新世界黃少媚：文化基因與高質量發展，會讓品牌脫穎而出

新世界旗下的K11，作為兼具藝術、設計與商業功能的綜合體，越來越成為城市中最具辨識度的文化地標之一。

今年4月，深圳K11 ECOAST啟幕；國慶前夕亮相的廣州漢溪K11，開幕首周就吸引客流近70萬人次。接下來，位于上海淮海路的K11 ELYSEA、杭州K11也將陸續亮相。

近日，新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚接受鳳凰周刊等媒體采訪時表示，當前各城市商業地產存在明顯分化，這對新世界及K11而言，不是挑戰，而是更精準布局的機會。

新世界發展執行董事兼行政總裁 黃少媚

她進一步指出，“我對內地始終抱有十足信心，大灣區和長三角作為中國經濟的兩大核心區域，始終保持著強勁的發展動力。這是內地經濟穩定向前的重要支柱，也是新世界業績增長的堅實支撐。”

文化商業，讓年輕人停下腳步

Q：K11分部2025年財年實現了4%的同比業績增長，您對這個增長的表現如何評價？它是否符合預期？

過去一年，商業市場競爭激烈，能夠實現增長，還是很難得的。這說明K11的獨特定位和運營策略得到市場的認可。我們將更注重開源和節流，并在資源上進行整合，提高利用率。

Q：在這個競爭激烈的市場里，K11如何差異化定位經營路線？

網購興起后，商場不單是購物場所，更要強調社交、娛樂的功能空間。

文化屬性，是K11區別于其他商業體的核心競爭力，用更貼近本土語境的藝術表達，將文化 IP 轉化為沉浸式體驗空間，帶來不同的購物體驗，以增強與消費者的連接。

經營商場做藝術展，不一定是為了銷售，而是讓商場擁有文化的基因，這會幫助我們在與其他商業體的競爭中脫穎而出。品牌商戶也認同我們這一理念。

以香港K11 MUSEA為例，品牌號召力不斷提升，超過50個精品時尚生活品牌已于過去一年多相繼進駐，超過10個國際高端奢侈品牌落戶或升級擴展店面。

在即將開業的上海K11 ELYSEA，一個租了我們很大場地的奢侈品品牌，計劃打造一座品牌博物館。走進去，先看到的是品牌歷史、縫線工藝，了解一個包是怎么誕生的。銷售反而成了體驗過程中的一部分。這些都是K11的差異化價值之所在。

Q：您曾提到，符合未來的發展趨勢，是和當下的時代同頻，做年輕人的生意。K11的文化基因如何與年輕人結合？

目前，90后、00后群體，就是我們重要的目標客戶。文化有很多種，除了前面提及的，谷子、寵物、國風是他們喜愛的。

在廣州漢溪K11，我們把書店開在一樓，讓年輕人進來邊看書邊喝咖啡；現在，養寵物的年輕人多了，作為寵物友好商場，我們歡迎他們帶寵物來，給它們提供社交的空間。

香港尖沙咀K11 Art Mall持續強攻Z世代市場，把握“「谷子經濟”」商機，鞏固它于新世代心中的潮流地標地位。這些例子可以讓別人理解我們是如何與年輕人緊密結合的。

Q：您也提出開源節流，K11是一個重資產項目，未來是否考慮做輕資產？

K11和酒店一樣是我們的重資產，所以我們要多做住宅，讓現金流回來。

開源節流之后，K11的狀況越來越好，走上比較好的道路。租金凈利越來越高，在行業內表現優異。

目前，我們尚未將輕資產作為近期發展重點，但將持續評估其可行性。

新世界發展的策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市場而導致資源分散。

國內市場基礎設施逐步完善，REITS模式也在走向成熟化，但我們還是不會優先把物業交給別人管理，因為一旦管理方出問題，最后影響的還是我們自己的品牌。當然，如果能找到志同道合的伙伴，大家對物業、服務質量能達成共識，我們也可以商量。

把握長期、短期收益的平衡

Q：對當下新世界來說，如果給接下來要解決的壓力進行排序，現金流、利潤、融資，您會怎么排呢？

在這個情況下，保持現金流很重要。2025財年業績報告期內，我們的經營性現金流也實現了回正，而且美聯儲降息也對我們釋放了利好信號。

為了穩定現金流，我們要做的就是加大銷售，這也是我們在新財年上調銷售目標的驅動（注：新世界發展已將公司2026財年的銷售目標上調至270億港元）。

至于如何做好存量運營，最重要的是掌握市場節奏，跟著這個市場的腳步，甚至是引領著市場的腳步去運營，而不是被動地的去運營，要跟這個時代同頻。關于未來的發展，我們希望以穩定現金流、回籠現金流為主，這也是所有發展商都很注重的策略。

Q：您強調“高質量發展”需兼顧短期財務安全與長期價值創造，在實際工作中，如何平衡“控負債”與“投未來”？

投資房地產，首要的是選擇區域與城市。尤其在當前各城市陸續取消限購的背景下，資金會愈發向經濟基礎好、產業優勢明顯的地區集中。這些能吸引年輕人的地區，將是未來的重點。

那怎么選地區呢？第一就是看人口結構，尤其是看優質年輕人口的流入；第二要看這個城市在公共設施上的投入有多大，比如有沒有地鐵、有多少條地鐵，以及醫院、學校的配套水平怎么樣。但最重要的，還是要看產業基礎和發展前景。

未來，我們會更多地投向住宅。但保持現金流很重要，酒店能提供非常穩固的現金流。邊保持穩定收入，邊把握好住宅這種現金投入和產出的機會，實現長期、短期收益的平衡。

Q：房地產行業還會有哪些新的發展趨勢？新世界在此背景下會有哪些新的部署和規劃？

未來房地產的發展趨勢，還是質量的比拼。

在我們父母那個年代，住房稀缺且擁擠。早期擁有自己的第一套房子時，不會太多關注質量問題。但是當消費水平成熟理智了，就會格外重視房子的質量問題。如同很多全球知名品牌在質量上從不放松，新世界對于質量要求也格外嚴格。

未來新世界發展，同步在香港和內地市場布局，以“銷售物業 + 經營性資產”雙輪驅動為核心戰略：一方面依托優質銷售項目達成業績目標，另一方面憑借經營性資產夯實穩健運營根基，有效平衡短期收益與長期發展。