跌幅達50%！上海兩明星盤單價從6.6萬、5.5萬，降至3.9萬和2.7萬

近日，在這一輪房價調整中，寶山區跌幅最大的板塊當屬顧村。曾經的兩個明星樓盤——保利葉語和保利葉上海，房價從最高時的6.6w/平和5.5w/平，降至如今的3.9w/平和2.7w/平，兩個小區的跌幅分別達40%和50%。引發網絡關注。

• 寶山顧村樓市：呈現冰火兩重天，房價總體回調42.9%，3萬/㎡地鐵房，剛需現在沖還是等？

不可否認，如今的上海寶山顧村房價直接上演“過山車”：2022年還6.4萬/㎡，現在直接掉到3萬/㎡，回調幅度超42.9%！

同一小區保利葉上海，88㎡房子兩年虧掉240萬，業主欲哭無淚；但隔壁浦東周康的動遷房只跌14.52%，穩穩站在5.5萬/㎡。一邊是抄底客連夜看房，一邊是房東急售維權，顧村這波操作到底藏著啥真相？

其實顧村不是“全面涼涼”，而是“冰火兩重天”。動遷房占比超70%、掛牌量破萬套，價格內卷嚴重；但7號線+15號線雙軌交、顧村公園生態、華山北院三甲醫療這些硬優勢還在。

回調核心就4個原因：動遷房太多供過于求，機器人產業園雖落地但高薪崗位不足20%，招商花園城等配套兌現慢，7號線早高峰擁擠、15號線不進市區的交通痛點。

對比周康、浦江的抗跌，人家靠的是“產業+交通+配套”三在線：周康沾張江南擴紅利，3條地鐵+醫療產業園高薪崗位；浦江有前灘輻射，通勤+學區+商業全成熟。顧村差的不是硬件，是配套和產業的兌現速度。

不同需求該怎么選？剛需族現在是撿漏好時機！優先選顧村公園站、劉行站10分鐘步行圈的地鐵房，比如文寶苑這類成熟小區，3萬/㎡左右議價空間大，租金還能抵部分月供，性價比拉滿；但曹路、江橋這類有硬傷的區域，再便宜也別碰，后期轉手難。

中產回遷這一現象，還透露出一個關鍵信號——購房消費正變得更加理性，消費降級的趨勢愈發明顯。以前，大家在購房時還會追求“一步到位”，希望買一套大房子，滿足未來多年的居住需求。但現在，人們的觀念發生了轉變，更看重性價比。

要么咬咬牙買核心區的小戶型，雖然面積不大，但能享受到優質的教育、醫療和商業資源，生活便利性高；要么選擇顧村這類遠郊的品質盤，在預算和居住體驗之間找到一個平衡點。而動遷房雖然價格低，但由于配套不足、增值潛力有限等問題，只能成為剛需群體的無奈之選。這種消費觀念的轉變，也進一步加劇了顧村樓市的分化。

總結下來，顧村房價回調，本質是產業培育“時間差”遇上市場急躁情緒。高端產業要5-10年成型，市場卻盼快速回報，這才導致波動。未來3-5年能不能反彈，關鍵看產業崗位增長和配套落地。對普通家庭來說，短期靠“地鐵+成熟配套”的核心資產保值，長期投資“人力資本”比押注房產更穩妥。

顧村房價到底觸底了嗎？3萬/㎡動遷房值得買嗎？哪個片區會率先反彈？那就是仁者見仁，智者見智。

有一點可以肯定，房子是用來住的，不是用來炒的。對于購房者來說，剛需自住若預算有限，可重點關注顧村近地鐵的品質二手房，避開配套薄弱的動遷房；改善家庭若看重教育和配套，大華、楊浦的核心房源或更穩妥。

對此，你怎么看呢？