國際資本“重返”中國地產，房企又開始融資買地了，房價會上漲嗎

沉寂多時的國際資本，正在中國房地產市場的角落里投下新的籌碼。

一段時間以來，中國房地產行業在國際資本市場的風向標，開始了轉動。

華潤置地不久前成功在境外市場發行了一筆雙幣種綠色債券；幾乎同步，復星國際宣布成功發行4億歐元的高級無抵押債券。

更早時候，綠城中國、新城發展等企業已率先成功發行境外債券。一系列跡象似乎表明，中資房企境外融資的“堅冰”正在消融。

01 冰面消融：國際資本審慎回歸

“破冰”信號在2025年春節后不久就已出現。

2月14日，綠城中國宣布發行一筆3.5億美元的美元債券，由于參與認購金額超過16億美元，隨后又增發1.5億美元。

這一發行是2021年以來亞洲最大規模房地產美元債券發行，市場高度關注及認可。

隨后，新城發展也緊隨其后發行美元票據，但利率高達11.88%，反映出市場對其仍保留意見，也折射出新城發展在資金方面的渴求。

融資窗口的重啟，是優質企業的結構性機會，而非行業整體的春暖花開。

華潤置地美元債利率低至4.125%，而新城發展發行的同類債券利率則高達11.88%。這巨大的利率差，折射出國際資本市場對中國房企的全新定價邏輯。

匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖表示，當前海外投資人的態度雖較2022～2023年“全面關門”階段有所緩和，但遠未回到“無差別做多國內地產”的時代。

02 外資圖譜：從單點交易到生態布局

全球資本對中國不動產市場的信心正在加速回歸。

近日，全球資產管理巨頭施羅德資本與浙江民營企業西子國際宣布成立總規模30億元人民幣的私募房地產股權投資基金，聚焦長三角核心城市優質寫字樓及消費類基礎設施投資。

這一動作距離雙方完成上海靜徠坊項目10億元交易僅隔數月。

更早前，施羅德資本曾聯合國際財團以15億元高價改造該項目，此次“虧損退出”后反而加碼布局，折射出外資對中國不動產市場 “底部周期”的精準判斷。

伺機抄底中國房產的外資，不止施羅德資本。

今年6月，美國知名商業地產集團漢斯集團旗下的漢斯（上海）私募基金，順利完成備案。

此外，淡馬錫旗下淡明（上海）私募基金、安耐德資本旗下安耐德私募基金管理（北京）等，均完成備案。

越來越多外資機構在中國設立私募基金管理公司，表明外資對中國市場的興趣和投資意愿不斷增強，加速了在中國市場的布局。

03 拿地回暖：國企主導的市場復蘇

在運用專項債收回14宗土地后，珠海土地拍賣市場重新激活。

3月18日，大橫琴集團旗下公司成功競得珠海兩宗住宅用地。業界認為，盤活閑置存量土地將是促進房地產市場止跌回穩的關鍵動作。

專項債收儲能夠從源頭上削減土地庫存，遏制土地價格下滑趨勢，推動企業開發鏈條重啟，促進企業重新進入土拍市場。

幾乎同步，西安二環內稀缺地塊引發房企爭奪，市屬國企西安融投以9.12億元拿下西電片區158畝綜合用地。

該片區作為主城更新重點區域，已吸引多家房企入駐，將建設住宅、商業及公共配套。

據監測數據顯示，重點監測企業共拿地30宗，總成交金額198.0億元。品牌房企共融資4筆，融資總金額為44億元。

04 房價迷思：會迎來新一輪上漲嗎？

融資回暖、外資重返、土地市場活躍，這些信號是否意味著房價將再次迎來上漲？

答案可能比想象中復雜。當前房地產市場的復蘇是結構性的，而非全面性的。

國際資本的信心的確在恢復，但這種信心是脆弱的、有選擇的。這輪離岸窗口首先服務的是央企地產商、城投平臺及少數完成主動去杠桿的民企。

對于絕大多數仍深處困境的中小房企來說，境外融資的寒冬仍未結束。

任澤平團隊指出，未來房價上漲有三大核心信號：政策從“放松”全面轉向“鼓勵”，定位發生重大轉變；經濟拐點出現，領先指標回升；供求關系逆轉，熱點城市房價率先上漲。

目前，這些信號尚未完全顯現。

與中國市場類似，美國房地產市場也表現出類似的結構性特征。隨著抵押貸款利率 easing，買家正慢慢回歸市場，但改善主要集中在高端市場。

全國房地產經紀人協會高級經濟學家納迪亞·埃萬杰盧指出：“當我們按價格范圍查看銷售情況時，最強勁的同比漲幅仍然出現在價格超過75萬美元的房產中，尤其是那些價格超過100萬美元的房產。”

05 市場展望：從“增量擴張”到“存量優化”的時代轉型

2025年三季度，我國房地產政策體系迎來系統性深化，圍繞城市發展模式轉型與市場穩定雙線推進。

具體來看：城市更新已上升為國家級戰略；首部《住房租賃條例》正式實施；在需求端，北京、上海、深圳等一線城市相繼優化調控政策。

這些政策舉措，著力構建“租購并舉”的住房制度，為市場健康發展提供法治保障。

與2008年全球金融危機后的“V型”反彈不同，本輪市場復蘇將呈現‘U型’特征。

仲量聯行中國區研究總監姚耀認為：“外資不再追求短期套利，而是通過長期持有、精細化運營獲取穩定現金流，這與國內房企‘高杠桿、快周轉’模式形成鮮明對比。”

房地產行業正在從“增量擴張”向“存量優化”轉型。

施羅德資本房地產投資中國主管黃景威的表態或更具代表性：“我們看好中國城鎮化2.0階段的機會，尤其是長三角城市群產業升級帶來的空間重構需求。30億基金只是起點，未來將聯合更多本土伙伴，構建覆蓋投資、開發、運營的全鏈條平臺。”

當全球資本的“長錢”開始為中國不動產市場定價，一場關于價值重估的深度變革正在悄然發生。