廣東
廣州土地市場，年底又有好戲！
比如今天，就一口氣掛牌了4宗江景涉宅地，從金融城東區的臨江宅地，到黃埔長洲島1.01容積率低密宅地，一直到南沙靈山島尖的濱江地塊，齊齊上線。
在今天早上，我們詳細講了金融城東區地塊的情況。
接下來，我們結合地塊掛牌信息，再來聊聊另外3宗江景地~
｜廣州航拍
｜廣州樓市發布 攝
壹
想必大家都看到了，進入11月以來，廣州土地市場迎來了一波密集上架潮。
從11月3日荔灣區坑口宅地上線以來，12天時間已經掛牌了14宗涉宅地，而今天更是一口氣上架了4宗江景地！
除了金融城東區地塊備受矚目之外，黃埔長洲島地塊和南沙靈山島地塊的熱度，樓市君預計也不會低。
黃埔區HPG-CZ-02
先來看看將于12月15日限時競價的黃埔區長洲島HPG-CZ-02地塊。
地塊用地面積200624平，總建面156045平，按284420萬元的總價計算，名義樓面價約1.82萬/平。
｜廣州樓市發布 制
地塊位置比較特殊，在長洲島——很多人都去島上玩過，獨特的古港風光，隨手一拍都很出片。
地塊的具體位置在廣東省工人醫院東側，南側為珠江，北側與辛亥革命紀念館隔江對望。
并且，地塊與7號線深井站的距離約1公里左右，也是一個比較舒服的步行距離。
從整體環境來看，居住舒適度確實非常高。
｜長洲島實拍
｜廣州樓市發布 攝
因此，地塊的容積率，破天荒地只有1.01，并限高30米！
這是什么概念？
在這塊地之前，廣州今年出讓宅地中容積率最低的是增城城投拿下的荔湖新城大道東側地塊、花都城投拿下鳳凰北路以西地塊，容積率均為1.02。
樓市君查了一下，在過去7年時間，廣州還沒掛過這樣的超低密涉宅地塊！
｜圖源：廣州市公共資源交易中心
樓市君盤點了一下地塊信息，有幾個點值得關注。
1、需配建5000平商業，按5160元/平的標準建設，并登記至區土儲中心。
2、需配建46124平開放公園綠地，其中水體面積不少于13865平。
3、出讓價格包含地下空間非計容建面64435平的價格。
前兩點會給拿地房企增加不少配建成本，而第三點則會給房企省下不少成本。
這筆帳，拿地房企可能還需要仔細算算。
目前，長洲島并無新盤在售，二手在貝殼找房上也僅有14套掛牌，多數為早期老舊小區以及職工宿舍，不具備參考性。
樓市君判斷，地塊未來面向的客群，大概率還是以周邊企業職工、大學城改善外溢為主，地緣性會明顯一點。
｜圖源：貝殼找房
南沙2025NJY-4、2025NJY-5
我們再來聊聊南沙區靈山島尖2025NJY-4和2025NJY-5兩宗地。
這兩宗地同樣將在12月15日限時競價。
從地圖上看，這兩宗地均處于靈山島尖位置，向南或向北都有一線江景資源，景觀層面具有一定優勢。
并且，規劃的15號線也有望在地塊旁邊設站，交通便利性也很強。
｜廣州樓市發布 制
從指標數據來看，這兩宗地和早幾天掛牌的橫瀝TOD地塊類似，都有相當大比例的商業。
其中2025NJY-4地塊，總建面89138平，住宅僅有53574平，商業商務面積高達34886平！
按91660萬元總價計算，名義樓面價10283元/平，若只計算住宅部分，則高達17109元/平！
｜圖源：廣州市公共資源交易中心
而2025NJY-5地塊，總建面75622平，住宅僅有38676平，商業商務面積高達36608，近乎一半。
按75450萬元總價計算，名義樓面價9977元/平，若只計算住宅部分，則高達19508元/平！
｜圖源：廣州市公共資源交易中心
換句話說，其實這兩宗地都不是來砸場子的，而是為南沙明珠灣起步區的價值做背書。
特別是配建的商業、公園綠地面積等，其實都是為板塊配套進行一個補全。
靈山島的業主們，大可不必著急。
｜廣州樓市發布 攝
值得一提的是，這兩宗地與橫瀝島TOD地塊都有相似的規劃條件。
在附件上可以看到，地塊同樣鼓勵立體綠化、并且陽臺率也從常規的20%，進一步提高到了25%。
｜圖源：廣州市公共資源交易中心
盡管說四代宅在招商林嶼境之后就此“絕版”，但南沙依然在探索廣州未來的產品設計方向。
我們也期待看到更好的產品出現。
貳
坦白講，年末的這波密集掛地，既是意料之外也是情理之中。
截至今天，廣州在土地市場上共出讓涉宅地32宗，攬金超310億元。
這個數字，大概只有去年的40%。
因此，今年的賣地壓力，都給到了最后的12月。
｜廣州樓市發布 制
樓市君匯總了一下，目前12月即將出讓的涉宅地數量高達14宗，起拍總價超154億！
換句話說，在不流拍的情況下，光是12月前半個月的時間，就能把廣州土地市場今年的賣地金額提高到460億以上。
更關鍵的是，土地市場也是新房市場的風向標。
只有土地市場出現好轉，新房市場才有機會止跌回穩。
好在今年，樓市君已經看到了幾個不錯的信號。
一方面是今年民企/混合制企業出手的次數變多了。
截至目前，民企/混合制企業拿地金額超過了69億元，占比近22.3%。
包括前陣子綠城在白云新城和番禺黃沙島連續出手，其實都有對廣州后市行情看好的因素。
｜廣州樓市發布 制
另一方面則在于，廣州土地市場和舊改開始聯動了。
這種聯動不是簡單地將舊改孵化的地塊在土地市場掛牌，而是把舊改的安置環節，用“出讓土地→建設安置房→回購”的形式解決。
簡單來說，房企拿地之后，土地出讓金回到財政框架內，安置房建成后，再由舊改資金撥付回購。
這種方式好處在于，既能解決土地財政問題，也讓資金流動性得到提高。
并且，這種方式已經得到反復驗證。
在今天早上成交的白云區江高兩宗安置房地塊，最高溢價率高達38%，就是一個例子。
｜舊改實拍
｜廣州樓市發布 攝
最后，樓市君也更新了最新的土拍日歷，把接下來即將出讓的地塊競價時間都標上了。
感興趣的，歡迎轉發關注~
｜廣州樓市發布 制
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