得房率超100%！2025買房，別被“送面積”沖昏頭

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哈嘍各位朋友，小銳今天想和大家探討一個2025年樓市最熱的話題：得房率突破100%的四代住宅，究竟是購房者的福音，還是隱藏風(fēng)險的營銷噱頭？

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如今走進(jìn)售樓處，銷售人員張口閉口就是“100平方米的房子實(shí)際可用達(dá)到140平方米”，陽臺全送、露臺白送、空中花園免費(fèi)贈送，幾乎成了新盤標(biāo)配。沒有附贈面積的項(xiàng)目，仿佛連入場資格都沒有。但這種看似占盡便宜的交易背后，究竟有多少看不見的成本？高贈送模式還能走多遠(yuǎn)？

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瘋狂的面積競賽

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進(jìn)入2025年，“四代宅”已成為房地產(chǎn)市場最具熱度的關(guān)鍵詞之一。這個概念并非首次出現(xiàn)，但在近兩年被開發(fā)商玩出了新高度——核心策略只有一個：送面積。以最早推行四代住宅的重慶為例，當(dāng)前的新項(xiàng)目早已不再滿足于局部拓展的小幅優(yōu)化。

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外挑式大陽臺、進(jìn)深達(dá)3米的空中綠廊、局部雙層挑空設(shè)計已成普遍配置。這些結(jié)構(gòu)改動使得住宅的實(shí)際使用面積比例從過去常見的30%至40%，迅速攀升至80%甚至更高。而在西安，我整理了近三年四代宅的發(fā)展數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，附贈幅度逐年拉高，到2025年，所有新建四代住宅的實(shí)得率均已超過100%，相當(dāng)于購房者花一套房的錢，拿到一套半以上的空間。

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開發(fā)商之間正陷入一場無休止的比拼：你送20%，我就敢送30%；你推40%附贈，我直接加碼到50%以上。贈送面積儼然成為衡量產(chǎn)品競爭力的核心指標(biāo)。購房者眼花繚亂，網(wǎng)絡(luò)上甚至流傳著“晚買一年，多賺十平”的說法，買房像等新款手機(jī)或電動車一樣，期待下一輪“升級版”。

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房企樂此不疲，因?yàn)橹庇^的面積數(shù)字更容易刺激購買決策，加快銷售節(jié)奏，快速回籠資金；地方政府也從中受益，土地出讓收入隨之增長，緩解財政壓力。表面看來，這似乎是一場購房者得實(shí)惠、企業(yè)回款快、政府增收三方共贏的局面。但這股熱潮，真的可以持續(xù)下去嗎？

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甜蜜的陷阱

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不少人認(rèn)為，同樣的總價換來了更大的使用空間，怎么看都是劃算買賣。可現(xiàn)實(shí)情況是，這些“白送”的面積往往伴隨著隱形代價，且并未觸及房地產(chǎn)市場的根本矛盾——居民的真實(shí)購買力與消費(fèi)信心依然低迷。

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數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至8月，全國居民人均可支配收入同比僅增長5.2%，仍未恢復(fù)至疫情前增速水平。與此同時，居民杠桿率仍維持在約62%的高位。錢包不夠鼓、負(fù)債負(fù)擔(dān)重，即便房子“多出幾十平”，多數(shù)家庭依舊難以承擔(dān)月供壓力。就像瑪莎拉蒂打八折，普通人看著心動，卻依然無法入手。

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高附贈率帶來的邊際效用正在急劇衰減。南京江北核心區(qū)多個新規(guī)住宅集中入市，因產(chǎn)品高度同質(zhì)化，部分樓盤去化率不足40%。武漢某項(xiàng)目雖宣稱得房率達(dá)97%至98%，單價僅為板塊最低的13700元/平方米，但首開去化率僅有18%。

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成都7月主城區(qū)三個新規(guī)項(xiàng)目首次開盤，去化率均徘徊在30%至40%之間，遠(yuǎn)低于城市整體平均水平。開發(fā)商陷入兩難境地：不增加贈送會被市場淘汰，加大贈送又難以真正促進(jìn)成交。為了追求極致附贈，不少項(xiàng)目開始犧牲基本居住品質(zhì)。

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其中最突出的問題便是采光受損。中部某城市的四代住宅為擴(kuò)大露臺面積，大幅壓縮客廳與主臥的采光面，導(dǎo)致部分房間白天也需開啟照明設(shè)備才能正常活動。業(yè)內(nèi)專業(yè)測量結(jié)果顯示，此類戶型的有效自然采光面積相比傳統(tǒng)設(shè)計減少了15%至20%，嚴(yán)重背離健康住宅的基本理念。

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許多業(yè)主入住后的第一件事就是封閉陽臺，然而原始建筑結(jié)構(gòu)是否能承受額外荷載，存在極大疑問。東部沿海地區(qū)每逢臺風(fēng)暴雨季節(jié)，大露臺上擺放的花盆、雜物被強(qiáng)風(fēng)吹落造成安全事故的情況屢有發(fā)生。

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更令人擔(dān)憂的是，大多數(shù)城市尚未建立針對四代住宅的長期維護(hù)機(jī)制，權(quán)責(zé)劃分模糊不清。未來可能出現(xiàn)屋頂漏水維修難、公共區(qū)域養(yǎng)護(hù)責(zé)任推諉等問題，給業(yè)主帶來持續(xù)困擾。對整個行業(yè)而言，過度聚焦于面積博弈，已經(jīng)嚴(yán)重擠壓了真正的創(chuàng)新空間。

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一位頭部房企研發(fā)負(fù)責(zé)人透露，2025年上半年，其團(tuán)隊(duì)超過七成的工作時間都投入到如何合規(guī)“偷面積”的研究中，而非優(yōu)化戶型動線、提升空間靈活性或完善社區(qū)配套等真正影響居住體驗(yàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。產(chǎn)品日益雷同，不僅讓營銷越來越吃力，也在削弱二手市場的流通能力，阻礙城市改善型需求的良性循環(huán)。

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破局之路

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開發(fā)商一邊抱怨內(nèi)卷加劇，一邊又不敢輕易退出這場面積大戰(zhàn)——不參與就會被邊緣化，參與則陷入成本泥潭。事實(shí)上，市場早已孕育出突圍方向，關(guān)鍵在于從“土地同質(zhì)化”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品差異化”，跳出單純比拼數(shù)字的游戲規(guī)則。

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第一條路徑是推動“商改住”，激活存量優(yōu)質(zhì)用地資源。以往城市核心地段多規(guī)劃為商業(yè)用途，但近年來商業(yè)地產(chǎn)面臨調(diào)整壓力，將部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊轉(zhuǎn)為住宅用途，能夠把區(qū)位優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)。

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當(dāng)購房者選擇市中心住宅時，看重的是便捷的生活配套與成熟的城市界面，自然不會過分糾結(jié)于贈送面積的多少。這種方式從根本上規(guī)避了面積內(nèi)卷的困局。

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第二條路徑是供應(yīng)低密度、低容積率地塊，回歸真實(shí)的空間價值。這與四代宅強(qiáng)調(diào)的“垂直綠化”完全不同。通過出讓容積率低于1.5的稀缺地塊，打造聯(lián)排別墅、疊墅或風(fēng)貌洋房類產(chǎn)品，提供真正落地的庭院生活。

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據(jù)觀察，近三年上海低密土地供應(yīng)逐年遞增，截至2025年10月，已有7宗容積率低于1.5的住宅用地成功出讓。這類項(xiàng)目所提供的私家花園，在實(shí)用性、安全性和心理歸屬感上，遠(yuǎn)勝于空中懸挑的露臺，更能吸引注重生活質(zhì)感的改善型客戶。

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第三條路徑是釋放擁有稀缺資源的地塊，用資源價值替代面積競爭。當(dāng)一個項(xiàng)目坐擁一線江景、山體景觀、頂級學(xué)區(qū)或高端醫(yī)療教育資源時，其價值重心便不再是“能多出多少平方”，而是“能享受怎樣的生活方式”。

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此時，附贈率高低不再是決定性因素，開發(fā)商也能擺脫“送面積”的焦慮，轉(zhuǎn)而專注于提升建筑品質(zhì)、園林營造與物業(yè)服務(wù)。這三條路徑的共同目標(biāo)，是構(gòu)建可持續(xù)的發(fā)展生態(tài)：既保障地方財政對土地收益的合理依賴，又避免因過度贈送導(dǎo)致人居環(huán)境透支，同時為城市長遠(yuǎn)調(diào)控保留政策彈性。

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監(jiān)管收緊+行業(yè)轉(zhuǎn)型

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其實(shí)稍加分析就能看出，依靠贈送面積撐起的市場熱度注定不可持續(xù)。監(jiān)管層面的收緊信號愈發(fā)明確：廣州即將發(fā)布新的住宅報建管理辦法，重點(diǎn)打擊違規(guī)“偷面積”行為；成都已明文規(guī)定，新規(guī)住宅項(xiàng)目的全贈送與半贈送面積合計不得超過建筑面積的20%。

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這些政策傳遞出清晰信號：利用計容規(guī)則模糊地帶變相擴(kuò)大使用面積的做法，已進(jìn)入倒計時階段。中央城市工作會議早已指出，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程正由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展時期，城市發(fā)展重心也從大規(guī)模增量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為核心的精細(xì)化運(yùn)營。

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房地產(chǎn)行業(yè)必須隨之轉(zhuǎn)型。過去那種靠放大面積數(shù)字吸引眼球的營銷模式，終將被市場淘汰。真正的居住改善，從來不是一場簡單的平米數(shù)競賽，而是生活方式與居住品質(zhì)的整體躍升。

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對于購房者而言，選房時也不應(yīng)再唯“得房率”論英雄，而應(yīng)更多關(guān)注采光通風(fēng)條件、戶型布局合理性、社區(qū)功能完整性以及后期維護(hù)便利性等直接影響長期生活質(zhì)量的因素。

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2025年的中國樓市，正處于告別面積內(nèi)卷的歷史節(jié)點(diǎn)。我們期待未來涌現(xiàn)更多真正聚焦居住本質(zhì)的標(biāo)桿項(xiàng)目，每個樓盤都能展現(xiàn)獨(dú)特的生活主張，讓住房回歸安居初心。

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對普通家庭來說，理性看待所謂的“贈送面積”，優(yōu)先選擇結(jié)構(gòu)安全、設(shè)計科學(xué)、品質(zhì)過硬的住宅，才是最穩(wěn)妥的置業(yè)之道。畢竟，房子是要住幾十年的地方，舒適、安心、長久穩(wěn)定，遠(yuǎn)比多幾個平方米更重要。