方圓生活服務以資抵債失靈了

文/樂居財經 徐酒眠

一筆推進兩年多、涉及23套房產的抵債交易，最終為泡影。

方明回歸執掌的方圓生活服務（09978.HK），在2025年的這個冬天不得不面對一個更殘酷的現實——他們可能連“以資抵債”這條最后的路也走不通了。

2025年11月28日，方圓生活服務發布公告，宣布其與鶴山市富都物業發展有限公司（簡稱“富都發展”）的一項“以資抵債”協議被全面解除。

追溯這筆交易的起點，是2023年6月雙方訂立的一份抵債協議，按照約定，富都發展本應將其旗下23套一手住宅物業轉讓給方圓生活服務，用以抵銷約1600萬元的未結應收款。

這批房產位于廣東江門鶴山市“方圓·鶴山云山詩意”住宅區，總建筑面積為2614.7平方米，個別面積約為99.8平方米至130.5平方米。

據當時的公告，這批房產總價值約為2000萬元；因此，根據雙方的協議，方圓生活服務需要向富都物業發展支付一筆400萬元的首付以“平賬”。

“該等物業實體未按原定計劃完成交付”，方圓生活服務在公告中說明，協議終止的直接原因是先決條件無法在2025年11月28日或之前達成，而兩個關鍵障礙是：

首先，物業建造工程已嚴重延誤，且無明確竣工時間表；其次，先前就這些物業辦理的網簽備案既不構成所有權轉移，也未授予任何物業處分權。

根據協議，富都發展需在截止日期后十個工作日內退還首期款項，否則需按每日首期款金額的0.01%支付違約金。

截至公告日，富都發展應付方圓生活服務及其附屬公司的總金額約為6400萬元，其中包含了首期款400萬元、未結應收款1600萬元及其他貿易應付款項4400萬元。

對于富都發展能否如期向方圓生活服務退還400萬元首期款項，并盡快支付所有應收款項，似乎情況并不樂觀。今年9月、11月，富都發展剛新增兩筆被執行人記錄，執行標的金額分別約為12.94萬元、231.45萬元。

方圓生活服務表示，“將是情況需要，不排除采取法律程序以追索相關應收款項，以維護合法權益”。

這不是方圓生活服務唯一的以資抵債交易，2023年，其曾與關聯方方圓地產訂立三份類似的置換協議，涉及多套住宅物業、商業物業及車庫，合計抵消金額超過3700萬元。

而富都發展背后，其實也站著方圓生活服務的關聯方。

具體來看，富都物業發展有三個直接股東——鶴山市明鑫房地產投資有限公司(簡稱“鶴山明鑫”)、江門市蓬江區明軒租賃有限公司，以及江門市新方盛投資咨詢有限公司，它們分別持股占比82%、10.8%，以及7.2%。

其中，后兩者的最終實益擁有人為獨立第三方。而鶴山明鑫則由廣州市明鑫投資發展有限公司、珠海方圓樂鑫股權投資合伙企業(有限合伙)分別持股51%、49%。

向上穿透股權，后者的上一級持股占比30.2326%的股之一——廣州市臻惠實業投資有限公司，是方圓國際投資集團有限公司的全資子公司，由方圓集團創始人方明間接全資持有。

穿透股權，富都發展的實控人為張清，受益股份69.08%及擁有82%的表決權。

方圓生活服務表示，張清為獨立第三方。不過，張清與方明其實關系匪淺。

方圓現代生活掛牌新三板前夕，2016年3月，二人曾簽署過一份《股權代持協議》，方明委托張清代為持有其對廣東方圓投資有限公司50%的股權。

事實上，方圓生活服務的遭遇并非孤例，而是當下中國物業管理行業普遍面臨的困境。

今年6月，榮萬家也曾披露，其擬以10.7億元收購關聯公司榮盛發展旗下1.2萬個停車位、5479套儲藏間及112套住宅商業資產，以抵銷后者長期拖欠的應收款項。

這是榮萬家兩年內經歷的第二次“以物抵債”。2023年11月，其曾以5.68億元接手榮盛發展類似資產包，但截至2024年僅變現922萬元，部分物業更因查封淪為“壞賬”。

方圓生活服務交易的失敗不僅因為建筑工期無限延期，更因那些看似已完成的“網簽備案”根本不具備物權效力。當“以資抵債”這條路也開始走不通時，擺在物業公司面前的選擇變得愈發有限。

值得一提的是，今年3月，方圓生活服務宣布，創始人方明由非執董調任執行董事。

這一變動被外界解讀為集團將重心移回至物業上市平臺的信號。方明自2006年起便主要負責進行投資決策、提供總體策略規劃及監督方圓集團的物業發展項目。

方明回到物業前臺，2025年上半年，方圓生活服務實現收益約1.68億元，較去年同期下降約9.5%；期內虧損為652萬元，較去年同期虧損1.23億元大幅收窄59.12%。

方圓生活服務解釋稱，收益下降的主要原因是房地產業務的持續低迷，以及資源向物業管理服務的轉移。

具體來看，報告期內方圓生活服務在房地產代理服務業務僅錄得收益約70萬元，較去年同期的540萬元減少87.3%；在專業物業管理服務分部錄得收益約1.68億元，同比下降7.1%。

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