11億拿地卻無法開發，大悅城告贏地方部門的勝算有多大？

出品|中訪網

審核|李曉燕

12月3日，深交所上市企業大悅城（000031.SZ）的一則訴訟公告，將一樁持續五年的土地糾紛推向公眾視野。其控股子公司武漢地悅房地產開發有限公司因行政協議履行爭議，正式起訴武漢市蔡甸區自然資源和城鄉建設局，索賠金額合計超10億元，涉及土地出讓金返還、損失賠償等多項訴求，引發地產行業與法律界的雙重關注。

這起糾紛的源頭，要追溯到2019年末的一場重磅土地交易。彼時武漢土地市場熱度正盛，當年10月22日，武漢一次性推出10宗優質地塊，總成交額達109億元，其中蔡甸區P(2019)130號地塊被大悅城旗下子公司成功競得。作為中糧集團旗下核心地產平臺，大悅城當時正加碼武漢市場布局，該地塊被寄予厚望——根據規劃，這里將崛起一座總建筑面積72萬方的地鐵TOD生態大城，涵蓋中糧國際營養健康城、中國健康生活示范城等核心業態，還需配建三所不同規模的幼兒園，并自持不少于3萬平方米商業面積，引入世界500強企業區域總部及專業研發機構，堪稱蔡甸區重點標桿項目。

公開信息顯示，該地塊位于蔡甸區蔡甸大街與西環路交匯處以西的張灣街太山村，總出讓面積達165459平方米，分為四個容積率各異的子地塊，從0.7到4.7的容積率規劃，預示著項目將融合低密生態與城市綜合體功能。2019年12月31日，武漢地悅與蔡甸區資建局正式簽署《國有建設用地使用權出讓合同》，以11.29億元底價成交，樓面地價2351.6元/平方米，武漢地悅隨后按合同約定足額支付了全部土地出讓金及相關稅費，履行了企業方的全部義務。

然而，這份承載著區域發展期待的合作協議，卻在地塊交付環節戛然而止。武漢地悅在訴訟中指出，自2020年起，涉案地塊持續處于被壓占狀態，導致項目無法按計劃啟動開發建設。五年來，企業曾多次通過書面催告、現場溝通等方式與主管部門協商解決，但始終未能達成有效共識，項目規劃中的TOD生態大城始終停留在圖紙階段，前期投入的巨額資金陷入沉淀。

無奈之下，武漢地悅選擇通過法律途徑維權。根據訴訟請求，企業不僅要求解除雙方簽署的《國有建設用地使用權出讓合同》，由蔡甸區資建局收回未能開發的地塊部分，還提出了明確的資金訴求：返還對應土地出讓金3.61億元；賠償以3.61億元為基數、按每日千分之一標準計算的逾期損失7.13億元（暫計至2025年9月15日）；同時賠償已繳納的稅金1464萬元、配套費738萬元，上述款項合計超10億元，案件訴訟費也要求由被告方承擔。

值得注意的是，武漢地悅的股權結構頗具看點。工商信息顯示，該公司除大悅城控股持股外，武漢市軌道交通建設有限公司持有49%股權，而后者為武漢地鐵集團全資子公司，最終由武漢市國資委100%控股。這一混合所有制背景，使得此次訴訟更添一層復雜性，也折射出地方重點項目合作中可能出現的權責博弈。

對于此次訴訟，大悅城在公告中強調，這是維護公司合法權益的正當舉措，不會對日常生產經營及償債能力產生重大不利影響。作為布局全國近40個一二線核心城市的大型房企，大悅城業務覆蓋商業、住宅、產業地產等多個領域，此次糾紛涉及的資金規模在其整體運營中占比有限。不過，公告也明確提及，由于案件尚未開庭審理，暫時無法判斷對公司本期及期后利潤的具體影響，后續將根據案件進展及時履行信息披露義務。

這起糾紛并非個例，在地產行業與城市開發進程中，土地交付環節的爭議時有發生。此前武漢經開區曾出現類似案例，某重點項目因土地附著物未清理干凈導致施工受阻，暴露出部分區域在土地騰退、交付環節存在的服務短板。而從法律層面看，行政協議兼具行政性與合同性雙重屬性，地方政府部門作為出讓方，負有按約定交付符合開發條件土地的法定義務，未能履行該義務即構成違約，需承擔相應的民事或行政責任。

此次訴訟中，每日千分之一的損失賠償標準引發關注。按此計算，逾期五年多的損失金額已遠超應返還的土地出讓金本身，這一訴求是否能得到法院支持，成為案件的核心看點。法律界人士分析，行政協議糾紛中，損失賠償的認定需兼顧合同約定與實際損失，武漢地悅主張的標準是否合理、證據是否充分，將直接影響判決結果。同時，地塊被壓占的具體原因、責任認定等細節，也將成為庭審中的關鍵爭議焦點。

從區域發展角度看，這一重點項目的停滯令人惋惜。原本計劃打造的營養健康城、TOD綜合體，不僅能提升蔡甸區的城市配套水平，還能帶動就業與產業升級，如今卻因土地糾紛陷入法律程序，無疑延緩了區域發展進程。

目前，武漢市蔡甸區人民法院已受理該案，但尚未確定開庭時間。這場涉及知名房企與地方政府部門的訴訟，不僅關乎雙方的切身利益，更對行政協議的規范履行、土地市場的健康發展具有示范意義。業界普遍關注，法院將如何平衡企業合法權益與公共利益，判決結果又將為類似糾紛提供怎樣的參考范本。

大悅城方面表示，將積極配合司法程序，維護自身合法權益。而對于蔡甸區而言，如何妥善處理此次糾紛，修復營商環境信任，也成為亟待解決的課題。無論案件最終走向如何，這起逾10億索賠的行政協議糾紛都已敲響警鐘：在城市開發與招商引資過程中，唯有堅守契約精神，規范行政行為，才能實現企業發展與區域進步的雙贏。