北京買房：理清思路，購房建議1730

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

有個問題想咨詢。明年我的小孩兒上初中，很大概率在清華附中，我在清華上班，所以不需要學區房。想在可以接受的距離內買一套低總價的兩居室，主要為了居住。因為是二套，預算有限，五道口太貴了，所以初步選定了幾個地點，清河毛南，馬連洼梅蘭竹菊園，朝陽南沙灘小區。

房子我在貝殼看了一段時間，還沒到現場去看。目前我覺得性價比最高的是南沙灘，距離雖然比前兩個略遠一點，房子也小點，但是可以接受。格局和居住環境最好的是馬連洼那幾個，也最貴。毛南就是老房子的格局和環境，距離最近，我主要對清河的交通感到太堵了。所以我想請教您，南沙灘的房子有沒哪些缺點，從自住和保值角度，這幾個地點應該怎么選。

我幾乎每天都看您的公眾號，我可以猜到您一定會說一句，房子是用來住的。

A：

1、對啊，房子是用來住的，那看自己的喜好才最合適。如果說是性價比，那肯定是南沙灘的最高，因為沒有學區溢價，又是老小區，那居住的性價比就比平均值還高10%以上，小戶型的就更高了。

當然這也看具體房源，清河學區不算太熱門，溢價本來就不高。再加上現在是樓市低迷，那有可能買到溢價很低甚至沒溢價的，這就算撿漏了，只是得多看房多算賬，一房一議。具體的房源讓中介或自己算算吧，盡量買低的就行。

2、南沙灘的缺點，除了老小區的通病，再有的缺點是原產權單位多唄。而且還央產和市屬的都有，這么多單位但又都不是強勢或不太大方的，那在物業+維護方面就不占優了，容易推諉扯皮。尤其是花錢多的事情，比如原址重建和整樓維護，現在都是要原產權單位配資的，那不愿意掏錢的就得往后排了。

另外是次選塔樓吧，年頭兒越長越不好維護，而且得房率也不占優。除非是能買到戶型真好的，否則在自住和保值方面都次選。

3、如果是我那肯定先看清河啊，能買到不帶溢價或很低的就算超值。實在找不到合適的再看南沙灘，這就是性價比正常了，不吃虧也不占便宜。馬連洼則是學區溢價基本等于海淀平均值，用不上學位的就不算合適了。

僅供參考。

二

Q:

請問，2021年買的百子灣一套138平3居2衛，房價750萬，貸款200萬。老公央企，疏解雄安，今年買了雄安金茂府，1.7萬一平，貸款170萬。孩子們都跟著過去上學了，北京就我一個人居住，考慮出售百子灣，換草橋附近房子，方便往返雄安。請問老師，建議現在出售百子灣3居，換草橋附近2居嗎？

A：

1、房子是用來住的，為了交通方便就該換就換唄，這沒必要聽別人的意見。再者我也猜不著您說的都是哪兩個小區啊，那就更說不出什么了，所以還是看自己的喜好吧。

2、不過您這套房是2021年買的，房價當時相對高，而這套房的單價是750/138=5.4萬，不是太高。而且這套房是138平的也沒超普宅線，那說明這所在小區不是改善型的，所以價格走勢不太強。

那如果換到草橋，從大的地段兒來講至少沒降低，包括學區。而用三居換兩居則有可能提升小區品質+房子的居住體驗，從保值角度是好事兒。如果是這樣兒那就更是改換就換吧。

3、其他的我說不出什么，您這問題有點兒寬泛，僅供參考吧。

三

Q:

請問，我是最早買回龍觀的那批，180多平的。現在隨著孩子結婚搬走感覺用不上了，太大了，主要是我們精力不濟，收拾起來太累，而北京又土大風大，幾天不打掃就一層灰，弄的很別扭，所以想換。

但看了價格覺得現在換好像吃虧似的，價格低想等等。但中介勸說這種大戶型將來會更低，老破大沒人要。但說實話如果是家里人口多的，或者是勤快的，這種大戶型住的非常的舒服。回龍觀的配套也全，我們要換也是還在附近。

A：

1、要是我就不著急換，反正也不是缺錢用，著什么急啊。這種行情不好的時候賣這種“剛需板塊大戶型”必定吃虧，等到行情回暖了再賣才合適呢。

這可以算算租售比，現在肯定是最低的時候，也就是性價比最高的時候。那您如果賣掉，那這性價比就歸別人了，可人家又不感謝您，何必呢？

2、中介的話屬于夸大，大戶型肯定是不好賣，但談不上“將來更低”。在同板塊之內，各種產品的價格“差率”一旦形成就很難改變，尤其是老房，短期一般不會單獨走弱，時間長了才有可能呢。但如果著急賣那就只能降價唄，這就會更低了。

3、總之我建議是甭著急，都住了20多年了吧？也不差這一年半載的了，您這是換房又不是套現，等等至少不吃虧，同一板塊內基本都是同漲同跌的。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們夫妻在亦莊工作，已有京戶，現金200萬左右，公積金合計*元，月入*元，想買700萬左右的房子，您有推薦嗎？另外我們也有個不成熟的想法，就是在東城買一套小戶型住宅，勉強自住兼孩子上學即可，然后在亦莊買一套公寓，自住或出租以補貼月供。請問這方案是否合理？請幫忙分析一下

A：

1、我沒太看懂您這倆方案。或者說第一個有些太激進了吧？首付200買700萬的就是貸款500萬，月供要在2.5萬左右，而您雖然公積金不低，但收入在還完月供后剩的就不太多了。

就算銀行能審批，您家既要生活，也有可能租房，此外還有孩子的教育費用，能夠嗎？我覺得大概率會有些緊張的。

我估計您在央企工作，應該是穩定的崗位和收入，但短期內漲工資的不會太多吧？建議控制好風險，別太激進了。

2、第二個方案，買房在東城，每天往返亦莊能方便嗎？孩子在低年級時還好說，高年級隨著學習壓力增大，很是需要家長陪伴的，您二位下班回東城得幾點了？都夠辛苦的吧？

而且再買套公寓自住我認為沒什么意義，那東城的是否自住？上了學就賣掉嗎？如果賣掉東城的，那何必還買公寓啊，直接換能自住的普宅不就得了。如果東城的不賣掉，那住東城不就得了。

至于收租金的話當然可行，但考慮好公寓的潛在風險。之所以租金收益這么高還沒多少人投資，尤其是沒有機構投資，就說明風險相對大，所以資本才謹慎的。投資的本質不是高收益，而是避險。

3、總之您這倆方案我感覺都不是太合理，沒看懂您的思路。另外不知您家孩子哪年上學，如果還好幾年呢，那考慮好學區房溢價部分的保值風險，畢竟明年之后就是低谷期了，至少延續到2031年。所以都再考慮一下吧。

僅供參考。

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