年輕人留城難？上海保障房開竅了！地鐵旁建房，上班不擠還少遭罪

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哈嘍，大家好，小林哥這篇經濟評論分析房產抉擇，房子曾是財富的象征，如今卻成了沉重的包袱，1.2億套空置房無聲宣告黃金時代終結，但一線城市改善型住宅和合理租售比的資產仍暗藏機會，是時候拋棄'老破小'，才能擁抱品質與價值，讓房產回歸居住本質。

算清收益賬：房產早已不是穩賺的生意

說起來房產投資，很多人都模糊著一筆賬，買套5年限售的新房，從頭到尾要花多少錢，連利息算進去又得多少，這些問題沒幾個人能立刻說清，就拿1000萬的房子舉例，想保本賣出，到底得標多少價？

有人隨口說13%或者15%的溢價就行，這真就是瞎猜，參考前幾年大家都能拿到的3.5%房貸利率，五年算下來，保本線實際得摸到19.5%，這話啥意思？要是把這筆錢存銀行買理財，哪怕選最穩妥的產品，五年也能穩穩拿到近20%的收益。

2024年鏈家發布的上海二手房報告里就提過，過去五年買入的房源，解禁后能達到20%收益的連三成也不到，不少2019年在嘉定買入的次新房，如今掛牌價和當初入手價幾乎沒差，算上利息反而虧了不少。

現在的房子，金融屬性正在一點點褪掉，要是把它當成能生錢的資產，收益真沒眼看，全國平均租售比就2.0左右，上海更慘，徐匯的新房租售比才1.2，和余額寶收益差不多。

對比之下，紅利股就香多了，2024年A股紅利指數平均股息率有4.5%，港股扣完稅也能有5%以上，這么一對比，房子作為投資品的性價比確實低得可憐。

別拿上海房子和日本一戶建、紐約公寓比，那些地方持有成本高得嚇人，但就算刨去這些，上海的租售比也還是墊底，就說迪拜，2023年因為世博會帶動，當地房產租售比沖到9%，人口涌入推高租金，房源又跟不上，自然收益就上去了。

換個思路活：租房也能住出高品質生活

上海現在的租房市場，藏著不少劃算的門道，2023年上海住建委的數據顯示，高端住宅租賃市場空置率有8.3%，不少開發商為了盤活資產，租金定價都很克制，這就給租客留了套利空間。

有位購房者就試過這種辦法，自己在普陀有套1000萬的房子，租出去每月能收1.5萬，租售比剛好1.8，他轉頭在徐匯濱江租了套2000萬的新房，每月租金才2.1萬，租售比1.4，這么一倒騰，用更少的錢住上了更好的房子。

這種操作不算特例，2024年《解放日報》就報道過，上海中環內不少次新房小區，業主因急需資金周轉，租金報價比周邊小區低10%-15%，只要多跑多看，總能找到這種高性價比的房源。

租房最大的顧慮就是搬家麻煩，其實成本沒想象中高，日式搬家服務在上海很成熟，一套三居室搬完也就8000到1萬，閑魚上找個保潔阿姨收尾，兩百塊就能搞定，算下來一年搬家一次，額外支出也就一萬出頭。

租房的好處還不止這些，能換著地段住，體驗不同的生活配套，住過陸家嘴的業主說，之前住寶山，周末想逛商場得開車半小時；現在租在浦東，下樓就是商圈，生活便利度完全不是一個級別。

反觀買房的人，很多都太草率了，2024年某房產中介的統計顯示，上海購房者中，有62%的人看房時間不超過一周，38%的人只看了三五套就定了，有對小夫妻，在售樓處被銷售說動，當場交了定金，事后才發現小區離地鐵站要走20分鐘。

買房子比買任何東西都該花心思，選餐廳還會翻一百條點評，花幾百萬買房子卻只看三天，這種心態很容易踩坑，多跑幾個小區，體驗不同的物業和戶型，才能找到真正適合自己的房子。

選對戶型：140平或許是中產的黃金面積

三口之家帶老人，到底多大的房子住著舒服？2024年上海某知名房企的調研數據給出了答案，140到160平的戶型滿意度最高，達到了82%，這個面積段，剛好能做出四個房間，完全夠用。

孩子有獨立臥室，夫妻倆有主臥，老人來帶娃也有地方住，再留一間當書房，日常活動互不干擾，客餐廳也能做得寬敞，面寬能到4米以上，不像百平米小三房，客廳才3米多寬，顯得特別壓抑。

太大的房子反而不實用，有業主住過200平的大戶型，光打掃衛生就得請兩個保潔，每個月維護成本比房貸還高，不少房間常年空著，純屬浪費，普通家庭根本用不上這么大的空間。

市場早就給出了信號，2024年上半年，上海120到150平的新房成交占比提升到35%，反觀100平左右的小三房，成交占比下降到18%，就像松江某新盤，135平的四房開盤就售罄，而105平的三房還剩不少房源。

這和之前的“7090政策”有關，過去十年上海建了大量百平米小三房，光一個臨港新區就供應了3000多套，但這類房子有個通病，次臥才7平米，書房只有5平米，帶連廊的房間更是沒法住人，只能堆雜物。

上海的房產結構其實很特殊，全市850萬套房子里，有兩三百萬套是1998年前的老公房，真正外立面干凈、人車分流的次新房，也就四五十萬套，能住上百平米小三房的，已經算是中高收入人群了。

現在開發商也在調整方向，2024年南京、長沙等城市放寬戶型限制后，不少上海房企也跟著優化產品，把130到140平的改善型戶型作為主力，這類房子既能滿足居住需求，總價又在中產承受范圍內，自然賣得好。

房產最終的本質是用來住的，無論是租房還是買房，無論是選大戶型還是小戶型，核心都該是讓生活更舒適。

隨著市場越來越理性，人們會更清楚自己真正需要什么，在上海這樣的城市，找到適合自己的居住方式，比盲目跟風買房更重要。