英財相盯上房產稅費改革！6大潛在政策將如何改變樓市格局？業主/房東面臨哪些影響

英國財政大臣即將于11月26日公布秋季財政預算案，面對需要通過增稅籌集高達300億英的艱巨任務，過去數周以來，財政部 不斷放出涉及房產的潛在稅改風聲。

如今增加個人所得稅的計劃已無可能，財政大臣似乎更可能將目光轉向住房領域以充實國庫。

如果這些改革得以實施，將徹底改變在英國買賣房產的方式，并對更廣泛的經濟產生深遠的影響。

Oxford Economics的 副董事 Liam Sides 表示：“住房在經濟中的作用常常被忽視，但實際上至關重要。主要是因為勞動力流動是生產力增長的核心驅動力。而住房可負擔性差和住房供應有限是人們因為工作而流動的主要制約因素——而英國勞動力流動率處于歷史低位，正是這種影響的體現?！?/p>

以下是可能出現在財政預算案中的房產稅費改革政策，供各位業主/房東參考。

1、對自住的主要住宅征收資本利得稅

潛在政策：

據報道，財政大臣正考慮擴大資本利得稅(CGT)的征稅范圍，使其不僅適用于出售第二套房產，還適用于出售自住主要住宅所獲得的利潤。據悉，該稅種的起征點或被設定為150萬英鎊及以上的房產，將影響約12萬名高稅率納稅人，這些納稅人的資本利得稅賬單金額為￡199,973。

根據現行規定，高稅率納稅人需要對除主要住宅以外的資產增值部分繳納24%的資本利得稅，而基本稅率納稅人的稅率為18%。

潛在影響：資產豐厚但現金短缺的換小型房產業主持觀望態度

這項稅收將直接針對倫敦及東南地區。據房地顧問機構Knight Frank統計，英格蘭和威爾士地區價值150萬英鎊及以上的房產約31萬套(約占全英住房存量的1.1%），其中八成位于倫敦及東南地區。

房地顧問機構Savills統計了2020年4月以來全英150萬英鎊以上房產成交量最高的十個地方政府，其中九個位于倫敦。

如果該政策實行，售價超過150萬英鎊的房產賣家可能面臨巨額稅單，因為許多老年業主在過去幾十年里積累了大量資產。房產代理公司Hamptons的計算得出，去年房產售價超過150萬英鎊的賣家平均比他們幾十年前買房時增值了83.62萬英鎊，這意味著高稅率納稅人將面臨高達20萬英鎊的資本利得稅。

因此，該政策的風險在于，許多資產豐厚但現金短缺的賣家可能會為了避免繳納資本利得稅而選擇不出售房產。這將導致更少的大型房產進入市場，而那些需要換大房子的家庭面臨更少的選擇。

Savills對約1000名潛在賣家進行的一項調查發現，資本利得稅比其他任何傳聞中的房產稅政策都更有可能阻止他們賣房，45%受訪者表示將產生顯著負面影響。如果政府可以采用一種減輕損害的方式，即僅對未來的收益征收資本利得稅，而不是對之前的收益征收。即使在這種情況下，仍有39%的受訪者認為其出售房產的可能性會降低。

Hamptons指出，150萬英鎊的“硬性”門檻會造成房價斷崖式下跌，導致大量業主以略低于此價格出售房產。

2、豪宅稅

潛在政策：

據報道，財政大臣正在考慮一項新的“豪宅稅”，該稅項將對價值超過200萬英鎊的房產所有者，每年對超過該金額部分征收1%的稅。這項政策與自民黨在2015年競選宣言中提出的方案頗為相似。

盡管財政大臣里夫斯在10月16日公開否認秋季預算時將對房產類資產加稅，但近日再次傳出她將征收豪宅稅的消息。

該政策與對主要自住住宅征收資本利得稅類似，將主要影響倫敦和英格蘭東南部的業主。大約有15萬處房產將納入豪宅稅的征收范圍，據Savills稱，其中66.6%位于倫敦，19%位于英格蘭東南部，5.2%位于英格蘭東部，4.6%位于西南部。

在倫敦的肯辛頓和切爾西，18.5%的房產價值超過200萬英鎊。

該稅收將對家庭產生何種影響？即使是價值略高于200萬英鎊的房產也會受到重創：一套價值250萬英鎊的房產每年將面臨5000英鎊的稅單。Hamptons公司表示，價值200萬鎊以上住宅的平均價值為510萬英鎊，如果按1%的稅率計算，該家庭的稅單將達到3.1萬英鎊。

潛在影響：銷售斷崖與估值難題

Hamptons認為，該稅收可能會讓受影響的房產貶值5%到10%，因為業主將面臨額外的債務負擔。而且，與150萬鎊以上房產的資本利得稅一樣，它會在200萬鎊的價位上造成銷售斷崖，許多買家的出價會略低于這個價格。

此外，賬單的公平性和準確性、房屋估值方式以及可能的法律挑戰都會產生一系列問題。

3、對高價值房產業主征收更高市政物業稅

潛在政策：

最新傳聞是，財相正研究針對價值最昂貴的房產“大幅提高”市政物業稅，此舉將主要影響倫敦及英格蘭東南部的家庭。

據 Institute for Fiscal Studies 稱，這可能導致英格蘭G級和H級房產的市政稅稅率翻倍。

其他傳聞還包括在H級之上增設一到兩個新的市政稅等級，此舉是效仿威爾士工黨政府。

市政物業稅是由地方政府對住宅物業征收的，稅額取決于物業的等級：從價值最低的A級物業到價值最高的H級物業。但該稅率體系仍以1991年英格蘭的房產價值為基礎，房產價值此后并未進行全面更新，令許多經濟學家和稅務專家感到失望。H級房產是指在1991年估值超過32萬英鎊的房產。

據稱，財政大臣傾向于采取有針對性的改革，而非徹底改革現有體系。因為徹底改革意味著復雜的政治與行政程序，且財政部短期內難以獲得新增收入。

Hamptons認為，在現有最高稅等級之上增加一到兩個等級的可能性極大，而且“這可能是迄今為止提出的對現有房產稅影響最小的改革方案之一”。

潛在影響：倫敦和英格蘭東南部樓市將進一步降溫

智庫Institute for Fiscal Studies在報告中指出，該計劃將在2030年前增加42億英鎊收入。預計將影響約100萬戶家庭，占英格蘭房產總數的4%。

網站Tax Policy Associates稱，市政物業稅翻倍將對價值超過75萬英鎊的房產造成沖擊。G級房產的業主的年度稅單將從3800英鎊增加到7600英鎊，而H級房產的業主則可能從4560英鎊增加到超過9000英鎊。

與許多其他政策一樣，這項政策主要影響居住在倫敦和英格蘭東南部的人們；據Savills的分析，G級和H級房產中有56%位于這些地區。由于市政物業稅是一種持續性稅負，而非像印花稅那樣的交易稅，因此可能會抑制對高等級房產的需求。

Savills的調查顯示，如果增設更高的市政物業稅等級，51%的房主會因此放棄搬家。

短期來看，退休人員和資產豐富但現金短缺的業主可能會因此更有動力出售房產，但目前可供他們選擇的小面積房源卻十分稀缺。在高端租賃市場，市政物業稅上漲的成本最初可能會以租金上漲的形式轉嫁給租戶。但從長遠來看，房東最終將承擔這部分成本，因為市政稅上漲可能會減少租金增長。

4、對房東的租金收入征收國民保險金NI

潛在政策：

另一個被Hamptons認為最有可能實施的潛在政策是：對租金收入征收國民保險金(NICs)。

目前，以個人名義(非通過公司持有)持有房產的房東只需就租金收益繳納個人所得稅，無需繳納NI。此舉符合工黨競選宣言中提出的不提高所得稅的承諾，但房東們可能會對此感到不滿。在《租戶權利法》(Renters’ Rights Act)即將生效之際，房東們正面臨著一系列新的監管規定。延伸閱讀：

該方案將使租金收入與就業收入同等對待，征收NI：50,270英鎊以下部分稅率為8%，超出部分稅率為2%。

Resolution Foundation會在提出該改革方案時估計，該方案可以籌集30 億英鎊，但Hamptons表示，英國40%的房東將獲得豁免，因此籌集到10億英鎊是一個更現實的估計。

潛在影響：更多小型房東出售房產

年輕且收入較低的房東若以個人名義持有房產，可能成為這項政策最直接的受害者。這意味著背負沉重貸款的“意外房東”(無法出售房者)或為補充較低收入或養老金而持有房產的人群，將承擔最沉重的稅負。

Hamptons的分析顯示，對于一名典型房東，年收入16,478英鎊，支付7,875英鎊抵押貸款利息(基于5.3%的抵押貸款利率)，其稅單金額將從699英鎊增至1,609英鎊，增幅超過一倍。而高稅率房東的稅單將從2,973英鎊增至3,200英鎊。

此外，對利潤的定義至關重要。NI很可能將適用于抵押貸款前的利潤，但財政部尚未對此評論。此舉可能增加高稅率納稅人對虧損出租房產繳稅的可能性。

強制房東對租金收入繳納NI將加速租賃市場向更加專業化的行業轉型，因為這會鼓勵房東們成立公司(約80%的買房出租房東以個人名義擁有房產)。但將現有房產組合轉移到公司結構中可能會產生巨額稅款，因此許多房東可能會選擇出售房產，這可能會導致租金上漲。

5、按比例征收房產稅

潛在政策：

印花稅和市政物業稅極不受歡迎，因此有傳言稱，一項激進的方案正在醞釀，即用單一的年度房產稅取代這兩種稅款。

自8月份有報道稱財相正在考慮這項方案以來，傳聞中的稅率一直在波動。經濟學家Tim Leunig建議，地方議會可自行設定平均稅率0.44%，而對于價值在50萬英鎊至100萬英鎊之間的房產，全英統一稅率為0.54%，超過該價值的部分稅率為0.81%。

活動團體Fairer Share建議按房產價值的0.48%收取固定稅率(第二套住房為 0.96%)，并為無法一次性支付的人提供延期支付機制。

潛在影響：倫敦和英格蘭東南部地區的賬單和租金上漲，但房屋流動性增加

這將簡化房產稅制度，并將負擔從買家轉移到房主。Tim Leunig稱，這將促進房地產市場的交易?！斑@些提議將使人們更容易、更便宜地搬家，無論是為了更好的工作還是為了靠近家人，同時也更加公平?！?/p>

然而，倫敦居民們可能不會滿意。據Hamptons稱，倫敦75%的房主將面臨更高的賬單，其中包括所有市政稅等級為G級和H級的房產。據估計，在全英范圍內，如果實施0.48%的稅率，預計17%的家庭的稅負將增加。

高房產價值地區的低收入房主可以通過不搬家來避免印花稅，但他們無法避免年度稅。

房東可能會將成本轉嫁給租戶，從而導致倫敦和英格蘭東南部地區的租金上漲。

6、廢除或取代印花稅

潛在政策：

近年來，廢除印花稅的想法曾多次出現。

保守黨黨魁凱米·巴德諾赫(Kemi Badenoch)在10月初舉行的保守黨大會上宣布了這一計劃。但并未提出任何代替方案，目前看起來不太可能。

據報道，政府正在考慮將房產交易稅的繳納責任轉移到賣方身上。具體而言，價值超過50萬英鎊的房產的賣方將需要繳納該稅款，稅額根據房產價值而定。此舉不會取代對第二套住房征收的印花稅。

潛在影響：阻礙換小房子的趨勢

過去幾年，每個考慮將印花稅改為賣方稅的政府都面臨著同樣的質疑：這將導致換小房子的搬家一族放棄出售房產。如果政府同時對價格較高的主要住宅征收資本利得稅，這種情況將會更加嚴重。

如果政策調整導致房地產市場放緩，那么就像資本利得稅一樣，這可能會導致稅收收入下降。對財政部而言，這無疑是最糟糕的意外后果。

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