萬達首度贖回已售廣場！這是前首富「至暗時刻」的結(jié)束嗎？

新華保險不玩了？12月企查查的數(shù)據(jù)顯示，煙臺芝罘萬達廣場有限公司的股東席位發(fā)生重大更迭，新華保險旗下投資平臺徹底退出，萬達商管全資子公司上海萬達銳馳全面接盤。

這座2024年7月便被出售的廣場，在一年半后重新回歸萬達體系，成為其連續(xù)出售超80座萬達廣場后的首筆贖回操作。在房地產(chǎn)企業(yè)紛紛“賣賣賣”以自救的主旋律下，這一反向動作猶如投石入湖，激起市場對萬達債務(wù)困境與房地產(chǎn)行業(yè)前景的深度熱議，曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)巨頭們是已經(jīng)開始走出“至暗時刻”？

從此次贖回的標(biāo)的選擇與交易細節(jié)看，煙臺芝罘萬達廣場絕非普通資產(chǎn)，作為萬達商管的第103座廣場，其24萬平方米的商業(yè)面積占據(jù)煙臺核心商圈，年租金穩(wěn)定在1.2億元，凈租金回報率超6%，屬于萬達體系內(nèi)現(xiàn)金流最穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

而2023年以來，萬達拋售的80余座廣場中，中西部三四線城市項目其實挺多的，部分標(biāo)的租金回報率不足3%。但為了償還巨大的債務(wù)敞口，已經(jīng)避免被太盟徹底鯨吞，萬達依然在持續(xù)“割肉飼虎”，尤其是在2025年5月打包出售的48座廣場，雖回籠500億元資金，卻讓萬達每年損失超60億元租金收入，因此這其中加速盤活資產(chǎn)的戰(zhàn)略考慮味道非常大！

我們都清楚：企業(yè)不會倒于利潤高低，但一旦會倒于現(xiàn)金流的斷裂！因此，丟長尾，穩(wěn)當(dāng)下現(xiàn)金流，減少債務(wù)違約可能，一直是這幾年萬達的首要操作！

總體而言，在連續(xù)數(shù)年相對的“棄劣留優(yōu)”操作下，萬達至今還保留的一些商業(yè)地產(chǎn)，絕對屬于優(yōu)選的結(jié)果，而如果萬達資產(chǎn)處置能夠被市場印證已進入尾聲，那么保留下來的核心區(qū)位資產(chǎn)，就能為未來的資本運作儲備“彈藥”，萬達由于沒有上市，目前在債務(wù)置換方面的工具顯著小于融創(chuàng)、碧桂園、萬科等競對！

此外，本次交易倒是折射出萬達財務(wù)狀況的階段性改善，畢竟此次贖回資金約7.08億元，與項目注冊資本完全匹配。能拿出這筆資金，至少證明萬達當(dāng)下的風(fēng)險比萬科或許好，畢竟后者賬上的資金已經(jīng)不到10億！

不過，這7個多億的背后，是萬達三年來超千億元的資產(chǎn)變現(xiàn)，除80余座萬達廣場外，還包括204家酒店、萬達電影控股權(quán)等非核心資產(chǎn)。根據(jù)財經(jīng)媒體報道的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，“萬達系”境內(nèi)債已全部清償，僅余1筆4億美元海外債將于2026年2月到期，這與2024年底境內(nèi)外債券余額超81億元的狀況相比顯著好轉(zhuǎn)。

不過萬達的流動性壓力仍未解除，截至2025年中，萬達整體負債近6000億元，萬達商管有息負債1375.61億元，其中302.69億元需一年內(nèi)償還，而賬面貨幣資金僅115.77億元，現(xiàn)金短債比不足0.4。這種“局部緩解、整體承壓”的財務(wù)特征，決定了贖回操作只能是“精準(zhǔn)狙擊”而非“全面反攻”，也就是說，現(xiàn)在只是在ICU里睜開了眼，離出院依然為時尚早！

當(dāng)然，此次交易對于萬達與險資也算共贏，讓市場里資金成本最低的大佬舒服，或許是房地產(chǎn)解困的一條明路，今天新華賺錢了，可能后續(xù)資本運作時它還會來！

要知道煙臺芝罘萬達的接盤方坤華投資，是新華保險與中金資本組建的百億級不動產(chǎn)基金平臺。在持有期間，新華保險不僅獲得約1.5億元租金分紅，年化現(xiàn)金回報達8%，疊加資產(chǎn)溢價后內(nèi)部收益率接近10%，完美契合險資“固收+”的配置需求，對于分紅剛需集中在3%-5%的保險而言，十分舒服。

而萬達也通過短期讓渡資產(chǎn)權(quán)，既緩解了當(dāng)時的流動性危機，又保留了對廣場的實際運營權(quán)。這種模式，已成為萬達的重要融資渠道，尤其是和老朋友間的交易，僅2024年，坤華投資就收購了9座萬達廣場，2025年又接手5座。此次贖回就像是一次回購保障驗證，以后若未來萬達商管推進REITs擴募或上市，贖回的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可作為底層資產(chǎn)，大幅提升融資吸引力！

截至2024年底，萬達商管在輕資產(chǎn)上的在管面積占比已提升至65%，但管理成本上升導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟風(fēng)險顯現(xiàn)。此時贖回運營成熟的煙臺芝罘萬達，既能通過自有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)驗證運營能力，又能為承接第三方項目提供信用背書。

至于“至暗時刻”已然過去的結(jié)論，我認(rèn)為答案顯然是否定的，當(dāng)前更應(yīng)視為轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。從積極信號看，除境內(nèi)債清零外，萬達商管通過引入600億元戰(zhàn)投，暫時解除了對賭協(xié)議壓力，負債率從78.6%降至65.2%。核心商業(yè)板塊雖受資產(chǎn)出售影響租金收入下滑，但運營效率仍領(lǐng)先行業(yè)。而風(fēng)險端，短期流動性缺口是最大隱患，115.77億元貨幣資金難以覆蓋302.69億元短期債務(wù)，2025年需清償?shù)?17億元對賭回購金額更讓資金鏈雪上加霜，一系列連續(xù)的風(fēng)險依然讓萬達不能有絲毫大意！

另外，截至2025年11月，萬達集團累計被執(zhí)行金額已突破120億元。長期來看，資產(chǎn)出售導(dǎo)致品牌溢價衰減，三四線城市萬達廣場租金溢價率下降，輕資產(chǎn)管理費收入增長未達預(yù)期。更值得警惕的是，600億元戰(zhàn)投資金是否已經(jīng)完全到位，目前也沒啥消息，若后續(xù)融資受阻，萬達可能被迫再次“割肉”。

總體而言，煙臺芝罘萬達廣場的贖回，對于這座商業(yè)地產(chǎn)巨頭而言，只是開始，如何在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路上站穩(wěn)腳跟，用持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流化解債務(wù)壓力，才是真正的考驗。未來，萬達商管的救贖只有靠IPO與REITs擴募，傳統(tǒng)的金融手段已經(jīng)很難填平資產(chǎn)價格下跌的螺旋，與此同時，根據(jù)胡潤的報告，王健林家族財富已經(jīng)從巔峰時的2600億元縮水至2025年的100億元，甚至跌出了福布斯富豪榜 ！