龍華建設虧了，劉曉迎加緊賣房子

文/粵進深 嚴明會

深圳龍華，迎來一個新規項目。

昨日（12月2日），一場名為“十年共建，為至瑧龍華”的品牌發布會，在深圳時尚小鎮舉行。

主角，是龍華建設集團（全稱“深圳市龍華建設發展集團有限公司”）。

發布會上，其正式推出了玖瓏瑧境項目。

從發布會主題或許不難看出，項目對龍華建設集團而言，意義重大。

實際也是如此，玖瓏瑧境被定位為是龍華建設集團的“戰略旗艦項目”；

是該集團推動產城融合整體開發的首發之作。

當天，龍華建設集團董事長方東明、總經理劉曉迎均出席了現場。

總經理劉曉迎在致辭中還表示，此次推出的玖瓏瑧境項目是龍華建設集團以高度的責任感，嚴控品質、精益求精，打造的經得起時代檢驗的標桿。

對這個項目的重視，是當然的，畢竟玖瓏瑧境規模體量不是一般的大。無論是投入資金，耗費心力都是巨大的。

該項目位于九龍山數字城板塊，是福城南產業片區土地整備利益統籌留用地開發項目的重要組成部分。

其于2020年9月納入《深圳市2020年度城市更新和土地整備計劃》，并于2023年4月發布規劃公告，確認為由深圳市龍華建設發展有限公司負責實施。

項目共計13宗地，包括9宗工業和4宗住宅，規劃總建筑面積約137萬平方米，是集住宅、商業、教育、產業于一體的綜合社區。

其中，規劃商品住宅約29.4萬平方米（可售住宅20.3萬平方米）。里面的住宅部分，又分為多期建設。

項目首期亮相的，是“玖瓏瑧境·新玥”組團，主打建面約77-134平方米的三至四房產品。

一期新玥組團，占地面積約1.41萬㎡，總建筑面積約11.03萬㎡，規定容積率為5.2，計規定容積率建筑面積約7.27萬㎡。

共規劃建設3棟住宅，其中1棟1單元30層，1棟2單元47層，1棟3單元46層，均為一層6戶設計，總戶數675戶。

不過據了解，只有1棟1單元是商品房，1棟2、3單元均為回遷房。據此看，項目的回遷房比例達七成以上。居住上或許沒那么純粹。

此前，項目的部分戶型圖已經曝光：

其中，78㎡三房兩廳一衛，86㎡三房兩廳兩衛，均為豎廳格局，三開間朝南；

96㎡三房兩廳兩衛，有豎廳跟橫廳兩種格局；113㎡四房兩廳兩衛，橫廳格局。

戶型上，使用起來還算方正，并且有設備平臺贈送。

但有一點，作為新規產品，玖瓏瑧境·新玥得房率其實不算太高，包含贈送后的得房率在88.34-95.73%左右。

對比其它一些100%得房率的新規樓盤，還是有一些差距。

其實這點從戶型上也可以看出，項目96㎡只做了三房。

并且大部分的戶型陽臺都不不算特別大，只有113㎡的戶型陽臺連接了次臥大了不少。

實話說，整個來看，項目比較大的一大亮點，可能就是臨近華為九龍山總部基地了。

周邊產業較多，后期有較大的人流量支撐。其余的，項目優勢似乎算不上太突出。

也因此，玖瓏瑧境的后續入市，更大的可能是從性價比入手。

憑借小面積降低上車門檻，或是一個不錯的選擇。

畢竟，龍華目前的市場還是挺卷的。

價格上，項目附近的在售樓盤，招商雍云府，參考均價3.7萬/㎡。

玖瓏瑧境的去化，對龍華建設集團而言，其實很關鍵。

該集團于2015年成立，目前，已構建覆蓋土地整備與城市更新、地產開發、金融投資、物業運營與公共服務等領域業務。截至目前，資產規模275億元。

而前面也說到，整個福城南項目投入資金量大。

根據該集團債券評級報告，福城南土地整備利益統籌項目計劃總投資119.99億元。

截至2024年末累計已投資22.59億元，尚需投資97.4億元。

并且，除了這個項目，龍華建設集團手上重點推進的，還有建泰城市更新項目、觀湖北、龍華區國際醫療器械城產業片區土地整備利益統籌項目等。

這些項目投資規模均比較大，給龍華建設集團帶來較大的資金支出壓力。

這兩年，龍華建設集團的凈利潤在下降甚至虧損，負債水平卻逐漸增加。

其2025年中營業收入6.17億元，同比微增2.26%；凈利潤-1.08億元，不僅大幅下降，甚至陷入虧損。

而相對比之下，該公司2025年中合并報表范圍內公司有息債務余額88.93億元，增長了20.03%。

這里面，1年內到期的有息債務15.77億元，而同期末，龍華建設集團的現金及現金等價物余額8.22億元，存在較大的缺口。

2025年中，該公司的資產負債率由2024年末的48.61%，進一步增長至50.66%。

所以說，玖瓏瑧境項目的銷售如何，很關鍵。該公司債券跟蹤評級報告也指出，上述項目建設并投入運營后，預計能夠持續給公司貢獻較大收入。

是用較高的性價比快速去化，還是按正常甚至略高市場價慢慢賣。這一仗，就看龍華建設集團怎么打了。