那些到現(xiàn)在還沒(méi)買(mǎi)房的年輕人，恭喜你們“賭贏”了！

那些到現(xiàn)在還沒(méi)買(mǎi)房的年輕人，恭喜你們“賭贏”了！“十五五”規(guī)劃已出臺(tái)，未來(lái)五年的買(mǎi)房邏輯徹底刷新。要是沒(méi)讀懂這次規(guī)劃的信號(hào)，手里的錢(qián)可能就白白浪費(fèi)了。

為啥這么說(shuō)？以往每次五年規(guī)劃，房地產(chǎn)都穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心板塊，與GDP、投資、消費(fèi)平起平坐，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的頭號(hào)引擎。但這一次，它直接被歸入“保障和改善民生”章節(jié)，和養(yǎng)老、醫(yī)療、教育排到了一塊兒。這不是簡(jiǎn)單的板塊調(diào)整，而是國(guó)家明確告訴我們：從現(xiàn)在起，別再指望買(mǎi)房致富，房子的核心屬性，就是給老百姓住的。

回望過(guò)去20多年，房?jī)r(jià)一路上漲，全靠三大支撐：農(nóng)民工進(jìn)城潮、龐大的年輕人口基數(shù)，以及貨幣超發(fā)。可現(xiàn)在，這些支撐全沒(méi)了。城市人口流入基本見(jiàn)頂，年輕人口持續(xù)減少——2023年全國(guó)出生人口僅902萬(wàn)，死亡人口卻有1100多萬(wàn)，首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)。更何況現(xiàn)在的年輕人連結(jié)婚生子都要再三斟酌，哪兒來(lái)那么多購(gòu)房剛需？而且國(guó)家也不會(huì)像過(guò)去那樣拼命救樓市，如今開(kāi)發(fā)商拿地資金都捉襟見(jiàn)肘，哪兒還敢輕易漲價(jià)？

所以，過(guò)去27年房?jī)r(jià)上漲的邏輯已徹底終結(jié)。要是還拿著過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)樓市，說(shuō)白了就是典型的“刻舟求劍”。你看2021到2024這幾年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積從17.9億平方米跌到11.6億平方米，跌幅35%；銷(xiāo)售金額從18萬(wàn)億跌到11.5萬(wàn)億，跌幅39%。市場(chǎng)萎縮顯而易見(jiàn)，買(mǎi)房的人正在減少。

去看看三四線(xiàn)城市的售樓部，幾乎冷清得門(mén)可羅雀。像昆明的安寧、太平等地的二手房市場(chǎng)，已經(jīng)到了“房東不給額外差價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)，中介就不愿推”的地步——存量房實(shí)在太多了。

現(xiàn)在最讓人欣慰的是，游戲規(guī)則開(kāi)始向老百姓傾斜。這次規(guī)劃明確提出要推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，意味著“期房時(shí)代”即將終結(jié)。以前的開(kāi)發(fā)商多霸道？拿塊地付30%首付，挖個(gè)坑就能賣(mài)期房，用購(gòu)房者的錢(qián)還自己的債、拿新地，玩的就是“空手套白狼”的金融游戲。可現(xiàn)在不行了：房子必須蓋好驗(yàn)收合格才能賣(mài)，購(gòu)房款還得進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商想挪用門(mén)兒都沒(méi)有。你看這兩年倒下的開(kāi)發(fā)商還少嗎？恒大、碧桂園、佳兆業(yè)以前多風(fēng)光，現(xiàn)在連債務(wù)都還不上。

換句話(huà)說(shuō)，這個(gè)政策最直接的影響是：房地產(chǎn)這種積壓資金多、體量龐大、回款周期慢的商業(yè)模式，會(huì)徹底壓縮資本入場(chǎng)的欲望。而現(xiàn)房銷(xiāo)售，本質(zhì)上是在保護(hù)咱們老百姓的血汗錢(qián)。

更貼心的是，規(guī)劃還提到了“因城施策”——未來(lái)不會(huì)有全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的情況，每個(gè)城市的樓市命運(yùn)各不相同。人口持續(xù)流入的城市，房子才有保值增值的可能；而人口不斷流失的地方，房子再便宜也可能是個(gè)坑。比如昆明2024年常住人口僅增長(zhǎng)1.5萬(wàn)人，全年新入市商品房卻有8萬(wàn)套，人口增長(zhǎng)放緩但新房供應(yīng)高位，供需嚴(yán)重失衡，這樣的房子能值多少錢(qián)？

再看深圳這類(lèi)人口流入多、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市：2024年人口增加20萬(wàn)，新蓋的房子才6.7萬(wàn)套，相當(dāng)于20多萬(wàn)人搶6萬(wàn)多套房子。供需關(guān)系擺在這兒，就算非核心區(qū)域的老破小跌了一點(diǎn)，但南山、福田等靠近地鐵、學(xué)校的房子，依然穩(wěn)中有漲。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明買(mǎi)房的選擇權(quán)回到了大家自己手里。以后年輕人買(mǎi)房，再也不用被“別人買(mǎi)我也得買(mǎi)”的焦慮綁架，更不會(huì)出現(xiàn)恐慌性追漲、被迫上車(chē)的情況。

總之，閉眼買(mǎi)房的時(shí)代已徹底過(guò)去。“十五五”把房子定位為民生需求，不是要讓房?jī)r(jià)下跌，而是要讓它穩(wěn)定；不是不讓你買(mǎi)房，而是不想讓你被房貸套牢一輩子。

未來(lái)如果要買(mǎi)房，心態(tài)必須轉(zhuǎn)變：別再讓過(guò)去27年的慣性思維毀了生活，因?yàn)榉孔诱趶耐顿Y品轉(zhuǎn)為消費(fèi)品——就像買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)家電一樣，是用來(lái)滿(mǎn)足居住需求的，甚至大部分房子到手就會(huì)貶值。

這里給普通老百姓一條建議（有錢(qián)人可以無(wú)視）：以后面臨買(mǎi)房抉擇時(shí)，先問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題：“這個(gè)房子如果不買(mǎi)，我能不能生存下去？”如果能，盡量別碰。其實(shí)考慮長(zhǎng)租房也挺香的，往后買(mǎi)房該關(guān)注性?xún)r(jià)比——比如月供壓力、居住需求，以及“到手就跌”的風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)質(zhì)房子可能依然稀缺，但普通房子，一定會(huì)回歸居住的本質(zhì)。