房地產真的剛需見頂了嗎？人均40平背后暗藏哪些危機？

從5平方米到40平方米，中國人均居住面積在改革開放后實現了八倍增長。這個數字看似光鮮，卻像一把雙刃劍，既折射出發展成就，也暴露出行業拐點的到來。王石在近期論壇中直言，當城市人均居住面積達到40平，意味著住房短缺時代已經終結。

對比國際數據會發現，日本房地產泡沫破裂前的人均居住面積約為35平方米，德國目前穩定在46平方米左右。我國用二十多年走完了發達國家半個世紀的居住改善歷程，但這種躍進式發展背后，是透支未來需求的隱憂。新開工面積同比下降24.9%的數據，正在印證這個判斷。

城鎮化率接近65%的今天，人口流動呈現新特征。不同于過去農村人口向城市單向流動，現在更多是城市間的結構性遷移。這意味著三四線城市將面臨更嚴峻的人口流失壓力，而一線城市的住房需求也趨于飽和。2024年二手房交易量同比增長8.5%的現象，揭示市場正在從增量爭奪轉向存量博弈。

空置率這個敏感指標更值得警惕。按照國際通行標準，商品房空置率在5%-10%為合理區間，而我國部分城市已突破15%的警戒線。這就像水庫里的死水位，看似平靜的水面下，藏著流動性枯竭的風險。當二手房掛牌量持續激增時，市場的毛細血管正在淤堵。

居住面積增長的背后，是家庭結構小型化的推動。獨居老人、丁克家庭比例上升，使得戶均面積被動擴大。但這種"分母縮小"帶來的數據提升，掩蓋了真實居住質量的問題。許多40平的人均面積中，包含著大量老破小和配套設施缺失的住宅。

日本上世紀90年代的教訓告訴我們，當房地產進入存量時代，空置房屋可能成為財政黑洞。部分日本城市如今不得不免費送房，只為避免房產淪為負資產。我國43%家庭擁有多套住房的現狀，正在孕育類似風險。尤其當00后繼承潮來臨，市場將面臨更劇烈的供需重構。

王石預言的轉型期已經顯現端倪。萬科在倉儲物流領域做到行業第一的案例證明，開發商必須尋找新賽道。就像智能手機顛覆功能機時代，房地產的服務屬性正在超越建造屬性。大和房屋76%收入來自服務的模式，或許就是中國房企的未來模板。

這場轉型的陣痛已經開始傳導。土地出讓收入同比下降31.7%的數據，讓地方政府財政壓力陡增。而750萬套保交付任務的推進，則像一場與時間賽跑的信用修復工程。當行業從金融游戲變成民生事業，所有參與者都需要重新定位價值坐標。

站在人均40平的門檻上回望，房地產的普惠使命已經基本完成。但向前看，如何讓這些鋼筋水泥的盒子真正成為宜居空間，才是行業存續的關鍵。王石說"房地產不是結束而是開始"，或許正是在提醒：當建造時代落幕，運營時代才剛拉開帷幕。