東京的房子都被中國人買走了？日本房價還在漲，會再次出現泡沫嗎

日本正在經歷新一輪的房價上漲，民眾擔心這會引發持續性的通貨膨脹，而且，大量的外國人帶著大把的資金正在東京和大阪的核心區域瘋狂購入房產。

據說其中的購房者很多是中國人，似乎是在一夜之間，國內的投資者成了日本年輕人的房東。為了應對這種局面，日本國土交通省決定首次利用房產登記資料進行調查，以應對炒房團的持續到來。

情況究竟是怎么回事？日本這一輪的房價上漲，對國內的樓市又有怎樣的啟示呢？要回答這兩個問題，就得先來看一下日本的房價究竟有沒有上漲，以及上漲到了什么程度。

房價上漲，房地產確實存在過熱風險

從2020年開始，日本大城市的房地產價格就開始上漲了，漲幅最高的是東京、大阪這樣的樓市，年均漲幅都達到了15%~30%，沖到了歷史的最高點。

在東京市中心，6個區域的房價創下了20年來的新高，今年4月份到9月份，東京23區新建住宅的平均價格，已經達到了1億3,309萬日元，折合成人民幣大約是624.79萬元，同比上漲了20.4%。

新樓盤的上漲，自然也帶動了二手房價的飆升。根據日本不動產調查公司的統計，東京地區的二手房9月份的平均期望出售價格比8月份上漲了2.9%，每平方米1億1,034萬日元，折合成人民幣大約是515.05萬元。

房價的突然上漲，一下子把日本人給干蒙圈了，要知道在過去二三十年的時間里，日本的樓市一直處在泡沫破裂時期，在上世紀80年代末，日本經歷了全世界最矚目的房地產泡沫。

當樓市崩盤之后，日本的房地產市場進入了長達20多年的沉寂期，直到進入本世紀，日本政府相繼推出貨幣寬松政策，經濟有所復蘇，房地產才重新進入上升通道。可即便如此，在過去10多年的時間里，日本的樓市也沒有像現在的熱度這么高。

那么眼下這種局面是否正常呢？在業內人士看來，目前日本國內出現的房價上漲趨勢，正是過去20多年來不斷調整后的結果。

日本早年經歷了房地產泡沫，而后就進入了調整時期，在經濟增長相對穩定的情況下，還伴隨著低利率以及各個城市的再開發，這對于樓市來說都是相當利好的。

除此之外，日本過去多年的旅游業也在持續增長，大量的外國人到日本旅游，甚至有些是前來投資的，他們深深地被日本的基礎設施完善所吸引。正是在這種大背景下，無論是房價還是地價都在穩定上升，尤其是像東京和大阪這樣的一線城市。

簡單來說就是在經歷了此前的房地產泡沫以后，日本的經濟不但在持續恢復，城市在整體上的吸引力也在不斷回升，而到現在，事實上正好達到了爆發的節點。

比如在日本的東京，持續發展的旅游業，吸引了大量民宿和酒店投資，于是又進一步促進了進口鋼鐵、木材等建筑材料成本的上漲。

再加上國外移民數量的增加，這背后又蘊藏著實際的買房剛需，綜合在一起，使得日本的房地產價格開始提升。這其中的很多外國投資者有很大一部分是中國人。

中國投資者成了日本人的房東

東京的樓市確實很熱，網上流傳著各種各樣的段子，說中國的買房者直接用箱子提著現金去交易，銷售商數錢都數到手抽筋了。這并不是段子，因為日本的房地產市場對投資者不設限。

哪怕你是外國人，只要有錢，在日本買房也不會限購。正因為如此，日本房地產市場近年來吸引了大量的海外資產持續輸入，從客觀上來看，這進一步推高了日本的房價。

比如東京塔樓，一名中國購房者一下就買了20套房子，總共支付了100億日元的現金。所以在日本媒體的報道中，中國人揮金如土，前赴后繼涌入日本房市，中介清點現金，清點到頭痛。

這些來自中國的買房者，有些常年旅居日本，其中有一位買房者在2017年的時候，就以6,780萬日元的價格在東京豐州地區買入了一套塔樓公寓。

2022年，他決定將房子賣掉，不動產公司對他說，根據這幾年的成交數據看，他的這套房子所在的樓盤成交時間不會超過一個月。換句話說就是市場十分火爆，房子很好賣，而且價格更有利可圖。

當時掛牌的價格是9,000萬日元，最終的成交價是8,380萬日元，相比于買入時的價格，凈賺了1,600萬日元。有人可能覺得這筆投資也沒怎么賺錢，可問題是這個買房者并不是專業的投資人。

正因為如此，更多的中國買房者蜂擁的進入東京的樓市，時間來到2023年，整個日本的房地產市場變得更加瘋狂起來。

那個已經把房子賣掉的中國人聽說，在豐州地區相同的塔樓公寓里，有一個中國買家花了1.3億日元買下一套新的公寓，而上一任房東則凈賺了將近4,000萬日元。

隨著樓市變得越來越瘋狂，買房也變成了搶房。為了吸引更多的海外投資客，東京的很多房產機構也會把房子包裝成投資項目，他們告訴中國的買房者，房子買了之后可以交給專業的公司打理，每年收取租金，年利率可以達到5%左右。

于是乎更多的中國買房人變得瘋狂起來，都想到日本去買下房子，然后當日本年輕人的房東。等到過幾年賺夠了房租，把房子轉手再賣掉，依然有收益。

相比于中國的年輕人，日本年輕人更愿意租房，而不是買房。在國內，如果用15倍以上的年收入來買一套房子，這是再正常不過的選擇。但是低欲望的日本年輕人肯定不會這么選。

日本2022年的人均年收入為458萬日元，按照這樣的收入水平，如果要在東京買房，至少要背上年收入15倍以上的債務。

另一項市場調查顯示，日本20歲到29歲的，持有房產比例為20%，30歲到39歲持有房產的比例也只有31%。多數年輕人都在租房居住，而剩余的年輕人則是跟家里的老人同住。

這樣一來，房價持續上漲，迫使更多的日本年輕人選擇租房而不是買房，而海外的很多投資客，包括中國買房者在內，他們跑到日本去買房，首要的目的就是投資，而不是自住。

這種邏輯看似成立，但背后卻并不一定真的能夠保證有收益。

房價上漲帶來的風險正在擴大

有些投資客在買房之后確實賺到了錢，但是隨后大量跟風的人，尤其是那些準備在東京買了房子，然后再出租的人，他們卻并不一定賺錢了。

為什么會這樣？因為在樓市里，最先入局的人才會賺到錢。凡是在房價持續上漲而跟風前來的投資者，其中有很大一部分卻不一定能賺到錢。

因為在日本的租賃市場，對租客的權益保護體系非常完善，除了房屋不能進行買賣之外，租客和房東之間的權利是相同的，而且房屋出現損壞之后，通常都是要有房東或者是管理公司來承擔修繕成本。

日本的租房合約通常是兩年一簽，一旦簽約之后，房東不能私自毀約，更不能隨便漲價，在房屋出租的過程中，所有成本包括管理費，物業費，修繕費用等等，都要由房東自己來出。

有的買房者算過賬，算上一系列成本，每年房東的支出就要接近房租的一半，年收益率并沒有像房產機構所說的那么高。而且日本的房租也是要計稅的，有些房東每年收入的租金光是交稅就不少。

在這種情況下，那些入局晚的投資者實際上就被套住，租金的收益率會更低。與此同時，更多的日本人開始擔心房價持續上漲會帶來一系列更大的風險，首當其沖的是通脹。

實際上日本的物價已經在上漲，根據日本總務省公布的數據，截止到今年8月，日本核心消費價格指數連續48個月同比上升，今年一到七月份，核心 CPI漲幅連續7個月保持在3%以上。

各類商品價格在上漲，租房的成本也在上升，日本民眾的生活壓力開始倍增，大量的外資還在持續涌入日本樓市。市場開始擔心這會出現新一輪的泡沫。

日本政府也已經在考慮限制外國人在日本投資。為了防止大量土地落入外資手里，日本決定收緊購地條例，并且計劃以防范國家安全風險的名義，在明年修訂外國投資審查法。

投資一定會導致風險累積

房子原本是用來居住的，但是只要涉及到投資，就一定會產生風險累積。在這個過程中，有的人能夠賺到大錢，有的人就只能賠錢自認倒霉。

還在2022年的時候，大阪的一個房地產項目就發生了大規模的爆雷事件，其中光是我國的受害投資者就超過了500人，數億元的資金根本追不回來了。

是不是看起來似曾相識？因為國內過去樓市爆熱的階段，類似的情況也很多。從客觀的角度來看，房屋的價值確實是根據人的流動和需求在決定的。

日本面臨著老齡化，而且人口出生持續走低，鄉村地區的人口逐漸流失，大量的日本人都聚集到了東京和大阪這樣的大都市里。

日本全國有1.22億人口，僅僅東京一座城市的人口就超過了3,800萬人，在這種局面下，類似東京這樣的大都市，未來的房價應該還會走高。

但問題就在于人口處于波動狀態，房價也不可能無限上漲，一旦房屋的價值超過了公眾生活所能承擔的極限成本，就會產生負面效應，人們會停止消費，也不再購房或者是租房。

但是從投資者的角度看，他們當然希望市場永遠火爆，即便他們意識到風險，但是因為每個人的內心深處都有貪念，有很多人就會抱著僥幸的心理，認為自己能夠在高位脫手，而不是被套住。

當大多數投資者都這么想問題的時候，那么風險在接下來就一定會發生。國內的房地產是如此，日本的房地產市場同樣是如此。而且在30多年前，日本的房地產市場已經吃過虧了，可即便這樣，在貪欲的驅使下，人們依舊不長記性。

結語

日本政府已經意識到了這個問題，就在近期，日本國土交通大臣公開表示，東京樓市存在不以實際需求為基礎的投機交易行為。

在東京的千代田區，政府已經明確提出要求，當地新建樓盤在購買后5年內不得轉售。面對未來可能會出現的風險，接下來就看日本政府如何在房地產領域進行限制和引導了。