瑞森生活服務內斗，南京大本營“后院”起火

文/樂居財經 徐酒眠

退市倒計時嘀嗒響，停牌近15個月的瑞森生活服務（01922.HK）終于披露了拖欠的三份業績報：

2024年中期收入9.58億元，同比增長1.2%；錄得毛利約1.40億元，同比減少10.9%，毛利率下滑2個百分點至14.6%；期內凈虧損1587.5萬元，而上一年同期的凈利潤約為4817.2萬元；

2024年全年實現收入19.56億元，同比減少0.9%；錄得毛利約2.72億元，同比減少12.6%，毛利率約為13.9%；期內凈虧損2057.8萬元，而2023年的凈利潤約為9701.2萬元；

2025年上半年收入9.96億元，同比增長4.1%；錄得毛利約1.51億元，同比增長7.7%，毛利率約為15.1%；期內凈利潤約為5752.0萬元。

由盈轉虧又扭虧為盈，經過一輪業績大洗澡后，2025年中期數據似乎已經向好了。

但細究之下，實現扭虧為盈主要源于其金融資產減值虧損同比大幅減少約98.3%，而非主營業務的實質性改善；毛利率有所提振但仍低于2023年中期的16.6%。

從細分業務來看，作為壓艙石的物業管理服務板塊2025年上半年收入同比增長14.8%至7.90億元；而增值服務卻受住宅項目減少影響，同比下降24.4%至2.03億元；投資物業的租金收入雖增長145.6%，但目前的基數較小，僅有4730萬元，對整體業績拉動有限。

比短期虧損更令人擔憂的是，瑞森生活服務的業務規模正在大幅收縮。

曾經以“二手盤運營專家”自居、標榜自身外拓能力的瑞森生活服務，如今在市場化拓展方面顯得力不從心。

截至2025年中期，其在管項目總數從上年同期的1084個下降至807個，降幅高達25.6%。

其中，在大本營南京的在管項目同比下降36.5%至507個；南京以外地區在管項目雖同比增長5.3%，但總量僅300個，難以彌補南京區域的損失。

業態收縮更為明顯，住宅項目數量同比下降44.4%至360個。今年上半年，瑞森生活服務退出了約200個城鎮老舊小區。

非住宅物業項目447個，同比有所增長，但漲幅僅有2.3%。

來自獨立第三方的項目則由1040個減少至760個，降幅26.9%。這對于超過95%項目來自市場的瑞森生活服務而言，無疑是個危險信號。

瑞森生活服務今日之困，有行業大環境與市場壓力的因素，但更是因為其深植于內部的控制權爭奪戰爆發，而以此牽出的公司治理缺陷問題也是影響其能否復牌的關鍵。

二股東瑞華投資經過兩輪舉牌將持股增至27.98%，與創始人黃清平的31.29%相差不到5個百分點。

去年6月，瑞森生活服務罷免執行董事兼總裁李春玲，理由涉及收取額外薪酬、成立持股平臺與集團進行交易，1.2億上市款被關聯方挪用等。

而后，針對創始人黃清平的舉報函也被捅了出來，直指其唆使時任公司執行董事兼財務總監黃雪梅挪用公司運營資金、關聯交易、報銷個人支出等問題。

此后不久，2024年7月10日，原來的“銀城生活服務”正式更名為“瑞森生活服務”，這也被外界視作控制權之爭的顯性化。

而針對李春玲的舉報被調查委員會實錘；針對黃清平的指控雖大事化小了，但幾周前，黃清平與銀城系老臣謝晨光紛紛辭去所有職務。

值得一提的是，今年9月，瑞森生活服務的治理危機再次被推至臺前：獨立非執行董事周兆恒辭去所有職務，而在辭呈中，他直指董事會“缺乏合理理據”解除其審核委員會主席職務，暴露出董事會與獨董之間“互信出現問題”。

周兆恒特別強調，其“持續參與審核委員會工作將有助于并支持其繼續履行職責”，包括參與“涉及公司財務事務的進行中的調查”。外界猜測，解除其職務可能與其正在進行的財務調查存在聯系。

面對指責，董事會提出了四項調整理由：遵循《上市規則》的性別多樣性要求、新委任獨董鄧惠霞的資歷經驗、平衡董事會成員工作量、以及各委員會任期與董事任期一致的規定。

這場獨董辭任風波，一定程度上反映了瑞森生活的股東博弈已嚴重影響到公司治理的有效運作。

對于瑞森生活服務而言，當前最緊迫的任務是爭取復牌。其股份自2024年8月28日起于聯交所暫停買賣，目前已距離港交所退市紅線所剩時間僅3個月左右。

根據港交所下發的七條復牌指引，瑞森生活服務已刊發所有欠缺的財務業績，完成了復牌的第一步。然而，兩大關鍵障礙仍有待突破——獨立法證調查尚待最終結果、內部控制審查依舊在推進中，這些均需要監管機構的最終認可。

而因內部治理問題嚴重受損的品牌形象要如何修復、恢復其市場外拓能力，將是瑞森生活服務面臨的更長遠挑戰。

瑞森生活服務的命運將走向何方尚未可知，但其困局遠非個例，它是中國物業管理行業資本化浪潮褪去后的一個縮影。

當資本市場對物管板塊的熱度冷卻，那些曾被高估值掩蓋的治理缺陷與商業模式隱患正浮出水面。而歷經此劫的物企們能否涅槃重生，關鍵還是在于回歸服務本質，真正構建起市場化能力、建立高效運營體系、贏得業主真誠認可。

物企老板撤退

“物管茅臺”被套現了

相關公司：瑞森生活服務hk01922