10月經濟數據的魔幻一幕：這屆消費者可以不買房，但不能沒有快樂

作者：海豚商業研究院研究員黃海濤（歡迎轉評贊）

11月14日，國家統計局公布最新經濟數據。10月份，社會消費品零售總額46291億元，同比增長2.9%。其中，除汽車以外的消費品零售額42036億元，增長4.0%。1—10月份，社會消費品零售總額412169億元，增長4.3%。其中，除汽車以外的消費品零售額372160億元，增長4.9%。

與股市屢創新高相比，房地產市場繼續下行。

1—10月份，全國房地產開發投資73563億元，同比下降14.7%；其中，住宅投資56595億元，下降13.8%。

1—10月份，房地產開發企業房屋施工面積652939萬平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面積455253萬平方米，下降9.7%。房屋新開工面積49061萬平方米，下降19.8%。其中，住宅新開工面積35952萬平方米，下降19.3%。房屋竣工面積34861萬平方米，下降16.9%。其中，住宅竣工面積24866萬平方米，下降18.9%。

先看消費情況。

全國老百姓在10月份以及今年前10個月，總共花了多少錢買東西、下館子。咱們一起來瞧瞧，大家的錢都流向了哪些地方，今年的消費是“熱火朝天”還是“精打細算”？

一、總體情況：穩中有進，細水長流

先看大盤子。10月份，全國社會消費品零售總額是4萬6千多億元，比去年同月增長了2.9%。而從1月到10月加起來，總額超過了41萬億元，比去年同期增長了4.3%。

這說明啥？簡單說，就是大家還在持續消費，整體勢頭是平穩向上的，像小溪流水，不急不躁但一直往前。如果把買車這種大額支出剔除，10月份的增長能達到4%，這說明日常的、小額的消費其實更有力。

二、城鄉消費：鄉村增速快，潛力不小

咱們分地方看：

• 城鎮消費是大頭，花了4萬多億，增長2.7%
• 鄉村消費雖然總量是6千多億，但增速達到了4.1%，比城鎮快一些。

這反映出，咱農村老鄉們的消費能力和意愿在穩步提升，鄉村振興帶來的收入增加和商業環境改善，讓鄉村市場越來越有活力了。

三、吃喝與購物：吃飯更舍得，買東西更挑

• 下館子：10月份餐飲收入5199億元，增長了3.8%。看來，天氣轉涼，大家約著出去“搓一頓”的熱情還是不減的。其中，那些品牌連鎖的大館子（限額以上）收入增長3.7%，和整體差不多。
• 買商品：商品零售是大頭，4萬1千多億元，增長2.8%。但大商場、大品牌的零售額（限額以上）增速只有1.4%，低于平均水平。這可能意味著，大家現在買東西更精明了，不一定非要追大牌，性價比高的渠道（比如線上、社區小店）可能更受歡迎。

四、網上購物：依舊“真香”

雖然10月單月數據沒公布，但看前10個月的總數，網上實物商品銷售額超過了10萬億元，增速高達6.3%！這速度遠高于整體消費增速。足不出戶，快遞上門，網上購物依然是咱們生活中不可或缺的一部分，而且比重越來越大。

五、哪些商品是“爆款”？哪些“遇冷”了？

這才是最精彩的部分，看看你的錢花對地方了沒？

“漲”聲一片，賣得火熱的：

1. “美麗經濟”與“悅己消費”金銀珠寶狂飆37.6%！堪稱“斷貨王”，看來無論是投資保值還是裝扮自己，大家都對“真金白銀”情有獨鐘。化妝品也增長了9.6%，愛美之心人皆有之。
2. 健康與活力體育、娛樂用品增長10.1%，大家越來越重視身體健康和休閑生活，運動健身、戶外露營持續火熱。
3. 數碼產品更新快通訊器材（主要是手機等）猛增23.2%，新品發布、技術迭代，總有一個理由讓你想換新機。
4. 居家“小確幸”糧油、食品這類基礎生活必需品穩定增長9.1%，吃永遠是頭等大事。日用品飲料文化辦公用品（可能和孩子學習、居家辦公有關）也都增長不錯。

“跌”聲響起，表現不佳的：

1. 大件商品有點“冷”汽車類下降了6.6%家用電器和音像器材更是大幅下降14.6%。這些都屬于單價高、能用很多年的大件商品，可能大家換新的周期變長了，或者更傾向于把錢花在別處。
2. 與房子相關的消費疲軟石油及制品（主要是加油）下降5.9%，可能和出行方式變化、新能源車普及有關。建筑及裝潢材料下降8.3%，這和房地產市場的景氣度息息相關，裝修新房、大規模改造的需求可能有所減弱。

再看房地產方面。

這個曾經火熱的行業，如今確實進入了深刻的調整期。

一、整體投資：開發商普遍“捂緊錢包”

最核心的一個數據——全國房地產開發投資了7.36萬億元，比去年同期大幅下降了14.7%。

這意味著什么？簡單說，就是開發商們拿地、蓋新樓的意愿和動力都在明顯減弱。無論是住宅、辦公樓還是商業用房，投資額全都在下降，特別是辦公樓投資，降幅超過了20%。可以說，開發商們現在的主流策略是“求穩”，而不是“擴張”。

從地區來看，全國四大區域的投資都在下滑：

• 東北地區降溫最明顯，投資下降了24.5%，接近四分之一。
• 東部地區作為傳統的經濟熱土，投資降幅（-16.8%）也超過了全國平均水平。
• 中部和西部地區相對緩和一些，但跌幅也分別達到12.9%8.2%

這基本描繪了一幅全國性的房地產投資收縮圖景。

二、建設活動：新開工“剎車”，竣工“減速”

看完了投資意愿，再看實際的建設動作：

• 新開工面積：大幅下降19.8%。這好比是“預備上馬的新項目”大量減少了，開發商對未來市場的預期比較謹慎，不敢輕易動工新樓盤。
• 施工面積：下降9.4%。這說明全國很多工地的建設進度可能放緩了，在建的樓盤規模在收縮。
• 竣工面積：下降16.9%。這意味著新房交付的速度也在變慢。不過有個例外——辦公樓竣工面積反而增長了17.2%，可能是前幾年規劃的項目集中到了交付期。

這一系列數據表明，房地產的建設端整體在“收規模”、“降速檔”。

三、銷售市場：買房的人少了，總金額降得更多

大家最關心的買房賣房情況如何呢？

• 銷售面積：賣了7.2億平方米，比去年同期下降6.8%。直觀地說，就是愿意出手買房的人變少了。
• 銷售額：賣了6.9萬億元，下降幅度更大，達到9.6%

為什么銷售額比銷售面積降得多？這背后可能隱藏著兩個信息：一是開發商為了促銷，房價有所回調；二是銷售結構中，單價較低的房子占比可能更高了。

分地區看，東部地區的銷售面積和銷售額跌幅都是最大的（分別-9.2%和-11%），說明傳統高價區的市場壓力更大。而中部和西部地區的銷售面積跌幅相對小一些，顯示出一定的韌性。

四、庫存與資金：待售房子多了，開發商錢緊了

• 待售面積：也就是已經蓋好但還沒賣出去的房子，達到了7.56億平方米，比去年還增長了3.3%，其中住宅待售面積增長了5.4%。這說明市場的庫存壓力在加大，“買方市場”的特征更明顯了。
• 到位資金：開發商手里的錢總計7.89萬億元，下降了9.7%。具體看，來自銀行的貸款（國內貸款）微降，還算穩定；但真正反映市場信心的定金、預收款個人按揭貸款都下降了12%左右。這說明不僅是開發商投資謹慎，購房者入市的信心也尚未完全恢復，直接導致開發商最重要的“回血”渠道——賣房收款——受到了影響。

總結與展望：

綜合來看，2025年前10個月的房地產市場，可以用“全面降溫，深度調整”來概括。從投資、建設到銷售，幾乎各個環節都進入了下行通道。開發商在謹慎觀望，購房者在謹慎決策，市場正在尋找新的平衡點。

這種調整是行業發展階段的必然，也是擠掉過去非理性泡沫的過程。對于普通老百姓而言，這意味著房地產市場正在從一個“狂熱追逐”的時代，逐步回歸到“房子是用來住的”的理性本位。未來的市場，可能會更注重房屋的居住品質、配套服務和合理的價格，而不是瘋漲的投資預期。