這套房子掛牌74天，業主共調價3次，買家談21萬成交

阿姨一直想把自己的老房子賣掉，去換一套新的小區，在福州的市中心，58平的房子里，已經住了近30年的時間。

在西湖公園邊上，生活的時間久了，對周圍環境的變化，人和事都十分的熟悉。把房子賣掉之后，還是想著能在附近置換一套電梯房。

有這個想法，也在人之常情之內，子女們也表示贊同。但問題出在周邊的電梯房，價格太貴了，即便把現在住的房子賣掉，還要貸款100多萬才行。

現在給阿姨的選擇只有兩種，一是、離開原本的生活區，到晉安或者金山，再或者閩侯，用地段價值去兌換品質型的小區。二是、利用貸款杠桿，用現有的售房款作為首付，再向銀行借款100萬，同片區附近，換一套電梯房。

經過一家人商量，他們還是決定把房子賣掉后，用按揭貸款方式買房，仍然選擇在鼓樓區生活。做出這種決定，也是經過多方面的考慮。首先是考慮到生活圈，老年人的交友圈子，他們的社交問題。其次是考慮到配套，在鼓樓區成熟的配套，老年人生活更加便利。最后是子女照顧問題，他們要探望或者照顧，再或者老年人百年以后，房子也更好處理。

因此，我們不難看出，福州偏遠的郊區，買房子用于養老，并不現實，對于大多數老年人來說，換區域生活，并不是一件容易的事情。

鼓樓區，低價格的老破舊，天怡花園的二手房成交案例，給大家做個參考。

成交小區：天怡花園；

成交時間：2025年10月；

成交數據：產權79.55平米，3房1廳，中樓層，精裝修，西南朝向，158萬，成交單價19862元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌74天，業主共調價3次，最后一次掛牌179萬，買家談價21萬后達成交易。帶看過該房源的客戶10來個，總體的流量不算高，但業主賣房誠意度較高，能夠及時做價格調整。買家更能接受中低樓層的房子，精裝修也能給房子加分，這兩項能夠促進房子的成交速度。

2、天怡花園二手房成交差距較大，7月份賣出一套27054元/平米，與現在19800元的價格對比，幾個月的時間里，相差7500元/平米。而在年初就更夸張了，102平米的戶型 ，成交單價超過3萬元/平米。通過歷史成交作為參考，也不一定完全符合實際，需要多方面對比較好。

3、天怡花園在售二手房22套，業主掛牌均價26112元/平米，成交均價在2萬左右。小區是1998年左右交付的時間，屬于老破舊類型，內部有分商品房和安置房，兩個大門進入，一個是北大路，另一個是鼓西路，還有一個通往西湖的小門，樓棟位置不一樣，對房子的價格會有很大的差別。

4、這套成交房源，劃片西峰小，十八中，談不上非常優質，甚至是東街口商圈內，最差的學區配套，但對比福州其他區域的公立校，它的排名就非常靠前了。甚至可以說，它是除了絕對頭部學區以外的第二梯隊選擇。

購房建議：

現在還會去買老破舊的人，只有兩種原因：

有學區需求：許多家長為了讓孩子進入優質學校（如福州二附小，鼓二小，錢塘小等），愿意犧牲居住品質，選擇小戶型學區房。即使出生率下降，有條件的家庭仍會優先考慮教育投入。

有剛需自住：對于在鼓樓區工作的剛需群體，老破小總價低、通勤便利（如騎電動車10分鐘內可達），是解決住房問題的務實選擇，因為市區的房租也不會便宜。

選擇買老破舊的時候，需要注意以下幾個事項：

明確需求優先級：若為學區，需核實學位是否占用及劃片穩定性；若為自住，需接受居住品質的妥協。

謹慎評估溢價：鼓樓學區房均價比非學區房高65%，但成交周期更長（45天 vs 35天），溢價可能難兌現。

關注議價空間：當前市場買方議價能力較強，如達明新村，雙拋橋新村等，成交價可低于掛牌價10%以上。

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