三大變化！廣鋼車輛段調(diào)規(guī)，趕年內(nèi)上架？

廣鋼新城，又有重量級(jí)新盤要來了。

就在今天，廣鋼新城車輛段一期地塊調(diào)規(guī)，巨無霸+地鐵上蓋+新規(guī)產(chǎn)品的組合，將在主城掀起巨浪。

值得一提的是，該地塊年初已出現(xiàn)在供地名單中，此時(shí)調(diào)規(guī)，是要趕著年內(nèi)上架？

｜圖源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

壹

這次調(diào)規(guī)范圍，位于白鵝潭商務(wù)區(qū)南部的廣鋼新城車輛段商務(wù)組團(tuán)內(nèi)，包含003、016、102等多個(gè)小地塊，主要有三點(diǎn)調(diào)整。

第一，變電站003地塊用地面積和功能都變了。原計(jì)劃配置的110kV變電站，調(diào)整為220kV開關(guān)站，面積由3143平調(diào)整為7966平。

第二，旁邊的 016地塊綠地面積調(diào)整為556平，作為過渡和休閑空間。

第三，102地塊用地面積減少了4837平，調(diào)整為162342平，容積率由1.5調(diào)整為1.56。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

這樣一來，整體的用地面積和功能 配置更均衡和協(xié)調(diào)，比如 220kV開關(guān)站，或?yàn)闈M足地鐵上蓋的后續(xù)開發(fā)條件。

市場(chǎng)對(duì)廣鋼車輛段一期地塊，期待已久。

早在今年1月，該地塊就出現(xiàn)在了2025年的供地名單之中，尤其10號(hào)線開通后，更拉近了市場(chǎng)預(yù)期。

在年底多區(qū)掛地沖KPI的當(dāng)下，廣鋼新城車輛段一期地塊此時(shí)調(diào)規(guī)，公示期截至12月25日，快的話有機(jī)會(huì)趕在年內(nèi)上架。

｜圖源：廣州2025年供地計(jì)劃書

根據(jù)此前規(guī)劃，102地塊用地性質(zhì)為交通+居住+中小學(xué)用地，總建面超25萬方，接近中海花灣壹號(hào)的規(guī)模。

值得一提的是，地塊住宅明確限高100米（蓋上80米），粗略估計(jì)可售樓層在25-32層左右，屬于非超高層。

另外，481地塊此前規(guī)劃了17.5萬方商辦，或配175米地標(biāo)，這次調(diào)規(guī)雖并未提及，不過花圍站東側(cè)地塊規(guī)劃為商業(yè)用地，或補(bǔ)強(qiáng)片區(qū)商業(yè)。

｜圖源：地塊規(guī)劃文件

貳

站在區(qū)域角度來看，廣鋼新城車輛段一期地塊是什么量級(jí)，會(huì)帶來什么影響？

1、地鐵上蓋+大盤噸位，或成主城區(qū)主力輸出盤之一。

廣州主城“地鐵上蓋+大盤”少之又少，未來還有新規(guī)產(chǎn)品助力。

入市后大概率會(huì)成為市區(qū)“主力輸出盤”之一，和板塊在售的中海保利朗閱、廣鋼花城等新盤一起推高市場(chǎng)熱度。

廣鋼新城既有確定性又具備成長(zhǎng)性，配套也給足了支撐。

項(xiàng)目位于已開通的10號(hào)線花圍站上蓋，整條線穿過海珠直達(dá)珠城，可滿足荔灣、海珠和珠城客通勤。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

規(guī)劃中的佛山11號(hào)線廣鋼新城站也在門口，還可能拉來大量佛山客，尤其廣佛候鳥群。

2、車輛段+巨無霸開發(fā)難度大，對(duì)后續(xù)拿地企業(yè)有專業(yè)技術(shù)要求。

從開發(fā)角度看，大盤和車輛段都很考驗(yàn)技術(shù)，而該盤兩項(xiàng)都占了，難度幾乎是“雙倍”。

相比普通新盤，地鐵車輛段項(xiàng)目需要兼顧地鐵運(yùn)營(yíng)的安全性和建設(shè)，無論是前期設(shè)計(jì)還是后期施工要求都非常高。

另外，車輛段大盤往往還涉及抬高、產(chǎn)品布局與配套功能等考量，且開發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)于資金實(shí)力以及運(yùn)營(yíng)能力都是很大的考驗(yàn)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

在廣州，地鐵地產(chǎn)可以說是車輛段項(xiàng)目“專業(yè)戶”，或獨(dú)立開發(fā)或聯(lián)合開發(fā)，比如魚珠車輛段項(xiàng)目、地鐵地產(chǎn)·江玥上城（白云槎頭車輛段項(xiàng)目）等。

廣鋼新城車輛段項(xiàng)目，地鐵地產(chǎn)是否有意向，后續(xù)咱們可以關(guān)注下。

3、1.59容積率+新規(guī)有明顯優(yōu)勢(shì)，會(huì)不會(huì)背刺二手？

板塊二手市場(chǎng)，又將面臨什么？

首先，地塊容積率僅1.56，且是非超高層，這對(duì)于容積率普遍4.0以上、部分超高層的廣鋼二手來說，是“顛覆性”的。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，迭代后的新規(guī)產(chǎn)品比傳統(tǒng)二手房使用率更高，具有明顯優(yōu)勢(shì)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

以往很多喜歡廣鋼的生活氛圍、看重板塊配套，又礙于高密度沒有下手的買家，可以沒有顧慮了。

并且隨著中海保利朗閱的快速去化，未來廣鋼新城北區(qū)核心區(qū)面臨無新房可賣的局面，未來稀缺性也是賣點(diǎn)之一。

還有一點(diǎn)，該盤的體量決定沒法像保利雅珺那樣“小盤快銷”，300套2個(gè)月內(nèi)清盤，銷售長(zhǎng)周期可能會(huì)對(duì)板塊二手價(jià)格帶來結(jié)構(gòu)性的影響。

據(jù)貝殼找房顯示，廣鋼二手最近成交房源普遍在3字頭，性價(jià)比已經(jīng)很高了。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

未來會(huì)不會(huì)被廣鋼新城車輛段一期項(xiàng)目卷到，還要看具體的產(chǎn)品定位和價(jià)格。

現(xiàn)在廣鋼核心區(qū)二手宜居性越來越高，更近廣鋼公園和現(xiàn)有商業(yè)，二手入住也更快。

而且可以肯定的是，廣鋼新城車輛段一期項(xiàng)目入市后，提高新房市場(chǎng)熱度是其一，補(bǔ)強(qiáng)配套是其二，帶來的安家人口還能提高整個(gè)片區(qū)的消費(fèi)力。

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