未來高層將何去何從？網友：住不起，拆不掉，徹底淪為不動產！

一聲刺耳的消防警報在30層高樓響起，業主們慌亂地從步梯逃生，而消防車的云梯在空中艱難地試圖接近中間樓層——這驚心動魄的場面，正成為越來越多高層住戶的噩夢。

“我住在28層，早晚高峰等電梯就要二十多分鐘，如果有一部電梯故障，等待時間可能拉長到半個多小時。”一位在高層住宅居住了十年的老業主無奈地說道。

在廣鋼新城，一位房產中介坦言：“超高層住宅中低層和較高樓層每平方米單價有著兩三千元的價差，50歲以上的客戶多數難以接受超高層住宅。”

這些現實困境，正是中國數十萬棟高層住宅面臨的縮影。曾經代表城市繁華的高層住宅，如今正經歷一場前所未有的生存危機。

01 困境：居住體驗下滑，高層住宅問題從生

過去二十年間，中國城市天際線不斷刷新。統計資料顯示，過去十年我國建造了全球最多的高樓大廈以及高層住宅。

然而，這些曾經象征著現代化生活的30多層高樓，如今正暴露出越來越多的問題。

高空消防隱患是最令人擔憂的威脅。中國城市規劃設計研究院原院長李曉江指出：“過高建筑與消防救援能力是不匹配的。即便在大城市，消防登高救援能達到的高度大概是50米，能達到更高作業高度的消防車，非常少。”

30多層住宅約90米高，遠超現有消防救援能力。

機械設備老化是另一大難題。電梯故障、供水設備老化等問題嚴重影響居住體驗。對于高層住戶來說，沒有電梯基本無法出行。

一位住在28層的業主感嘆：“電梯一旦故障，爬樓梯上下樓幾乎不可能。”

更令人頭疼的是，維修基金缺口日益擴大。隨著電梯、供水排水設備、電氣設備和消防設備等逐漸老化，維修和更換成本越來越高。

而維修基金是有限的，當一棟樓的維修基金用完，需要業主續籌時，矛盾便爆發了。

02 探因：從追捧到拋棄，高層住宅經歷了什么？

中國高層住宅建設熱潮背后，有兩大推動力。

一方面，提高土地利用率是官方考量。同樣一塊土地上，建50層的摩天大樓和建6層的多層住宅，能夠解決的居住需求完全不同。

另一方面，開發商利益驅動也不可忽視。同一塊土地，建高層比建低層顯然更有利可圖-2。

然而，當下高層住宅遭遇的困境，恰恰源于過去的過度建設。

隨著時間推移，高層住宅的弊端逐漸暴露。除了前述問題外，公攤面積大也備受詬病。高層住宅公攤面積普遍在25%-30%，有些甚至更高。這意味著購買一套100平米的房子，實用面積可能僅有70多平。

同時，居住舒適度差的問題也日益突出。高層住宅的容積率一般都比較高，4.0、5.0的容積率非常普遍。

高容積率意味著小區要容納非常多的人口，導致人員復雜、流動性大，公共資源緊張。

03 未來：拆遷無望，多種出路探索艱難

面對日益老化的高層住宅，拆遷重建這條路幾乎被堵死。

與過去的低層住宅不同，30多層的高層住宅拆遷成本極高，對開發商來說無利可圖。

“高層住宅拆遷后，還是只能建設高層住宅的房子。這就使得開發商拆遷高層住宅，不但不會獲利，反而會賠本。”業內專家直言。

原拆原建成為可能出路之一。今年6月，上海市靜安區彭一小區舊住房成套改造項目正式啟動回搬，標志著上海建筑體量最大、居民戶數最多、情況最復雜的非成套舊住房拆除重建改造項目圓滿完成。

在南昌等多個城市，也出現了一批原拆原建成功的案例。

但這種方法成本高昂，且需要政府大量補貼，難以大規模推廣。

功能轉換或許是另一條出路。上海2025年發布的《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》提出，存量低效商務樓宇可獲得最長不超過15年的時間，兼容科技創新、商業酒店、服務公寓等多元業態。

這種思路也可借鑒到高層住宅的改造中。

降低容積率成為政策新方向。2025年8月，廣州土地開發中心人士表示，未來廣州土地容積率下調將是趨勢。

隨后10天內，廣州接連掛牌7宗容積率低于2.5的中心區宅地。

江蘇官方則在2024年7月底發布“限高令”意見稿，擬明令各地一般不得新建100米以上住宅。

04 破局：政策轉向與居住理念變革

高層住宅的命運，與政策導向密切相關。

2025年公布的《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》明確指出，要“嚴格限制超高層建筑，增強高空消防能力”。

這代表了國家對高層住宅態度的重大轉變。

同時，居住理念也在發生變化。日本團隊在研究雄安新區城市設計時曾指出，在富裕社會中，居住需求將變得多樣化和個性化，更多受生活價值觀和審美的影響。

他們提出了“城居”、“湖居”、“林居”、“田居”等多元化居住選擇。

這種趨勢在中國也已顯現。某研究院公布的數據顯示，2020年30個主要城市二手房交易中，6-12層的房子是最受歡迎的，18層以上住宅的受歡迎程度從2017年的33.6%直降到22.7%。

越來越多的購房者開始選擇低密度住宅，即使位置相對偏遠。

城市發展模式的轉變也為高層住宅問題提供了新視角。李曉江認為，高層住宅的迅速發展反映了土地資源配置不均衡的問題。

他期待：“城市對住宅用地的供給適當放寬一些，由此把建筑高度、層數和容積率降下來，也讓住宅區的環境更加優美舒適。”

隨著國家明確提出“嚴格限制超高層建筑”-6，曾經遍地開花的高層住宅建設浪潮正在退去。

取而代之的是，城市更新將更加注重“綠色低碳，提升安全韌性水平”。

未來，我們或將告別那些動輒30多層的“水泥森林”，迎接更加多元、人性化的居住選擇。

從“有房住”到“住好房”的轉變，不僅是對建筑品質的要求，更是對居住理念、城市發展模式的全面反思。