北京房產律師觀點：城鎮(zhèn)戶口購農房，法律風險極高

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

張建國（化名）系北京市某村集體經濟組織成員，在村內擁有一處宅院（下稱“一號院落”），含正房五間、東廂房三間。

2001年7月，張建國與非本村村民劉強（化名，城鎮(zhèn)戶籍）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，以8000元價格將一號院落出售給劉強。當日，雙方完成房款支付與房屋交付。

2010年，張建國向法院起訴，請求確認該買賣合同無效。因劉強拒不到庭，張建國暫撤回“返還房屋”訴求。法院作出A號民事判決，認定：劉強非本村集體成員，不具備購買農村宅基地房屋資格，合同無效。該判決生效。

2011年，張建國再次起訴要求返還房屋。但因劉強仍缺席，法院以“無法查清現(xiàn)狀、不具備騰退條件”為由，作出B號判決，駁回其請求。

此后十余年，房屋一直由劉強實際控制，但未翻建或長期居住。2024年，當地啟動農村宅基地確權登記，一號院落依法確權至張建國名下。同時，房屋年久失修，已成危房，面臨倒塌風險。

2025年，張建國第三次提起訴訟，請求判令劉強立即返還一號院落。

被告劉強經法院合法傳喚，仍未到庭應訴，亦未提交答辯意見。

裁判結果

法院認為：

買賣合同已被生效判決確認無效；

合同無效后，買受人應返還財產；

雖此前因客觀原因未支持返還，但現(xiàn)房屋已完成確權、危房風險加劇，具備返還條件；

被告拒不到庭，視為放棄抗辯權利。

判決：劉強于判決生效后30日內，將一號院落及全部房屋返還給張建國。

法院說理

合同無效自始無法律約束力

根據《民法典》第157條，無效合同自始無效。劉強基于無效合同占有房屋，缺乏合法依據，依法應予返還。

確權登記強化原權利人地位

2024年農村土地確權工作中，政府已將案涉宅基地及房屋登記至張建國名下，進一步確認其物權歸屬，為返還提供行政支撐。

“不具備騰退條件”情形已消除

此前因房屋狀況不明、可能涉及添附或賠償問題而暫緩返還。但如今房屋空置、瀕臨倒塌，無實際使用價值，且被告長期失聯(lián)，繼續(xù)占用將導致產權滅失風險，故返還具有緊迫性和必要性。

損害賠償可另案解決，不影響返還義務

法院明確：若劉強認為因合同無效遭受損失（如裝修、修繕等），可另行起訴主張賠償。但此不影響其當前返還房屋的法定義務。

律師提示

城鎮(zhèn)居民購買農村房屋，合同一律無效！

無論交易時間多早、是否公證、是否長期居住，只要買方非本村集體成員，買賣宅基地上房屋的行為均違反國家強制性規(guī)定，自始無效。

合同無效≠房子永遠拿不回

很多人誤以為“錢房兩訖多年就安全了”。但法律賦予原權利人永久性的返還請求權。尤其在確權、拆遷、危房整治等政策背景下，返還可能性大增。

確權登記是維權關鍵證據

農村房地一體確權后，不動產權證將成為法院認定權屬的核心依據。村民應積極參與確權，固化自身權利。

被告缺席≠自動勝訴，但本案特殊

一般情況下，缺席審理需結合證據判斷。但本案已有生效判決確認合同無效，且新事實（確權+危房）足以推翻此前“不具備騰退條件”的認定。

返還后可索賠，但需主動舉證

若買方曾對房屋進行重大修繕或重建，可主張折價補償。但需自行舉證投入金額及合理性，且法院會根據雙方過錯比例分擔（通常賣方承擔主要責任）。