溢價38%！廣州安置房地塊拍出“火藥味”

多宗安置房地塊溢價成交。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

今年廣州土地市場的最高溢價率是安置房地塊貢獻的。

11月14日，白云區江高鎮2宗安置房用地競價出讓，溢價率分別達到了37.83%和28.86%，總成交價9.59億元。競得者為中建國際投資集團有限公司（以下簡稱“中建國際投資”）旗下企業。

據了解，早在2022年底，廣州便推出了廣東省首個“安置房定向回購”項目，采取“限地價+競回購價”的方式出讓。在那之后，該市又陸續供應了不少采用“公開出讓+定向回購”建設模式的安置房土地，多宗溢價成交。

“主要是成本利潤可控，有確定性。”11月18日，對于安置房用地受追捧的現象，廣州一位業內專家如此點評。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉也表示帶回購條件的安置房頗受部分企業歡迎，對于原本就有代建業務經驗的企業來說，承接安置房項目可以更好地通過成本控制和提高經營管理效率實現項目盈利。

安置房地塊獲房企追捧

本次白云區推出的是江高鎮廣州軌道交通裝備產業園 AB0101011地塊和AB0101013地塊，均為二類居住用地，前者的總建筑面積為62248平方米，掛牌起始價約2.9億元，折合樓面地價4671元/平方米。后者總建筑面積為93929平方米，掛牌起始價約4.33億元，折合樓面地價4610元/平方米。

2宗土地均用于拆遷安置，競得人在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》之日起1個月內，與廣州民科園城市更新投資有限公司簽訂項目回購合同，回購總價分別約8.89億元、12.94億元。

這2宗地均有2位競買人參與競價，其中，AB0101011地塊的競價輪數達到了22輪，AB0101013地塊18輪，最終的成交價分別為4.01億元和5.58億元，溢價率分別為37.83%和28.86%。扣除9.59億元的總土地成本，地塊將有約12.2億元的預算可分配于工程建設及競買人的合理利潤。

廣州對安置房地塊出讓模式的創新探索始于3年前。2022年12月，廣東省推出首個保障房定購項目——廣州市白云區龍歸街AB1312039 、AB1312040地塊。該地塊為安置房用地，所建房屋由白云區政府指定單位回購用于拆遷安置。掛牌出讓價格設定最高限制地價約16.35億元，當只有一個競買人報價，安置房回購價格設定為17900元/平方米，當有兩個或兩個以上競買人參與報價，改為競安置房回購價格確定競得人，降價幅度為100元/平方米。該地塊吸引了3家房企參與競買，經過9輪競價后，以17100/平方米的回購價格成交。通過“限地價、競回購價”的方式出讓，讓白云區政府對項目原預算減少了2億元。

在那之后，廣州推出多宗同類土地，頗受房企歡迎。如今年10月10日，白云區太和鎮AB1209039、AB1209040地塊競價出讓，同樣有3家房企參拍，通過15輪的競價后，以約6.44億元的總價成交，溢價率16.24%，折合樓面地價6616.6元/平方米。該地塊為白云區大瀝村、田心村、營溪村、柏塘村城中村改造項目的安置房用地，項目回購總價約14.99億元，回購單價約為1.54萬元/平方米。

今年5月份，中建國際投資（廣東）有限公司投資發展部投資總監畢雅豪在接受媒體采訪時表示，“公開出讓+定向回購”模式通過出讓方式將宅地推向市場，土地按市價交易，實現了土地價值市場化。這種模式激勵了更多開發商參與公開出讓競價及建設資金投入，政府后續通過定向回購回籠資金，實現了資金的良性循環和政企雙贏的良性發展。

中建系押注安置房定購生意

雖然有不少房企參與了廣州安置房地塊的競拍，但截至目前，大部分的地塊都為中建國際投資所競得。

中建國際投資乃中國建筑國際在內地開展投資業務的旗艦企業。中國建筑國際則為中國建筑在香港的上市公司，是香港資本市場最大的綜合型建筑企業。公開信息顯示，中建國際投資自2006年起便積極拓展內地投資業務，投資建造項目超過500個，投資總額超5500億元，是中建系統重要的投資企業。

據了解，中國建筑國際從2015年開始大規模承接PPP項目，2017年因內地PPP項目監管與融資收緊，項目落地放緩，疊加項目周期長等因素，導致該公司資產周轉速度明顯放慢，影響凈資產收益率。為此，該公司自2018年起逐步放棄PPP模式，大力向政府保障房定向回購等新項目拓展。

在2019年的業績推介資料中，中國建筑國際透露PPP項目的回款周期普遍在10年以上，而政府定向回購項目一般是4年周期（含2年建設），該公司參與土地招標，負責設計、投資、施工，政府在完工后購買所有房屋。這種模式雖然比PPP模式的利潤率低，但加快了項目周轉率和現金回報，因此能顯著提高內部收益率。

畢雅豪也對媒體表示，區別于傳統安置房承建商通過EPC模式向施工合同索要利潤，安置房定購類項目能較大程度調動具有較強開發實力的央企國企參與投資的積極性，負責項目全流程的投資、開發、建設、移交，保證安置房建得及時、交得出去。

中國建筑國際曾在2023年初披露過一組數據，表示該公司已先后在浙江、安徽、山東、福建、廣東等9個省份完成了50余宗定購保障房項目，回購貨值超600億元。

廣州是一個重要市場。白云區龍歸街AB1312039 、AB1312040地塊是中國建筑國際首進廣州打造的第一個安置房定購項目，此后該公司又陸續拿下南沙區橫瀝鎮2024NJY-4號安置地塊，白云區江高鎮金沙南路南側AB0409195地塊，白云區太和鎮AB1209039、AB1209040地塊，以及這次的江高鎮廣州軌道交通裝備產業園 AB0101011地塊和AB0101013地塊等。

1個星期前，從化區也推出了1宗安置房地塊，掛牌起始價約1.29億元，安置房回購價格為12500元/平方米，計劃于12月12日出讓。關于是否參與這幅土地的競買，以及安置房定購業務的發展規劃等問題，中國房地產報記者聯系了中國建筑國際相關部門，但電話未能接通。