買二手房，超過這個房齡，再便宜也不要買了，徹底成為“不動產(chǎn)”

住建部數(shù)據(jù)出爐，今年上半年，北上廣深，二手房成交量全面上升。

北京二手房網(wǎng)簽量累計達90035套，同比增長20.4%，創(chuàng)下2022年以來同期新高；

上海累計成交985萬平方米（11.6萬套），同比增加24%；

廣州網(wǎng)簽56613套，同比增長12.98%；深圳上半年二手錄得35106套，同比增長30.7%。

二手房銷量持續(xù)上升，但是這里要提醒的是，當政策東風推高市場預(yù)期時，建議大家看清“超齡”二手房褶皺里藏著的隱形成本，這可能是比首付更沉重的代價。

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超齡的二手房有哪些隱患？

1. 老小區(qū)硬件設(shè)施老化

超齡房子雖然價格便宜，有的外觀上也不存在破敗不堪，但是硬件設(shè)施不能完全從外觀上判斷，

比如小區(qū)的排水系統(tǒng)，平時根本看不出問題，但一旦下雨天，整個小區(qū)積水成河，嚴重影響日常出行。

另外，很多老小區(qū)的管線網(wǎng)絡(luò)特別雜亂，安全隱患堪憂。

建議一定要看看小區(qū)的配套硬件，比如管線電線、道路、路燈等，這些都決定了日后的生活質(zhì)量和居住安全。

2. 戶型差

老房子在戶型布局、采光等方面，相較新房都有較大的差異，即使更換窗戶，也無法從根本上解決采光問題，遠不及新房的采光、視野。

3. 物業(yè)管理差

老小區(qū)物業(yè)形同虛設(shè)，很多甚至根本就沒有合規(guī)的物業(yè)，只是幾個安保和清潔工人員，

但這種物業(yè)往往服務(wù)意識更弱，垃圾長期不清理或者樓道清潔無人問津，小區(qū)亂停亂放，娛樂設(shè)施長期銹蝕不換不修，居住體驗太差。

5. 停車難

很多老小區(qū)當初建設(shè)的時候并沒有規(guī)劃車位，因為空間有限，車位緊張，勢必導(dǎo)致整小區(qū)亂停亂放問題普遍，有孩子的家庭更早注意孩子游玩安全。

3. 房屋質(zhì)量差

很多老房子一旦超過了20年的房齡，即便翻新外立面，仍暗藏系統(tǒng)性風險：承重墻鋼筋銹蝕、燃氣管網(wǎng)超期服役、樓體結(jié)構(gòu)不符合抗震標準……這些隱患都如同定時炸彈，隨時可能出現(xiàn)問題。

尤其更令人擔憂，老舊電線改造只能局部換新，新舊線路混搭更容易加劇漏電風險。

所以，如果要選二手房，盡量選擇最長不要超過15年的次新房。

6. 拆遷難，貶值加速

叫停大拆大建以后，那些超過20年以上房齡的老房子愈發(fā)不受市場歡迎，很多即使降價也難以找到買家，甚至更容易賠錢。

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二手房交易容易踩坑

除了超房齡問題多多，二手房交易坑也不少，尤其是以下三個，一定要注意：

① 查房再掏錢

很多人買二手房，掏錢后再查房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房子“背債”，已經(jīng)被查封。

??正確的做法：先查房，確定沒有抵押、查封，沒有設(shè)置居住權(quán)，再交錢。

劃重點：為避免買到民間低抵押房，房子有借高利貸，最好讓房東當面登錄“XX市不動產(chǎn)登記”官網(wǎng)查實時狀態(tài)。

② 首付不要直接轉(zhuǎn)房東

房東再熟，也不要直接將錢轉(zhuǎn)給房東，后果很麻煩。一旦房東玩失蹤，搞不好錢房兩空。

??正確的做法：交易資金走資金監(jiān)管賬戶，首付款進入監(jiān)管賬戶后，過戶成功自動轉(zhuǎn)款，過戶失敗資金原路轉(zhuǎn)回。

劃重點：一手交錢，一手交房本！

③ 明確遷戶口

如果房子過戶了，但原房東的戶口不遷走，自家孩子就無法上學。

??正確的做法：

買賣合同里確定戶口遷出時間，確定違約金，超時按違約金支付。

劃重點：針對賣家戶口沒有遷出，建議預(yù)留10萬以上的尾款，等到戶口簽完再付清。

因為，一旦后續(xù)因戶口遷出問題鬧上法庭，即便是贏了官司，警察也不能強制把人家的戶口踢出去。這個很重要！

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買二手房要注意啥？

1. 清楚自己的預(yù)算，和規(guī)劃

買二手房前，先要考慮到自己的預(yù)算、規(guī)劃以及選擇房子的區(qū)域，

如果孩子要上學，就選學區(qū)房，單純只想住著舒服，就在預(yù)算范圍內(nèi)選物業(yè)服務(wù)好、配套完善的樓盤。

2. 房齡、產(chǎn)權(quán)問題必須摸清

房齡決定了入住以后的居住品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)決定你將來能擁有這個房子多久時間，大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)70年，小產(chǎn)權(quán)房只有50年，別搞錯，不然很虧。

3. 實地考察小區(qū)環(huán)境、房屋質(zhì)量

買房別光聽說，自己親身去看，早中晚，看采光、通風，確定噪音情況。

還要全面了解小區(qū)的環(huán)境、設(shè)施、周邊配套等，看到理想再買。

4. 不要買一天沒住過的精裝房

這種房子很可能是“串串房”，就是一些人專門低價收回來，便宜裝修加價賣。裝修低成本，甲醛嚴重超標，這種房子住進去損害健康。

總之，買二手房一定要多問、多看，而且要分不同時段看，謹慎一些，才能避免踩坑。