房地產(chǎn)真的剛需見頂了嗎？人均40平背后暗藏哪些危機(jī)？

從5平方米到40平方米，中國人均居住面積在改革開放后實(shí)現(xiàn)了八倍增長。這個(gè)數(shù)字看似光鮮，卻像一把雙刃劍，既折射出發(fā)展成就，也暴露出行業(yè)拐點(diǎn)的到來。王石在近期論壇中直言，當(dāng)城市人均居住面積達(dá)到40平，意味著住房短缺時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。

對(duì)比國際數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，日本房地產(chǎn)泡沫破裂前的人均居住面積約為35平方米，德國目前穩(wěn)定在46平方米左右。我國用二十多年走完了發(fā)達(dá)國家半個(gè)世紀(jì)的居住改善歷程，但這種躍進(jìn)式發(fā)展背后，是透支未來需求的隱憂。新開工面積同比下降24.9%的數(shù)據(jù)，正在印證這個(gè)判斷。

城鎮(zhèn)化率接近65%的今天，人口流動(dòng)呈現(xiàn)新特征。不同于過去農(nóng)村人口向城市單向流動(dòng)，現(xiàn)在更多是城市間的結(jié)構(gòu)性遷移。這意味著三四線城市將面臨更嚴(yán)峻的人口流失壓力，而一線城市的住房需求也趨于飽和。2024年二手房交易量同比增長8.5%的現(xiàn)象，揭示市場正在從增量爭奪轉(zhuǎn)向存量博弈。

空置率這個(gè)敏感指標(biāo)更值得警惕。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，商品房空置率在5%-10%為合理區(qū)間，而我國部分城市已突破15%的警戒線。這就像水庫里的死水位，看似平靜的水面下，藏著流動(dòng)性枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)二手房掛牌量持續(xù)激增時(shí)，市場的毛細(xì)血管正在淤堵。

居住面積增長的背后，是家庭結(jié)構(gòu)小型化的推動(dòng)。獨(dú)居老人、丁克家庭比例上升，使得戶均面積被動(dòng)擴(kuò)大。但這種"分母縮小"帶來的數(shù)據(jù)提升，掩蓋了真實(shí)居住質(zhì)量的問題。許多40平的人均面積中，包含著大量老破小和配套設(shè)施缺失的住宅。

日本上世紀(jì)90年代的教訓(xùn)告訴我們，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，空置房屋可能成為財(cái)政黑洞。部分日本城市如今不得不免費(fèi)送房，只為避免房產(chǎn)淪為負(fù)資產(chǎn)。我國43%家庭擁有多套住房的現(xiàn)狀，正在孕育類似風(fēng)險(xiǎn)。尤其當(dāng)00后繼承潮來臨，市場將面臨更劇烈的供需重構(gòu)。

王石預(yù)言的轉(zhuǎn)型期已經(jīng)顯現(xiàn)端倪。萬科在倉儲(chǔ)物流領(lǐng)域做到行業(yè)第一的案例證明，開發(fā)商必須尋找新賽道。就像智能手機(jī)顛覆功能機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)的服務(wù)屬性正在超越建造屬性。大和房屋76%收入來自服務(wù)的模式，或許就是中國房企的未來模板。

這場轉(zhuǎn)型的陣痛已經(jīng)開始傳導(dǎo)。土地出讓收入同比下降31.7%的數(shù)據(jù)，讓地方政府財(cái)政壓力陡增。而750萬套保交付任務(wù)的推進(jìn)，則像一場與時(shí)間賽跑的信用修復(fù)工程。當(dāng)行業(yè)從金融游戲變成民生事業(yè)，所有參與者都需要重新定位價(jià)值坐標(biāo)。

站在人均40平的門檻上回望，房地產(chǎn)的普惠使命已經(jīng)基本完成。但向前看，如何讓這些鋼筋水泥的盒子真正成為宜居空間，才是行業(yè)存續(xù)的關(guān)鍵。王石說"房地產(chǎn)不是結(jié)束而是開始"，或許正是在提醒：當(dāng)建造時(shí)代落幕，運(yùn)營時(shí)代才剛拉開帷幕。