團結，截胡“奧北”？

團結片區，一定是今年西安樓市熱點片區之一。

土地市場熱，新房市場也熱。

團結片區突然崛起之后，受沖擊最大的是哪個片區？

這個答案應該是港務“奧北”，也就是秦漢大道以北、奧體大道兩側的項目。

同樣是1萬6、7的房價，同樣有名校，你會買團結片區，還是“奧北”片區？

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為什么是團結片區？

團結片區的熱度，一方面體現在土地市場，一方面體現在新房市場。

土地市場方面，招商、綠城、龍翔、保億、朔錦置業等房企拿地，今年已經成交土地面積304畝，另外還有一宗85畝的地塊在12月份會掛牌結束。

也就是說，團結片區今年的住宅用地成交量將會在將近400畝，超過了高新CID、絲路軟件城、奧體板塊、“奧北”板塊等熱點片區。

并且在拿地的房企中，不乏一線房企！

從新房市場的角度來講，綠城綠汀芳菲、保億潤園均是搖號開盤，即將入市的招商林嶼縵島也是熱度不減，保利未央璞悅今年前10個月的銷售額沖到了西安全市前10。

特別是綠城綠汀芳菲，6月19日摘地，9月25日首批次房源取價，9月27日實景示范區開放，9月28日首批次房源拿到預售證，10月12日首開……摘地不到4個月，實現了項目正式入市銷售。

如今，距離摘地5個多月，綠城綠汀芳菲規劃的10棟樓中，7棟樓已經售罄，僅剩下3棟樓，這3棟樓已經拿到預售證，即將開盤！這意味著，摘地半年時間，綠城綠汀芳菲有望實現清盤！

拋開項目本身產品層面的因素，僅從板塊來講，團結片區受到購房者的認可，持續占據較高的熱度，主要是由于其地處主城區所帶來的安全性。

更重要的是，團結片區采用的是板塊集中開發，而在這個板塊內，教育、商業、地鐵、公園等配套都已經兌現，并且每一項配套都不差。

例如：教育配套有高新一中、愛知中學的分校或者成員校，商業則是西北地區體量最大的龍湖天街……

對于西安大多數板塊來講，可能在某項配套方面有長處，但一般很難實現各項配套都已兌現優質配套。

團結片區，則在配套方面實現了均好性。

從需求的角度來講，整個太華路沿線本身就是西安多年專業建材市場聚集地，一大批生意人常住在這里，積累了財富的同時，必然需要更好的居住環境。同時，團結片區從區位上，基本可以覆蓋整個城北、經開的置業客群。

當然，團結片區的熱度，還與這個片區這幾年新房供應比較少有關，也就是說供應量少于需求量。

對于團結片區來講，能否保持這種熱度，這種熱度能夠保持多久，接下來就要看開發用地的供應節奏了，這一點非常重要。

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截胡“奧北”板塊？

團結片區熱度起來之后，我們認為從新房市場的角度來講，沖擊最大的板塊就是“奧北”板塊。

“奧北”板塊，也就是港務區的秦漢大道以北、奧體大道兩側，由于這個板塊地處奧體板塊以北，因此為了蹭奧體板塊的熱度，因此被稱為“奧北”板塊。

從這個板塊的開發來看，試圖復制比較成功的奧體板塊，那集中大牌開發商集中進駐、名校資源導入。

2023年底以來，招商、綠城、華潤、中鐵建、中糧等房企先后在這個板塊拿地，并且板塊內的陸港第四學校引入了交大附中，現在叫做交大附中陸港學校。去年地鐵10號線開通之后，這個板塊也有了地鐵配套。

但很明顯，這個板塊不可能復制奧體板塊。奧體板塊是十四運背景下陜西舉全省之力，將城市級的資源與配套落戶這里，由此有了2017年到2021年的“港務速度”。

但“奧北”不具備。

去年到今年上半年，由于團結片區尚未大規模供地，“奧北”板塊通過與奧體板塊形成產品差異、價格差異，實際上熱度還保持的可以。

但到了今年下半年，特別是這幾個月，團結片區熱度起來之后，直接影響到“奧北”板塊。

因為，從區位與配套來講，地處三環內的團結片區同時手握名校分校、地鐵、商業、公園等配套，而“奧北”目前配套主要是學校、地鐵，這個時候團結片區更具吸引力。

同時，從產品角度來講，“奧北”板塊的項目，除了華潤望雲之外，其余項目都是今年上半年之前報批入市的。

而目前西安的產品迭代已經不是以半年計算了，而是以月計，下半年新報批入市的綠城綠汀芳菲、保億潤園等，在贈送等層面實現了進一步的突破。

如果大家看了招商林嶼縵島，可能會更驚嘆西安的產品迭代。

實際上，這就是地產發展中的板塊輪動。

當同處城市東北片區的兩個板塊相遇之時，在產品面積段重疊度較高、價格相差不大的情況之下，兩個板塊必然面臨直接的競爭。

此時，購房者會首選安全度更高的板塊。