7雄決戰東三環！懋源超50億拿下朝陽松榆里宅地

買房大家幫2025年北京土地的第34篇推送

又是朝陽，又是三環。

今年下半年，北京土拍市場僅有的兩場熱鬧，都發生在朝陽三環。

先是今年9月30日，朝陽太陽宮地塊，經過9家開發商300多輪舉牌，被中建智地以43.145億，超39%的溢價率的代價收入囊中。

再是剛剛，朝陽松榆里地塊，遭到7家房企輪番爭搶，最后經過172輪輪番競價，懋源笑到最后，以50.24億，18.21%溢價率摘得。

與松榆里地塊同一天完成出讓的，還有房山北廣陽城地塊，不過其略顯低調，被北京城建以底價低調拿下。

至此，至此，2025年北京土拍宅地成交量來到36組，總成交金額達到1292.12億元。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：朝陽區松榆里平房區城中村改造項目0410-0001地塊；

拿地房企：懋源；

成交金額：50.24億元（溢價率18.21%）；

住宅樓面價：6.24萬/平。

朝陽松榆里地塊位置

地塊名稱：房山區長陽鎮北廣陽城棚戶區改造二片區項目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地塊；

拿地房企：北京城建；

成交金額：14.71億元（底價）；

住宅樓面價：1.81萬/平。

房山北廣陽城地塊位置

今天成交的兩塊地，松榆里地塊可以說是全程關注的明星地塊，但房山地塊也屬于區域內的C位地塊。

包哥今兒還是重點講松榆里地塊，對房山地塊感興趣的，加包哥微信，咱們私下聊去。

今天，朝陽松榆里地塊引來懋源、首開、金隅、越秀+建工、建發、招商、中建玖合7家房企爭搶。要知道現在的市場環境，尤其到年底階段，讓房企從自己腰包掏錢，而且不惜高溢價拿地，足以證明地塊的含金量。

松榆里地塊位置

松榆里地塊位于北京市朝陽區潘家園街道，地處東三環至東四環之間的黃金區位，屬于“黃金東3.5環”。

從交通便利度看，地塊緊鄰地鐵14號線北工大西門站，距離僅約100米，真正實現了“地鐵上蓋”，西側直線1.1公里、西北側直線1.4公里，就是10號線潘家園站和勁松站。

此外，地塊周邊還有西大望路、松榆北路等城市主干道，可快速抵達東三環、廣渠路等主要道路。

商業配套方面，周邊2公里范圍內匯聚了燕莎奧特萊斯、北京朝陽合生匯、芳圓里ID MALL等大型商業綜合體。

醫療資源有中國醫學科學院腫瘤醫院（三甲）、北京垂楊柳醫院等；教育資源則包括垂楊柳中心小學、匯文中學朝陽分校等多所學校。

環線加上配套優勢，賦予松榆里地塊天生的流量光環。

此外，松榆里地塊本身素質也非常高。

首先地塊性質為純住宅用地，用地規模2.89萬平，地上建筑規模8.08萬平。

相關配建包括一處用地面積300平的開閉站，還有一條7.5米寬的南北向街坊路。

松榆里地塊基礎信息

配建幾乎可以忽略不計，所以純住宅屬性減小了開發商很大的開發難度。

此外，地塊容積率定在2.8，相對于遠郊區的住宅用地肯定是高，但松榆里是在寸土寸金的東三環，所以這也不是大毛病。

還有，地塊的控高是60米，局部80米的要求，妥妥的要做小高層產品了。

再看地塊具體的形狀，除了東南側因為既有建筑的原因有點不規則，但整體比較規整，呈東西長、南北短的方正矩形，東西面寬約300米，南北進深約100米。

這種形狀利于打造大面寬、南北通透的改善型產品。

圖源北京市規自委官網

最后，看價格方面。

松榆里地塊的起始價是42.5億元，粗算住宅樓面價達到5.28萬/平。

按照最終成交價50.24億粗算，最終的住宅成交樓面價達到6.24萬/平。

松榆里地塊所在的板塊內近些年并沒有太多的新增土地供應，上一次有土地出讓還是4年前的2021年12月，當時這宗地是要求現房銷售，所以今年8月才入市，也就是距離地塊東北側直線1.3公里左右的能建東譽府。

但能建東譽府整體體量比較小，總共95套房源，目前的去化率已經接近60%，網簽均價10.78萬/平。

松榆里地塊周邊新房情況

還有距離松榆里地塊3公里左右的東南3.5環的分鐘寺板塊，目前北京天譽已經在售現房了，今年前十個月成交的26套房源中，成交均價已經降到10萬/平以下，在9.6萬/平左右。

再就是松榆里地塊東南方向3.5公里左右的十八里店板塊，環線屬于東南四環外，在售的中海朝陽ONE和北京隅東序，目前的網簽均價都在7.6萬/平左右。

二手房市場方面，周邊住宅小區主要以老舊小區為主，如松榆西里小區建成于1998年，松榆里社區甚至早在1992年就已竣工。

這些老舊二手房價格普遍低于新房，掛牌價格普遍在5萬/平以下，但居住品質有限。

地塊周邊比較好的品質次新，2010年之后建成的鴻坤花語墅，二手房掛牌均價都在10.4萬/平，2010年前后建成的山水文園，目前二手房掛牌均價在8萬/平左右。

松榆里地塊周邊二手房情況（圖源貝殼官網）

松榆里地塊的爭奪戰反映了北京土地市場一個明顯趨勢：核心區位的優質地塊正成為稀缺資源，這片東三環的黃金地段將崛起一個新的高端改善住宅項目。

還有一個懸念，可能要等項目入市才能揭曉了，就是松榆里項目準備賣多少錢一平？

今天底價成交的房山北廣陽城地塊，由3塊住宅用地+1塊城鎮社區服務設施用地+1塊幼兒用地組成。

房山北廣陽城地塊信息

房山這組地塊，在房山算是十分優質的C位地塊了，距離房山線廣陽城地鐵站直線150米，商業配套，北側1.1公里，是在建的山姆會員店，南側大約1.5公里，就是房山熙悅天街。

教育資源方面，板塊內有一處規劃九年一貫制學校，此外，地塊東北側直線600米就是規劃的宣武醫院房山院區。

總之這塊地周邊房山“要啥有啥”的狀態。

更具體的消息，歡迎私聊包哥。

今天的兩塊地成功出讓后，北京已經掛牌的地塊還有4塊未完成出讓，其中最受關注的要屬海淀上地地塊了，定在12月23日開拍，到時候包哥會第一時間跟進。

北京宅地待拍地塊信息（12.25）

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以上。

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