房地產黃金時代落幕：趨勢已明朗，別再沉迷幻想

房地產黃金時代落幕：趨勢已明朗，別再沉迷幻想

房地產的黃金時代早已不復存在，趨勢其實很明朗，只是至今仍有很多人看不明白，甚至不愿接受。

其實前幾年，上層就不斷強調“高質量發展”“好房子”的概念。所謂高質量發展，本質是放寬部分建筑限制，通過產品升級釋放高收入人群的消費潛力，同時自然淘汰老舊房源。而那些老房子的泡沫價值，會逐漸被擠壓——這就是為什么現在很多城市新房價格相對穩定，二手房價格卻在持續回調，成都也不例外。

簡單來說，過去樓市“普漲”的現象不會再出現了。未來只有少數城市能逐漸企穩，而且我所說的“企穩”，主要針對新房市場，也包括部分主城區擁有優質資源的次新房。其余多數房產的資產貶值，終將成為時代發展的必然代價。

當然，這種調整不會突然見底，而是以“時間換空間”的方式慢慢擠掉泡沫。這樣一來，大家不會立刻感受到劇烈的沖擊，反而有點像“溫水煮青蛙”，在不知不覺中就被時代浪潮淹沒。

在這個過程中，個別城市還會出現階段性、短暫性的回升。比如今年上半年成都就有過這樣的情況，但這其實是政策“強心針”的短期效果。這種波動很容易給人造成“市場在自我回暖”的錯覺，讓很多人一次次盲目入場“站崗”，或是一次次錯過拋售的最佳時機。就像今年三四月份，不少業主趁著短暫回暖，果斷拋售了手里多余的二手房；而有些業主卻死扛價格——我記得很清楚，有位業主當時拒絕了490萬的報價，覺得房子能值500萬，結果一個多月后，只以450多萬的價格成交，這樣的例子絕非個例。

所以，至今仍未看清趨勢的人，尤其是很多二手房業主，往往要等到成交價格不斷刷新下限，才后知后覺地反應過來。當然，這種調整必然導致家庭財富縮水，而唯一不變的是剛性債務——這就是我一直強調“只有債務才是剛需”的原因。因為銀行的貸款不會因為房價下跌而減少一分錢，要是此時收入還不穩定，處境就會相當艱難。這些年出現的斷供案例，大多都是這種情況。

之所以會陷入困境，核心是有人不斷制造市場回暖的幻想，而自己又缺乏獨立判斷能力，被幻覺裹挾，最終要么成為高位接盤俠，要么錯過最佳跑路時機。

實際上，我國房地產和很多制造業一樣，存在明顯的產能過剩。一旦產能過剩，就會出現庫存積壓，進而引發資產價值調整。但房地產和其他行業有個關鍵區別：房地產的庫存只能轉移，無法真正消化。更何況，很多人期待的“棚改2.0”早已無望，當前的核心方向是“城市更新”。好了，關于這個話題，就先說到這里。