拼命化債的香港鄭氏家族，要賣瑰麗酒店？

圖源：香港瑰麗酒店小紅書

近日，一則來自彭博社的消息震動全球酒店業：

香港富豪鄭裕彤家族正在尋求買家，計劃出售家族旗下高端酒店——瑰麗酒店集團的部分資產，其中或包括瑰麗旗下的58家酒店。

據新世界集團2024年債務重組文件披露，僅香港瑰麗酒店一家估值就達159億港元，占集團總資產比重超10%。

一家酒店的估值就幾乎相當于當年整個瑰麗品牌收購價的8倍，充分證明了其成功運營帶來的價值增值。

瑰麗酒店集團如今已成為高端酒店市場的知名品牌，在全球擁有58家酒店，其中香港瑰麗酒店最近剛榮登“全球最佳50家酒店”榜首。

拋售背后，是凈負債率高達98%（截至2025年6月底）的新世界發展，也是香港負債率最高的大型開發商之一。

鄭氏家族“準接班人”鄭志雯一手打造的瑰麗酒店版圖，如今卻可能成為鄭氏家族自救的籌碼。

“明珠”瑰麗絕非棄子

瑰麗酒店絕非普通資產。

這個由美國石油大亨繼承人Caroline Rose Hunt于1979年創立的奢華酒店品牌，在2011年被鄭裕彤家族以2.29億美元收購。

在鄭家純之女、集團行政總裁鄭志雯的執掌下，瑰麗已成為高端酒店市場的知名品牌。

瑰麗酒店重新確立了“A Sense of Place”（在地感）的核心理念，將空間設計與當地歷史、自然、文化深度融合。

這一戰略大獲成功。三年內，瑰麗酒店扭虧為盈，迅速躋身國際高端酒店品牌前列，在全球酒店行業聲名鵲起。

如今，瑰麗已成為高端酒店市場的知名品牌，目前在全球運營58處物業，覆蓋香港、北京、三亞、紐約等核心城市。

圖源：瑰麗官網

今年10月，瑰麗酒店集團正式啟用全新Logo，在延續A Sense of Place（在地感）理念的基礎上，開啟從酒店品牌到生活方式平臺的蛻變。

圖源：網絡

此次被出售的資產包含香港瑰麗酒店等標志性項目，其中香港瑰麗酒店以“全球50家最佳酒店”榜單前列的運營表現，成為交易的核心籌碼。

據新世界集團2024年債務重組文件披露，僅香港瑰麗酒店估值即達159億港元，占集團總資產比重超10%。

僅一家酒店的估值就幾乎相當于當年整個瑰麗品牌收購價的8倍，足見其品牌價值。

該酒店占據尖沙咀維港核心地段，即便在酒店業復蘇放緩的2025年，香港瑰麗的年均入住率仍穩定在82%，平均房價達8900港元一晚，較香港奢華酒店均值高出41%。

不過，業內分析認為，瑰麗酒店集團整體出售的可能性不高。

更可能的操作是：出售部分物業資產，換取資金回籠，但保留品牌的管理權與運營權。

這其實是酒店行業普遍采用的輕重分離方式，轉手重資產物業以回籠資金，保留酒店品牌的管理權與運營權。

根據新世界發展最新年報顯示，目前其仍自持北京瑰麗酒店、泰國普吉瑰麗酒店兩處物業。

事實上，瑰麗已在推進輕資產戰略，擴張節奏穩健。

2020年，瑰麗酒店集團就曾與麗呈集團簽署戰略合作協議，通過合資公司開發和運營所有同派酒店和中國大陸新開設的新世界酒店。

今年5月，同派酒店成功備案特許經營計劃，被外界視為加速規模化的發力動作，也是港資中高端品牌全面押注內地市場的一次嘗試。

拋售瑰麗背后的無奈

鄭氏家族此次尋求出售瑰麗酒店部分資產，絕非普通的商業決策，而是迫于債務壓力的無奈之舉。

因為新世界發展的債務危機已經嚴峻到不得不割愛核心資產的地步。

新世界發展的債務問題有多嚴重？

截至2024年底，該公司綜合債務規模高達1246億港元，凈負債率達到57.5%。這一負債率遠高于香港其他大型開發商，后者普遍不超過30%。

更為緊迫的是，新世界發展一年內需要償還的債務達322億港元，但公司賬上可動用現金僅約340億港元，且銀行存款部分只有98億港元。

現金流捉襟見肘，已然危及企業的正常經營。

在今年6月底獲得882億港元“救命錢”同時也是香港史上最大規模再融資后，新世界在今年8月再次宣布一筆13億美元永續債遞延派息，現金流危機仍未緩解。

再來看新世界發展2025財年財報的核心摘要，重點看兩個數據：

股東應占虧損：163億港元；總債務：超1200億港元；

圖源：新世界發展2025財年財報

摩根大通指出，若新世界要將凈負債比率降至40%，需要注資約600億元。

除再融資外，新世界發展也在持續推進資產出售以回籠資金。

自2019年以來，新世界發展已完成561億港元的非核心資產出售，其中就包含多個酒店資產。

2023年，新世發展曾以20億元放售旗下新蒲崗九龍貝爾特酒店。

2025年6月，新世界發展以40余處核心物業（包括尖沙咀K11、銅鑼灣瑰麗酒店等）作抵押，獲得875億港元貸款。

2025年7月，新世界發展完成出售菲律賓馬尼拉的馬卡蒂新世界酒店。

但如今，這些出清顯然不足以解決債務問題，鄭氏家族不得不將目光投向更具戰略價值的核心資產——瑰麗酒店。

尤其是估值159億的香港瑰麗酒店。

圖源：香港瑰麗酒店官網

CBRE最新報告顯示，亞太區奢華酒店供給受限，而高凈值客群年增速達7%，香港作為全球旅游樞紐，核心酒店資產正成為“抗通脹硬通貨”。

另據CBRE預測，2025年亞太區航空客運量將增長9%，為全球最高，香港作為跨境旅游樞紐，奢華酒店需求將持續回暖。

而香港瑰麗2024年營收同比增長22%，其中康體業務占比達35%，遠超行業均值，顯示出強勁的盈利能力。

誰會買下瑰麗？

如果瑰麗將來真的易主，當下的潛在買家都有誰？

已有媒體消息顯示，中東主權基金與亞洲私募資本已通過投行接觸鄭家純團隊。

今年以來，全球酒店并購市場風起云涌。

黑石集團旗下酒店投資平臺BRE Hotels以約1.75億美元收購紐約金普頓Eventi酒店。

美國資管巨頭貝萊德也不甘示弱，與馬來西亞YTL集團旗下酒店業務組成的合資公司，以2.8億新元收購了新加坡馨樂庭萊佛士坊公寓酒店。

美國私募投資公司KSL Capital Partners全資收購威尼斯JW萬豪度假酒店。

新加坡主權財富基金GIC斥資8800萬美元收購印度SAMHI酒店旗下三家子公司各35%的股份。

國際酒店集團同樣在加速并購擴張。

萬豪國際集團收購精品酒店品牌citizenM，交易價值3.55億美元。

洲際酒店集團收購歐洲高端都市生活方式酒店品牌Ruby，進一步擴大其品牌組合至20個。

凱悅酒店集團則以26億美元的價格收購Playa Hotels & Resorts，加碼全包度假村市場。

這些國際酒店巨頭在并購領域縱橫捭闔，展現出對酒店資產的強烈信心。

不難發現，國際酒店集團并購的重點逐漸從單純的物業收購，轉向品牌、管理體系的整合。

洲際收購Ruby、萬豪收購citizenM，均體現出對特色品牌和商業模式的青睞。

圖源：香港瑰麗酒店

其實，早在2022年底，就有市場傳言稱萬豪可能收購瑰麗酒店。

當時預測認為，如果收購成行，瑰麗酒店CEO鄭志雯可能加入萬豪管理層。

雖然這一預測并未實現，但也反映了業內對瑰麗酒店品牌價值的認可。

瑰麗酒店當下面臨的挑戰，也是整個奢華酒店行業的一個縮影。

就在不久前，擁有62年歷史的文華東方宣布將被母公司怡和集團以42億美元（約合300億人民幣）私有化。

文華東方的退市抉擇，反映了獨立奢華品牌在集團化時代的困境。

當下，全球高端酒店市場已進入“集團化廝殺”階段，萬豪、希爾頓憑借規模形成碾壓優勢。

面對這種競爭格局，文華東方和瑰麗如今似乎都要選擇“賣樓留牌”的輕資產轉型路徑：出售物業回籠資金，但同時保留管理權。

瑰麗酒店的命運將在未來幾個月內決定。

目前談判仍處于初步階段，鄭氏家族的代表已接觸數家公司，探討出售瑰麗酒店資產的可能性。

無論結果如何，瑰麗酒店的命運，只是全球酒店資產大遷徙中的一個縮影。酒店資產正在從地產附庸回歸市場導向，從重資產轉向重運營，從規模擴張走向精益管理。

在這場無聲的大遷徙中，唯一確定的是，酒店業終將屬于那些真正讀懂市場、具備精細化運營能力的玩家。