機遇，在這座「杠上開花」的城市。︱劉德科

*本文根據2025年10月29日劉德科在寧波綠城·鳳棲云廬產品發布會的主題演講《文雅的瘋狂》整理

演講 ︱劉德科

很高興又來到寧波。今天〔2025/10/29〕是重陽節，我們有幸在409米的寧波中心大廈里，登高暢談。更奇妙的是，我們是在「浙江第一高樓」里聊一個低密樓盤，綠城·鳳棲云廬。

書藏古今 港通天下 杠上開花

為什么看到合院或疊墅會心動？其中一個關鍵原因是：為了安放我們的愛好。當你到了一定的人生階段，你需要有一個非凡的空間能夠充分地容納你的各種興趣愛好。這個愛好可以是非常高雅的彈鋼琴，也可以是很日常的打麻將。剛才跟鋼琴家劉琉老師四手聯彈了《滄海一聲笑》，我的每一音，都是不對的。我不會彈鋼琴，但我打麻將還行。說到麻將，它與寧波有非常特別的淵源。麻將是寧波人發明的。

寧波有一座「麻將起源地陳列館」，在天一閣里。以前我只知道天一閣是很神圣的地方，是中國現存最古老的私家藏書樓，是讀書人的朝圣地。后來我才知道，天一閣竟然放了一個「麻將起源地陳列館」。這就太妙了。麻將是晚清時期的一個寧波讀書人發明的，他叫陳魚門（1817-1878），官至內閣中書，加三品銜。他還會英文，他還教英國駐寧波領事夏福禮打麻將。那是麻將風靡全球的起點，英國人、美國人、日本人都打。說個題外話，日本人為什么把麻將叫做「麻雀」？在寧波話中，麻將與「麻雀」是類似的發音。在宋元明清的大幾百年間，寧波一直是日本人心目中的中國第一城市。

天一閣這么神圣的藏書樓，是怎么與世俗且有生活氣息的麻將融為一體的？我原本沒想明白，后來在麻將陳列館里看到了梁啟超的一句話，瞬間就覺得兩者的融合實在是太合理了：「唯有打麻將可以忘記讀書，唯有讀書可以忘記打麻將。」

因此，我們不應該去分割高雅與日常，這兩者一點都不矛盾。寧波有一句非常著名的城市SLOGAN——「書藏古今，港通天下」，我覺得這是全中國最完美的城市SLOGAN。但我還忍不住想要再給它加上四個字——「杠上開花」。21世紀的海洋文明主導者，是中國；「書藏古今，港通天下」的寧波，還將涌現出無數「杠上開花」的機遇。

從生活的角度看，寧波是一座很善于融匯高雅與日常的城市。我最近寫了一本書《詩詞歌賦有限公司：綠城產品哲學》，里面專門有一章講的是「文脈與煙火氣」——「既要創造形而下的生活場景，又要賦予形而上的輝光，正是這兩樣珍貴的事物，讓你之所以是你，而不是格格不入的局外人」。

每一個優秀的樓盤都要去創造很有煙火氣的生活場景，也要有文脈的輝光。這兩樣東西缺了一樣，這個樓盤在我眼中就不夠高端。我們可以帶著「文脈與煙火氣」的視角，去看一看寧波市中心的這個全新低密樓盤——綠城·鳳棲云廬。

綠城·鳳棲云廬的一系列精妙設計

不僅僅是綠城·鳳棲云廬，整個綠城在打造每一個標桿項目的時候，都會去考慮文脈的表達，考慮煙火氣的表達。

「廬系」是當前綠城一個很紅的低密產品系。鳳棲云廬并不是復制此前的「廬系」作品，更是融合貫通之后的再一次躍升。我們先來感受一下今年新冒出的兩個我非常喜歡的綠城「廬系」作品：杭州的溪徑恒廬，它用雅典衛城式的會所與很有儀式感的長廊，做出了富有高級煙火氣的沿街面；義烏的鳳棲逸廬，它讓圖書館的溫暖燈光面向一整座園林濃度極高的立體園林，還在其中創造出了無數的視線交織。

杭州的溪徑恒廬有一些法式的感覺，義烏的鳳棲逸廬則是偏向于中式的氣質，那么寧波的鳳棲云廬是什么風格？大家都已經去看過鳳棲云廬的全維示范區了，看完以后你恐怕也很難給它定性為是一種什么風格。我們可以說它是溪徑恒廬與鳳棲逸廬的復合體——重新整合、提煉與升華之后，形成了一個全新的鳳棲云廬。

▲鳳棲云廬大門實景圖，寧波

我們可以從大門開始，一起再來感受一下——

·隱性的顯赫

從大門走進去，你看到的是綠城非常經典的中軸對稱。這種中軸對稱不是像過去一樣縱深對稱，當你往里走幾步，馬上會感受到有一個巨大的「華蓋」籠罩著你，它的燈光會照耀著你回家的身影。你根本不需要思考，你的潛意識就會讓你抬頭。走在街上的時候根本注意不到里面有這么強的震撼力，只有往里走幾步進去了才能感受到，所以我把這個大門里的「華蓋」，叫做「隱性的顯赫」。

▲鳳棲云廬大門實景圖，寧波

我們需不需要「顯赫」？簡單點講，我們需不需要顯擺？買這么好的房子當然要顯擺，可是如果赤裸裸地顯擺會顯得很沒水平，所以顯擺的方式要很高級。入住之后，你的親朋好友來你家，看到一座很文雅的大門，往里走幾步，又能夠感受到「華蓋」所帶來的顯赫，他們的感受是很有層次的，就像喝很貴的紅酒那樣能喝出層次感。現在很多所謂的高端樓盤大門，幾乎都是橫向鋪開，比拼的都是誰的大門做得更長；當然那樣也不錯，但是那是赤裸裸地炫耀。小學生都知道，當你要寫風的時候，不能直接寫風，要寫什么「柔柔的柳兒飄進你的心中」。做房地產也一樣，它需要跟你的潛意識對話，鳳棲云廬的大門就是更高級的一種設計手法。

在這個「華蓋」下90度轉彎，你可以看到一條拱廊——它就像是一艘停泊在水邊的畫舫。走在這條廊上，一邊是天光水影，一邊是拱廊的輝光，你會有一種走紅毯的感覺，但地面上分明沒鋪紅毯——我稱之為「隱形的紅毯」。照片沒有辦法拍出這條廊的神韻，因為這條拱廊從室外的「灰空間」一直延伸到了室內，室內外的拱頂高度是不一樣的，高差非常難處理，如果不是功力很精妙的設計師與操盤團隊，那么就會覺得非常突兀。現在，如果你不仔細看，根本就不會覺察到我說的拱頂高差，你看到的是一條一氣呵成的拱廊。

▲鳳棲云廬大門實景圖，寧波

更精妙的設計在于鳳棲云廬的接待臺，它退到了拱廊的一側，但當你還沒走入室內時，你就可以看到接待臺的溫暖燈光。過去的樓盤都有大堂，大堂里的接待臺通常都占據C位；但大家有沒有想過一個問題：C位要留給服務人員嗎？他們坐在那里覺得不舒服，你看了也不舒服。他們又必須在場，因為隨時可能要提供服務。所以我把鳳棲云廬的接待臺叫做「一種退隱的在場」，服務人員一直都在，但是很低調地退隱在邊上。更高階的服務，來源于細膩的空間設計。

·美術館級的詩意空間

再向內走，可以看到一架非常炫酷的懸浮樓梯，它串聯起了鳳棲云廬的三層會所。我擅自給它取了一個名字——「青云梯」，因為李白寫過：「腳著謝公屐，身登青云梯。」謝公屐就是南宋大名士謝靈運為了登山發明的拖鞋。這是一個令人心醉的美術館級的詩意空間。順著懸浮樓梯再往下走，你一定會在底下的沙發區坐一會兒，晴天的時候，陽光就會打在你的身上，你的內心會想起那些很美好的感受，你就會獲得屬于你的「詩意大爆發時刻」。更重要的是這架懸浮樓梯與街道之間的關系，當你從街道上看到這架懸浮的樓梯，同樣能感覺到它的美。

▲鳳棲云廬三層會所實景圖，寧波

鳳棲云廬的室內恒溫泳池與別人又做得不一樣，我把它叫做「深淵之靜」，因為賈誼寫過一句話：「澹乎若深淵之靜，泛乎若不系之舟。」他說一個人如果心境很淡泊，會像深淵一樣安靜，又像沒有纜繩的小船一樣自由。綠城是把山水的意境完全融入了這個室內恒溫泳池里。當然，現在所有的室內恒溫泳池都有采光，都有風景，可是做出像一幅畫、一首詩一樣的風景，形成詩畫同構的水準，難度就非常高了。正是因為室內設計師琚賓先生與景觀設計師非常融洽的配合，才能夠形成這樣一個非常安靜但又非常有活力的室內恒溫泳池。

▲鳳棲云廬泳池實景圖，寧波

·場景秘訣：視線的交織

泳池的隔壁是健身房與瑜伽室，這兩個空間的關系又展現了綠城非常精妙的功力。健身房與瑜伽室是疊加在一起的，健身房在下面，瑜伽室在上面，瑜伽室在兩頭都退讓了空間，于是在瑜伽室的兩頭可以俯瞰健身房。健身房與瑜伽房又都對著窗外山澗一般的景觀設計，有松影與瀑流。功能混合不是功能的堆砌羅列，而是視線的交織。每一個樓盤都有健身房、瑜伽室，但是大多都只是堆砌和羅列；厲害的設計師，會考慮視線之間的穿透與交織。

▲鳳棲云廬瑜伽室實景圖，寧波

女王空間的動人之處，是有一個專屬的非常有包圍感的大露臺。跟大家分享一個綠城的小秘密：綠城要求所有樓盤的公共配套里面，最好的位置必須得留給女士。所以鳳棲云廬的公區里面，最好的位置就是女王空間。

▲鳳棲云廬女王空間實景圖，寧波

鳳棲云廬的紳士酒廊，同樣有一個露臺。這個紳士空間的動人之處在于，你坐在這里可以眺望街景。在今天我們中國，住宅樓盤特別稀缺的一種場景是什么？是當你坐在公區室內，能看到街道上的車水馬龍，能感受到街道的流動。等你上了一點歲數，可能就會更加感受到，能看到街道的流動性有多重要，它會讓你感受到「結廬在人境」的那種心安。

▲鳳棲云廬紳士酒廊實景圖，寧波

有一次我和綠城中國的行政總裁郭佳峰先生聊天，他跟我說，他晚上下班以后不直接回家，而是讓司機把他送到一個街邊的咖啡館，坐在咖啡館里或者外擺區，打開OA再批幾個文件，然后再回家。他說看到人來人往的那種感覺，是待在家里無法替代的。這就是高級煙火氣，這就是街道的流動性，對豪宅來講尤其重要。

你在這個紳士空間的露臺上俯瞰，可以看到大門里拱廊下的那條路。如果你約了朋友打麻將，他要是住在附近剛好溜達過來，你就可以在這個露臺上看他到了沒有，只要他一進樓盤大門，你就能看到他，朝他說句話，他就能聽見。這樣的眺望，同樣是視線的交織。

鳳棲云廬的圖書館中，同樣有對望關系。坐在圖書館里可以看到正對著的水景。走到嵌入水景中的沙發區，再回看圖書館，又是非常迷人的景象，特別是夜晚燈光亮起、又有人在圖書館里面走動的時候。這種對望，仍然遵循了場景秘訣：視線的交織。

▲圖書館與水景的對望，鳳棲云廬，寧波

·豪宅項目的必答題：由光與人影構成的街景

感受了一遍這些會所空間，我們再來看鳳棲云廬的平面圖：他們其實是把會所放在街邊，讓會所取代了這一段圍墻，創造了一段非常美好的街景（或者說是城市界面）。

很多開發商在聊城市界面時，會強調自己造了一座多么奢華的圍墻。再豪華的奢石，到了晚上都會變得冷冰冰的。在我眼中，溫暖的城市界面必須有兩個要素：第一是燈光，第二是人影。當你沿著鳳棲云廬門口的滄海路漫步，或者在對面的明昕公園里活動，看到鳳棲云廬里透出的溫暖燈光，看到有人在里面聊天，有人影在里面走動的時候，你會感覺到這座城市的溫度。

▲鳳棲云廬街景實景圖，寧波

即便你不是業主，是一個路過的市民，看到這個樓盤，你會覺得這個樓盤肯定很貴。如果只是路過一段很豪華的圍墻，你不會多看一眼，因為沒有燈光，沒有人影，便沒有感情。沒有感情，你不會想要對這個樓盤作出評價，沒有評價就沒有影響力的累積與疊加。由光與人影構成的街景，是為了讓更多人知道它的價值。這么做是為了業主，是為了樓盤在交付之后的形象，更是順便給這座城市創造了美好的街景。

其實這是一個非常巧妙的創新：把會所放在沿街面。大家可以回想一下，全中國那么多新冒出來的樓盤，有多少會把會所直接放在沿街面？幾乎沒有，會所通常都是窩在樓盤里面的。這是綠城的神來一筆。因為鳳棲云廬的地塊比較小，既要有會所，又要有街景，同時還要把更多的功能融進去，這是一個非常巧妙的解題思路。

▲位于沿街面的會所實景圖，鳳棲云廬，寧波

市中心合院與新一代疊墅

鳳棲云廬的合院基本上不用多聊，因為在這么市中心的地方，能擁有如此稀缺的三層合院，就已經說明了一切。為什么以前的合院都在郊區，現在市中心也可以有這種很舒適的低密合院了？正因為現在是樓市低谷期，市中心的宅地才有可能降低容積率；容積率降下來，才能做出這樣的合院產品。

▲建筑面積約352平米合院實景圖，鳳棲云廬，寧波

在樓盤的公區要創造更多的視線對望，可是到了私區就要隔絕對望。鳳棲云廬的合院，非常強調不同戶型之間的視線隔離。鳳棲云廬是在露臺上做了一體化設計的視線隔離——這種流線型的設計手法，不僅實現了視線隔離的功能，還讓整個外立面更美。

▲建筑面積約352平米合院實景圖，鳳棲云廬，寧波

在鳳棲云廬的疊墅產品中，上疊、下疊各有各的好；如果連中疊都做得扣人心弦，那就更顯示功力所在了。所以，現在我來重點講一下中疊。鳳棲云廬的中疊是獨立入戶的，不僅有地面入戶空間，地下還有獨立的地下室，空中還有露臺。他們在中疊的地下空間做出了騎行愛好者的場景——每個人都有自己的愛好，你的釣魚裝備、露營裝備同樣可以做出這樣不會打擾家人的獨立場景。

▲建筑面積約256平米中疊的地下室實景圖，鳳棲云廬，寧波

中疊戶型同樣是「客餐廚LDK一體化設計」，讓一家人在廚房、餐廳、客廳等不同空間的時候，能夠有更多的眼神對視，這在過去的疊墅或者合院是做不到的。以前大家會覺得，買中疊還好意思叫買疊墅嗎。鳳棲云廬這樣的中疊才有資格叫中疊——這樣的疊墅產品，與過去相比已經做了翻篇的升級。

▲建筑面積約256平米中疊實景圖，鳳棲云廬，寧波

直掛云帆濟滄海

現在的房地產行業非常「卷」。時代變了，房地產行業的迭代方向也變了，現在正在從「材料感知時代」變為「場景體驗時代」，這是基于社會思潮與客戶視角的住宅產品大迭代。

什么叫做「材料感知時代」？過去的開發商做豪宅，就是堆疊材料。設備或石材，什么貴就堆什么，因為購房者第一眼就能看到它的貴。所以，「材料感知時代」，差不多就是「粗暴地堆疊」。這種粗暴不是不好，至少開發商愿意投入，購房者也有受益。可是現在時代變了，進入「場景體驗時代」，購房者的要求更進一步：比起「粗暴地堆疊」，更需要「文雅的瘋狂」——「文雅」是綠城的基因，「瘋狂」也是綠城對品質管控的一種基因；綠城的獨特之處在于，他們對于產品品質的瘋狂堅持，都是用文雅的方式表達出來。

當我們談論「場景體驗時代」，我們可以談論無數個維度，今天我們努力把它歸納為最簡潔的三項——

·材料的昂貴：這是豪宅的第一重境界。「場景體驗時代」，不意味著對「材料感知時代」的否定，豪宅當然要用昂貴的材料，但是更要用昂貴的材料來實現文雅的表達。

·功能的愜意：這是豪宅的第二重境界。要創造愜意的功能，沒有愜意的功能就不能叫場景，只能叫空間。

·文脈的輝光：這是豪宅的第三重境界。在功能之上，還要賦予產品精神價值。

當境界不斷向上升的時候，并不是否定過去的自己，第一重境界依然有，第二重境界又加持了，到了第三重境界就遙遙領先了。

在房地產非常不景氣的樓市低谷期，我們為什么還要買房？我們買的不只是鋼筋水泥混凝土，我們買的是人生的映照和生活的寫照。我相信買鳳棲云廬的每一位業主都擁有豐盛的內心，都擁有非常濃厚的興趣愛好和令人羨慕的生活場景。

大家可能還會說，鳳棲云廬的產品是不錯，那么樓市低谷期到底什么時候過去？放眼全世界，沒有一座向上的城市房價會一直停滯不動，寧波毫無疑問是中國最向上的城市之一。此刻我們置身于東海之濱的「浙江第一高樓」，送給大家一句非常熟悉的詩，李白寫的：「長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。」李白的意思是說，「滄海」就是遼闊的宇宙，不僅是生活的宇宙，也是房價的宇宙，資產的宇宙。我是劉德科，謝謝大家！

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科