長租公寓巨頭又“暴雷”？年輕人上著班突然家沒了…

近期長租公寓市場再起波瀾。

魔方公寓多地接連出現清退租客、押金難退的情況，讓不少租客感到焦慮。

魔方公寓作為中國首家連鎖集中式長租公寓運營商，自2009年成立以來已發展成為行業頭部企業，開業規模達8.43萬間，僅次于萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝集團旗下的瓴寓國際，行業排名第四。（數據來源：中指研究院）

然而就是這樣的老牌品牌，近期卻陷入了一場輿論的風波。

魔方公寓上海西藏南路店，租客們收到通知，要求他們在2025年12月31日前搬離，理由是“業主方不再續租”。這一要求被租戶視作“強制退租且不賠付任何違約金”。

還有網友曬出，上海魔方公寓某分店拖欠客戶已交租金和水電費，業主方決定公寓所有房租和物業、水電費等均通過線下支付。

除了上海外，杭州某魔方公寓的分店也同樣出現這樣的情況，收了租客的租金，然后拖欠房東租金，逼得房東出公告給租客。

廣州也有租客爆料，魔方公寓的分店收了租客的租金但是卻拖欠房東的租金。

黑貓投訴平臺顯示，近三個月關于魔方公寓的投訴量已超600起，不少投訴反映了魔方公寓有強制清退和押金拖欠的行為。

目前魔方公寓”暴雷“的話題在網絡已經引起熱議，針對這些質疑，魔方公寓回應稱“屬于不實猜測”。

并指出受市場環境影響，魔方出現少量閉店屬于物業租約到期及項目優化的正常范疇，不涉及公司整體經營狀況。

但這樣的官方回應并未完全消除租戶們的疑慮。

因為魔方公寓近期的經營狀況確實引人擔憂，不僅兩次沖擊港股上市未果，其關聯公司部分股權已處于出質狀態，甚至因“出具虛假證明材料辦理登記備案”而被行政處罰。

△魔方公寓兩度沖擊上市未果

無獨有偶，另一家長租公寓品牌泊寓也傳出了類似消息。

有多位深圳租客反映，其與泊寓簽訂的合同尚未到期，就被通知泊寓無法提供后續租賃服務，被清退了。

接到通知的網友直言：“剛租泊寓兩個月，上著班上著家突然沒了......”

如今長租公寓市場可謂人心惶惶，畢竟無論是魔方公寓還是泊寓，都是長租公寓的市場巨頭。

再加上長租公寓暴雷早已不是新鮮事，2020年蛋殼公寓的轟然倒塌至今仍讓人心有余悸。

蛋殼亦是曾經的行業頭部企業，其通過“高進低出”、“長收短付”模式快速擴張，以高于市場價的租金從房東手中收房，再以低價租給租客，同時誘導租客辦理“租金貸“，將未來一年的租金一次性套取后用于擴張。

只是這種瘋狂的模式終究難以持續，2020年底，蛋殼公寓資金鏈斷裂，全國多地門店停止運營，房東因收不到租金開始清退租客，而租客不僅面臨無家可歸的困境，已支付的押金和預付租金無法追回，還可能背負巨額租金貸債務。

數據顯示，蛋殼暴雷涉及全國超300萬租客和房東，僅上海一地的相關投訴就超3000件，大量租客維權數月甚至數年仍未能拿回欠款，部分人因無力償還租金貸導致征信受損，成為行業野蠻生長的犧牲品。

蛋殼公寓所帶來的警示尚未遠去，類似的危機跡象在魔方公寓的身上已然浮現。

拖欠房東款項、租客押金難退、門店單方面清退以及信息不透明等問題，正是資金鏈緊張乃至可能斷裂的典型征兆。

讓人不得不擔心，魔方公寓會不會重蹈蛋殼公寓的覆轍......

那為何長租公寓屢屢出現問題？其背后存在著深層次的商業模式問題。

一方面，“高進低出”和“長收短付”的模式是導致長租公寓資金鏈斷裂的首要原因。

這種模式本質上是一種高風險運營，目的就是為了快速形成資金池，用于擴張規模，這種模式一旦遇到市場波動，出租率下降，便會引發資金鏈斷裂。

另一方面，盲目擴張和資本驅動進一步加劇了行業風險。

為搶占市場，部分機構曾盲目收房，而在市場下行時，出租能力不足的問題集中爆發，大量空置房源無法產生收益，反而持續消耗機構的租金成本與運營成本，形成“收房越多、虧損越重”的惡性循環。

回想2017年左右，長租公寓曾是資本追逐的風口，各路玩家紛紛入局。隨著房地產市場調整，這個行業經歷了一輪殘酷的洗牌。

面對困境，行業也在尋求轉變。輕資產托管模式正逐步取代中資產包租模式，成為當前市場的主流選擇。

在這種模式下，專業租賃機構受業主委托代理房屋租賃事宜，通過提供服務獲取收益，而不賺取租金差價。

如貝殼省心租就是這種模式的典型案例，其特點是“不賺租金差價、依靠服務提效盈利”。

監管也在持續加強。2025年9月，《住房租賃條例》正式落地，為住房租賃市場的規范與升級提供了頂層法律框架。

各地也已陸續發布住房租賃風險提示，開展住房租賃企業金融風險排查，并建立住房租賃資金監管賬戶。

對于租戶而言，在面對長租公寓時，應仔細核對合同條款，保留相關溝通記錄和繳費憑證，警惕“高進低出”、“長收短付”等異常情況。

找到一個安穩的住所，對每個在外打拼的人來說，都是最基本的需求。

對市場而言，是否該反思明白，長租公寓的核心是“住房”而非“金融產品”，保障租客的居住權和財產安全應是行業發展的底線。

要知道，信任建立起來難，但摧毀只需朝夕。