通州九棵樹南，中海1%溢價鎖定

圖片來源：視覺中國

九棵樹地塊若想在紅海中突圍，嚴謹的定價策略是其中重要一環。

彭紅俠/發自北京

北京土地市場開始進入密集供應期。

兩日前，民企懋源在與多家央企國企的激烈競爭中，經過百余輪競價成功競得朝陽東三環松榆里地塊，溢價率達18.21%，引發業內廣泛關注，被視為民企重回土地市場的重要信號。

11月27日，通州區九棵樹6017地塊競價出讓，中海地產、北京城建現場競價5輪后，中海地產以12.48億元摘得，溢價率0.97%，成交樓面價約2.29萬元/平方米。這一樓面價相比周邊中國鐵建花語璟云低了1.2萬元/平方米。從地價差來看，中海此次拿地的成本優勢明顯。

九棵樹6017地塊區位圖

九棵樹6017地塊位于通州老城核心梨園板塊，鄰近地鐵1號線八通線九棵樹站，直線距離約700米，“含鐵量”較高，30分鐘左右即可抵達國貿等核心商圈。

周邊生活配套成熟，商業方面有領展廣場、盒馬鮮生等，醫療資源包括北京中醫藥大學東直門醫院，休閑配套設施有通州云景公園等，形成了較為完善的居住支持體系。

從規劃條件看，地塊土地面積約2.47萬平方米，規劃建面約5.44萬平方米，容積率2.2，限高45米（局部60米），預計將打造洋房與小高層相結合的產品類型。

出讓文件對城市設計和建筑風貌提出了細致要求，鼓勵采用圍合式院落布局，形成“東北高西南低”的天際線格局。一個需要注意的規劃細節是，沿九棵樹中路西側退線20米，這會導致原本的容積率升高，對產品規劃設計提成更高的要求。

此外，該地塊北側還有一宗規劃住宅用地6016地塊，用地規模略小于6017地塊，約2.11公頃，地上建筑規模約5.06萬平方米，預計也在出讓計劃中。

通州區當前新房市場總量龐大，既有八里橋的招商朝棠攬閱、梨園的招商云璟攬閱和中鐵建花語璟云、土橋的金隅花溪云錦，又有宋莊的北京城建國譽頌，以及運河商務區的中建運河玖院等，在售項目眾多。

不過，市場卻呈現顯著分化格局。今年入市的八里橋招商朝棠攬閱表現亮眼，自開盤以來去化過半，成交均價約為5.6萬元/平方米。運河八子中建運河玖院亦表現強勢，網簽量突破600套，成交均價約6.16萬元/平方米，憑借其河景資源與核心區位獲得市場青睞。然而，同屬核心板塊的中鐵建花語璟云去化相對緩慢，當前網簽僅30套，即便具備1.7的低容積率優勢仍面臨去化壓力。

朝陽外溢客群的截留困境也較為突出。從朝陽向東延伸，沿線多個項目已形成攔截梯隊，九棵樹地塊想要從中分一杯羹，必須拿出遠超現有產品的吸引力。此外，當前通州新房市場已出現降溫跡象，周邊項目網簽均價較巔峰期均有下滑，市場環境不如從前。

二手房也同樣呈現新舊分化特征。周邊老舊小區較多掛牌價格在4萬元/平方米左右，次新房如K2玉蘭灣等項目價格則具備更高彈性。

中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，九棵樹地塊若想在紅海中突圍，嚴謹的定價策略是其中重要一環。參考朝棠攬閱成功經驗，給出貼合市場的合理定價，項目可充分借助臨鐵屬性與成熟配套，有效吸引地緣改善及國貿CBD外溢剛需客群。

對購房者而言，該地塊的入市提供了新的臨鐵置業選擇。張凱表示，在當前買方占主導的市場格局下，開發商如何在保持合理利潤的同時實現快速去化，并贏得市場認可，已成為考驗企業綜合運營能力的重要課題。