房地產的4根“柱子”：2根已斷，2根已瘸！現在國家不管樓市了？

房地產的4根“柱子”：2根已斷，2根已瘸！現在國家不管樓市了？

今年以來，房地產數據持續低迷，市場格外冷清，卻遲遲沒有新增新政——這和過去兩三年的情況大不相同。2024年樓市大幅降溫時，國家層面很快出臺了517新政和9月下旬的配套政策；而今年市場景氣度比去年還低，政策面卻毫無動作。于是很多人疑惑：國家是不是真的不管房地產了？

之前我曾從宏觀經濟層面分析過：今年上半年到前三季度，經濟數據超預期，前三季度GDP同比增長5.2%，按照當前宏觀經濟政策的松緊度，今年完成“保五”目標問題不大。既然GDP增長有保障，“不管房地產”似乎能理解，但深究下來，這種看法其實比較狹隘。

房地產與宏觀經濟、社會發展、居民生活、企業經營息息相關，核心離不開四根“柱子”——對GDP增長的貢獻、對地方財政的支撐、作為融資抵押物的價值、作為居民財富儲存的“蓄水池”。要全面理解當下的房地產現狀，就得看清這四根“柱子”的真實情況。

一、第一根“柱子”：GDP貢獻——已斷

2023年，國家相關文件首次明確“房地產已經成為國民經濟的重要支柱產業”，核心就是指它對經濟增長、GDP提升的重要作用。GDP是增加值概念（即每年的增量經濟規模），房地產業的增加值主要包括三部分：房地產開發投資（核心部分）、商品房成交、房租（占比極小）。

但今年以來，房地產開發投資增速同比下跌超10%——要知道20年前，這一增速常保持在10%、20%以上。如今房地產行業對經濟增速已是“負貢獻”，即便如此，前三季度經濟仍實現5.2%的增長，這意味著房地產對GDP的貢獻已不再重要。

曾經能為經濟“挑大梁”的“大兒子”，現在更像“小兒子”甚至“干兒子”，國家的重心早已轉向新質生產力、高新科技制造業，房地產的“支柱功能”已大幅弱化。

二、第二根“柱子”：地方財政支撐——已斷

進入本世紀后，我國商品房市場快速發展，全國多數地區的地方政府收入主要依賴“土地財政”——即賣地收入加上房地產相關稅收。但自2021年下半年樓市大幅降溫后，土地市場降溫幅度比新房市場更劇烈：全國大部分三四五線城市，賣地收入大幅萎縮，甚至有地方一年連一塊地都賣不出去；有些看似成交的地塊，其實是地方平臺公司、國有企業“左手倒右手”兜底拿地。

這直接導致過去幾年地方政府債務壓力陡增，2024年11月，國家不得不對地方化債做出重大部署，額外新增十萬億資金支持，但即便如此，很多地方財政依然緊張，部分公務員、事業編制人員的工資、獎金都無法及時發放。

三、第三根“柱子”：融資抵押物——已瘸

不管是個人、企業還是其他機構，向銀行貸款時都需要提供抵押物，而房地產作為不動產，是天然的優質抵押物。在我國金融體系中，大部分貸款的抵押物都是房地產。

但當前的問題極為突出：全國房價整體下跌約40%，住宅價格跌幅超40%，商業、辦公類物業跌幅更大。這導致金融體系（尤其是銀行）中的抵押物大幅縮水，不少抵押物當前價值甚至低于貸款余額。

為防范風險，銀行會要求貸款人追加抵押物；沒有其他抵押物的，就被要求盡快還款。如果未來1-3年房價繼續下跌，抵押物會進一步縮水，銀行的潛在風險將持續增加——這一點，金融機構、銀行及金融管理部門都高度關注，因為它已是重要的風險源。

四、第四根“柱子”：居民財富“蓄水池”——已瘸

眾所周知，我國房屋自有率（即通過購買獲得房產的比例）超過80%，位居全球前列，大部分家庭都有自己的房產，而房產也是多數家庭的主要資產。房價變動影響的是家庭存量財富，其沖擊力遠超工資收入下滑——畢竟涉及的金額極為龐大。

高峰時期，全國房價約1萬元/平米，假設一個家庭平均擁有一套100平米的房子，房價下跌前房產資產約100萬元；下跌40%-50%后，資產就只剩60萬、50萬甚至40萬。短短幾年，幾十萬家庭財富蒸發，這對每個家庭來說都是天大的事，其中的深層影響難以盡述。

總結：房地產的現狀——2斷2瘸

綜上，房地產的四根“柱子”：對GDP的貢獻、對地方財政的支撐，這兩根已斷；作為融資抵押物、作為居民財富蓄水池，這兩根已瘸——這就是當前房地產的真實現狀。

很多網友看到房價大跌就開心，但他們根本沒意識到，房價大幅下跌對宏觀經濟、社會發展造成的巨大傷害。希望每個人都能認清這個客觀事實。