，鬧鐘響之前說不出錢在哪就腦袋搬家。

哭？

不好意思，哭也算時間。